养老地产的风险 入资养老地产 机遇与风险的较量

2017-10-17 - 养老地产

当前,我国老龄化问题日趋严峻已成为不争的事实。在这样的背景下,我国养老事业和养老产业迎来了发展的春天,各项资本在该市场上也跃跃欲试。继房企入资养老地产后,险企也纷纷进军养老地产,并且多个项目都已进入实操阶段。

养老地产的风险

专家指出,当前我国养老产业还处于产业链的形成初期,现阶段入资养老地产或能成为行业的元老,但也面临机遇与风险的较量。当前养老地产发展模式多样,对于企业而言,找准养老需求与产业模式的契合点是发展的关键。同时,未来养老地产是坚持"姓福"还是"姓商"还需要探讨。此外,过热的势头是否会使养老地产成为下一个泡沫?

养老地产的风险

机遇与风险的较量

相关报道称,今年全国60岁以上的老年人已经突破2亿,但养老床位数量仅占老年人口的3%。显然,养老产业无疑是一块巨大的蛋糕,引得不少房企热捧。

从2011年起,万科、联想控股、保利地产等20余家房企纷纷试水养老地产,各地相继签约、开建的各类养老主题地产项目也炙手可热。去年,各险企也加入了拿地的行列,其虽没有房企间的短兵相接,但也各显神通。

养老地产的风险

去年底,新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。而此之前,新华保险注册了新华家园尚谷(北京)置业公司和北京新华家园檀州置业公司两家公司来支持养老产业的发展。

养老地产的风险

同时,泰康人寿、中国人寿、新华人寿等也不甘示弱。自2009年以来,保险资金被允许涉足不动产投资后,泰康人寿国内首倡和实施的养老社区项目获得中国保监会批准,成为国内第一家获得试点资格的保险公司;去年,泰康人寿旗下第一个养老社区在北京昌平奠基开工;而中国人寿在全国共有6个养老养生基地……

养老地产的风险

与"跑马圈地"形成强烈反差的,却是破土容易、实施难。据业内人士透露,目前虽然很多险企拿到了地,但进展却不是很顺利,大多数养老地产还停留在奠基、破土动工的阶段。

经济学家陶永谊表示,养老产业未来前景广阔是显而易见的,养老地产的投资虽让不少房企或是险企看到了机遇,但经营风险也不容忽视,这与当前养老产业只租不售的经营模式有关,目前国内养老社区多是惨淡经营,入住率较低。

他讲道,与普通商品房相比,养老地产配套设施较多,囊括了医疗、护理、娱乐、物业等,其投资规模大、回报期长、资金流动性差,若缺乏长期资本支持,就很难获得规模效应,并维持长期运营。由于回报周期相对较长,投资养老地产无疑有很大风险。当前养老地产政策尚未破冰,投资还需理性。

寻找需求与供应的契合点

养老地产发展模式一直被尝试和探索,这也是房企或险企定位的关键。陶永谊认为,养老地产形式多样化,不可能沿用一个模式。由于收入水平的不同,其需求也不一样。对于险资,首先要找到路径,既要有利于老年人,又要保证盈利,开发商可在此之间找到契合点。

不管是从我国传统的伦理道德,还是从目前整体现状来看,未来还是以居家养老为主,社区养老为辅。作为有切身需求的人之一,陶永谊认为日本镶嵌式的养老模式似乎更适合我国国情,这也与业内诸多专家的观点相吻合。该模式就是把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

陶永谊认为这样的模式也解决了单纯福利性养老机构成本回收周期长、配套设施投入等所导致的资金问题。但该模式不完全定义为养老地产,也不完全是商品房销售,具体的界定还需要相关政策的支持。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊对养老产业有着13年的实践经验。他把老人分成两类:一类是新中国成立之前出生的,就是现在的老人;一类是新中国成立之后出生的,指已经开始步入老龄化的人群。

他分析,新中国成立之前老人更喜欢带产权的房子,既能养老又能给子女留下遗产。考虑到这批人的养老特征,太阳城集团在开发持有式养老地产的同时,还开发了一部分带产权的小户型疗养康复型老龄公寓。

但不少专家认为,未来对于"421家庭",更适合的是养老综合体。

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