相邻权采光纠纷案例 相邻权采光权纠纷案例

2018-12-07 - 相邻权

导语:有些人甚至为求便利,乱搭乱建,影响相邻建筑的通风、采光,使因“阳光权”引发的纠纷日益增多。《物权法》规定(第八十九条):建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。以下是关于相邻权采光权纠纷案例,欢迎大家的借鉴参考!

相邻权采光纠纷案例

法院确认规划部门发放的规划许可证违反采光规定

2002年,左先生从开发商的广告宣传中,觉得该市城西别墅小区的房子地段可以,环境也不错,便购买了其中的28幢住宅的期房。然而在2004年接收房屋的时候,问题却出来了。左先生发现,与其他小区的别墅相比,他的房子楼间距过于狭窄。另一位购买了28幢北面29幢期房的郑女士也感觉到她这套房子的楼间距和国家规定的标准相差很大。

相邻权采光纠纷案例

从苏州规划部门发出的该工程建设规划许可证的附图中可以看出:28幢房南侧是原来老新村5层高的旧楼房,建筑高度为13.8米,两楼建筑间距为10.97米。28幢房与北面29幢房的间距为11.98米,28幢房北侧屋面檐口至29幢房南侧室内地坪相对高度10.2米。

在附图名称一栏中,苏州规划部门注明了“同意按放线图建造别墅,南北间距1?誜1.2以上……28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上……”等内容。

也就是说,当时规划部门已注意到28幢房、29幢房的楼间距偏小,在审核开发商申请时,要求28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上。

左先生和郑女士认为,按照当时《江苏省城市规划管理技术规定》(2000年版),南北楼间日照间距系数为1?誜1.2,即居住建筑日照间距至少要等于南侧建筑物的1.2倍。这样,28幢房相对应南面13.8米高的五层楼房,建筑间距应达到16.56米,而附图上的建筑间距仅为10.97米,即便往北移2米,仍然达不到国家规定的采光、通风标准。

据此,左先生和郑女士与苏州规划部门、开发商多次交涉,但均没有结果,无奈之下只得把苏州规划部门及开发商告到法院,要求法院判令撤销该工程的规划许可证。法院经一审后认为,被告苏州规划部门在颁发规划许可证时未尽严格审查义务,其所颁发的建设工程规划许可证中涉及28幢房、29幢房的日照间距不符合国家规定。据此,法院一审判决确认被告苏州规划部门于2002年颁发的该工程规划许可证违法。

被告对一审判决不服提起上诉。今年4月,二审法院依法作出终审判决。判决认为,上诉人苏州规划部门在房产商提供的本案所涉28幢房、29幢房建筑设计方案不符合《江苏省城市规划管理技术规定》所要求间距规定的情况下,仍对该建筑设计方案予以认可,发放工程规划许可证,未尽审核义务,违反国家有关建筑采光标准和日照系数的规定,依法应予撤销。

据此,二审法院依法作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。

【庭审诉辩】原告要求赔偿39万余元的依据成为争论焦点

对城西别墅的住户左先生来说,官司赢了却没感到轻松。因为法院判令苏州规划部门向房产商颁发的规划许可证违反国家采光规定,只是确认了苏州规划部门和房产商对住宅采光和通风的违规,远远没有达到左先生要求房产商停止对其住宅的侵权。所以,要房产商对其住宅真正做到停止侵权,还必须打第二场官司。

第二场官司怎么打,便成为困扰左先生的一个头痛问题。

对商品房住户来说,一般情况下,只有住宅建成后交到住户手中,住户才能知道自己住宅的采光、通风是否被侵权。也就是说,当住户知道自己的住宅采光、通风被侵权,侵权建筑往往已建成并投入使用。在这种情况下,法院判令“停止侵权”又该如何履行呢?

