房地产信托公司 市场钱紧 房地产信托卷土重来

2019-02-17 - 房地产信托

一边是房企对资金的极度渴望,一边是监管的不断趋严,房地产信托在摇摆中回暖,展现较强“吸金”能力。据用益金融信托研究院6月19日发布的报告显示,上周(6月12日-18日)成立的集合信托中,房地产领域规模占比再次罕见居首。但不少业内人士认为,长期来看,由于信托公司对房地产融资项目更为谨慎,预计房地产融资规模还会重回下降通道。

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真回暖:规模罕见居首

数据显示,上周成立的集合信托产品中,房地产领域规模占比最大,较为罕见的居于首位,共成立5款,募集资金22.65亿元,占总规模的38.47%,规模及占比较上周相比呈现明显上涨;金融领域位列第二,共成立15款产品,融资规模为14.38亿元。今年5月第二周(5月8日-14日),房地产信托融资规模也曾居于首位。

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如此表现其实早有伏笔。今年以来,房地产信托融资规模已持续回温。用益金融信托研究院统计数据显示,今年前5个月,房地产信托的成立规模占比一直在上升,分别为6%、6.03%、8%、9%和23%。其中,5月成立规模256.61亿元,同比大增250.64%。

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这也与去年房地产信托的“遇冷”形成反差。据一位信托业内人士介绍,在2015年房地产“去库存”的背景下,不少房地产信托暴露了风险,信托公司开始收紧这类业务,导致曾在工商企业、证券市场、金融等五大信托投资领域中,位居榜首的房地产类项目风光不再。来自中国信托业协会的官方数据显示,截至2016年底,资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元,占比8.19%,已从之前的榜首位置滑落到垫底位置。

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上海易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,彼时房地产信托业务出现违约,和此前融资规模过大、房企投资过于自信有关,所以会出现偿付压力增大、违约案例增加的现象,也反映出房企在市场周期的调整下应对不够及时。

出于风控考虑,在去年10月全国楼市调控大幕拉开后,不少信托公司对于房地产融资项目更趋于谨慎。据用益信托统计数据显示,调控第一个月,房地产信托成立规模环比降幅就达到45%。

真缺钱:房企喊渴

房地产信托由热到冷后,缘何又在今年回温?不少业内人士都指出,这与房企的其他融资渠道已经陆续遭到“围剿”有很大关系。普益标准的分析师表示,首先是严控境内发债,去年11月以来,再无房地产公司债获得批准发行;其次银监会明确提出银行业要严格执行房地产贷款业务规则要求和调控政策,一方面收紧开发贷,另一方面严禁理财资金违规进入房地产;今年初中国基金业协会也出台监管细则,明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划,地产私募融资大幅收缩。

其中,在银行贷款方面,有城商行分行副行长证实,上个月确实收到了总行下发的“史上最严”流动性管控方案,对“吃资金大户”房地产企业实施“限流”,甚至是批复了授信,短期也不予放款。这无疑会让房企感到“压力山大”。“所以又有部分房企开始寻求一些信托融资合作。”严跃进说道,很多房企近期资金面开始收紧,加上确实有补库存需求,因此对于信托融资依赖程度加大。

值得注意的是,此前银行贷款、公司债等都还算是成本相对较低,信托、资管等属于高成本融资渠道。但今年以来,银行贷款、公司债等也纷纷“涨价”。一方面,企业发债成本高企,据Wind统计数据显示,截至6月中旬,今年信用债发行利率在6%以上的债券数量已有约500只,7%以上的约100只,有3只信用债利率超过9%。

中国社会科学院教授刘煜辉日前在公开演讲中感叹,在去年同期,收益率3%的债券还比比皆是,且会遭到哄抢。

另一方面,银行惜贷情绪攀升,本月初,一家地方农商行总行信贷部人士告诉北京商报记者,该行的贷款利率一路上行,目前对个别企业贷款利率已接近10%,比基准利率翻了两倍多。

这一成本已经高于信托融资,最新数据显示,上周房地产信托的平均收益率为7.1%。可以看出,信托这类传统的高成本融资渠道在当下反而并不显得“贵”了,这同时也显示出,房企在高成本背后异常渴求资金的态度。

假持续:信托公司不看好

不过,房企对资金的渴求,是否会让房地产信托持续回温,还需要打上问号。种种迹象显示,在楼市“输血”的多个渠道逐一遭堵之时,针对房地产信托的监管也更加严格。在今年监管层密集下发的整治金融乱象文件中,已有45号文、6号文等多份文件提及房地产信托。5月下旬,银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,再次将违规开展房地产信托业务列为重点检查对象。

严跃进表示,对于信托业务的管制,有助于房地产市场融资的规范。信托融资的发行规模相对较大,过去是房地产融资的一种有效手段。但现在此类融资实际上面临了很多压力,比如说在信托名义下有各类明股实债的做法,此类资金最终流入到了土地拍卖市场上,这也恰是近期土地市场管制的重点。

所以预计此类政策实施以后,房企在信托融资方面又会面临收紧的态势,也倒逼房企继续寻找其他合规的融资手段。用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜也认为,目前针对房地产信托的监管正在趋严,会令信托公司对房地产融资项目更为谨慎,因此融资规模预计会重回下降通道。

这一猜想同样得到多家信托公司的证实。日前,多家信托公司相关负责人向北京商报记者表示,今年房地产信托业务是一个调整期,政策趋紧,多数信托公司持观望态度,等待市场情况更为明朗。还有部分信托公司人士透露,加强监管后,很多以前可以发行的产品现在都无法备案,部分信托公司更是主动叫停了房地产信托业务。

也有一位信托业人士持有不同的看法。该人士指出,从近期数据来看,在监管已经趋严的情况下,房地产信托融资规模依然有上涨的表现,这其实是矛盾的,不排除监管在实际操作中会稍许放松,为了让企业不要因为资金面持续吃紧影响经营。

“而且业务侧重在房地产领域的信托公司自始至终都是那几家,没做房地产的还是没做。项目都是在合规框架下进行的,需要给监管报备。”上述人士认为,从这个角度来看,不应把房地产信托与高风险直接画等号。但严跃进也提醒,一般来说,楼市降温周期中违约率是有上升可能的。从房企的负债等角度看,在2016年表现还不错,部分企业负债状况有所改善,真正的压力或在2017年下半年才会显现出来。

北京商报记者 崔启斌 程维妙/文 宋媛媛/制图

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