从社会资源有效利用出发,如拆除建筑物,将造成社会资源的浪费,且采光受到影响的房屋并非完全不能使用。因此,对采光纠纷,通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。

经过一番查询,左先生知道侵害其住宅采光、通风的建筑不可能拆除,根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定:“国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的,利害关系人有权要求国家赔偿。

”于是,左先生拿着生效后的法律文书向苏州规划部门提出行政赔偿申请。但苏州规划部门也感到有些委屈,虽说他们承认审核房产商规划时违反了国家建筑日照标准,但得利的一方是房产商,认为即使要赔偿也应由房产商出面。

可房产商偏偏不那么主动,他们自认为是按规划部门的许可证施工的,有问题也应由规划部门出面处理。而左先生提出的赔偿依据和赔偿数额,也让规划部门和房产商认为没有先例而难以接受。

为此,三方就赔偿的具体数额一直谈不下来。无奈,左先生只得再次求助法律,向苏州市金阊区人民法院提起“规划行政许可行政赔偿诉讼”,请求判令因被告苏州规划部门违法颁发建设工程规划许可证赔偿原告经济损失27.4万余元;确认城西别墅小区容积率规划违法、土地使用规划违法,并判令被告赔偿原告经济损失11.9万余元。

庭审中,原告左先生提出诉求理由是:由于被告的规划许可行为违法,致使城西别墅小区的楼间距缩小,给小区居民造成损害,原告购买的城西别墅的价值降低,即:阳光光照不足;通风受到影响;活动空间减少;视觉卫生受到侵害等。被告的规划许可违法行为不仅在房屋间距上违反法律法规规定,而且在小区的容积率和土地使用权上也存在违法行为,致使开发商获得了不应得的经济利益。

对要求被告赔偿损失39万余元的依据,原告认为其直接损失的最直观的表现就是被告上述违规行为给开发商带来的不当利润。原告认为其要求赔偿的39万余元由两部分组成:

一是原告所购买的这幢别墅因日照间距不足,致使该房屋部分面积不能达到住宅使用条件,开发商将这些住宅面积出售给原告所取得的违法所得,也是被告应赔偿的重要组成部分。

二是因整个小区的用地、建筑层数、建筑高度及容积率的规划违反国家规定,开发商在该小区多建了1万多平方米的商品房面积。从开发商每平方米的投资成本和每平方米商品房销售价格分析,可计算出被告因提高小区建筑容积率而获得的“非法所得”总额,这些“非法所得”分摊到小区住户。

这样,原告199.78平方米的别墅面积所分摊的“非法所得”数额,就是被告应赔偿的数额。

对原告要求赔偿经济损失27.4万余元的第一个诉讼请求,被告苏州规划部门辩称:行政赔偿是基于具体行政行为违法造成公民的人身权和财产权的损害,但原告在庭审中提出的各种受损害的权利都不属于行政赔偿的范围。原告提出的损害计算方法是通过开发商的销售收入作为赔偿的依据没有法律依据。

关于原告要求赔偿经济损失11.9万余元的第二个诉讼请求。被告认为,行政赔偿的根本是具体行政行为违法,而关于容积率和土地使用权的违法并没有得到确认,所以原告的该诉讼请求不符合起诉条件。

【法院判决】

驳回诉讼请求

法院经审理后认为,根据国家赔偿法第二条规定,国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的,利害关系人有权要求国家赔偿。本案被告颁发的建设工程规划许可证系行使职权的具体行政行为,且已被法院生效判决确认为违法,因该违法行为致使原告房屋与南侧房屋之间的日照间距系数不能达到规定的标准,原告居室的采光、通风等权利受到影响,原告有权要求国家赔偿。

原告因向被告提出赔偿请求未果,在法定期限内向法院提起行政赔偿诉讼,符合国家赔偿法第十三条规定的赔偿程序。

法院判决认为,《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条的规定,在行政赔偿诉讼中,证明因受行政行为侵害而遭受损失的事实,应由原告负举证责任。根据现有证据,对损害程度无法予以确认,而原告以被告的违法行为给开发商带来的利润所得,作为其遭受的直接损失提出赔偿,既缺乏事实根据,也没有法律依据。原告未能举证证明其遭受的直接经济损失,故对原告提出的第一个诉讼请求,法院不予支持。

关于原告提出的第二个诉讼请求,涉及用地规划许可,与建设工程规划许可不是同一个具体行政行为,而且该行政行为未被依法确认为违法,本案不宜予以理涉,原告可另行处理。综上,法院驳回原告的诉讼请求。

一审判决后,双方当事人均未提起上诉,判决生效。原告败诉后,并没有放弃对规划部门及房产商的赔偿要求,而是继续积极筹划新的赔偿依据。

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