一线城市房价暴跌 京沪常住人口减少 但期待一线城市房价暴跌就想错了

2018-07-16 - 一线城市

这两天,中国的经济学家尤其是房地产行业届的大佬们不安定了,原因就是近期公布的北京、上海两地的常住人口同比出现减少,加之北京房价出现松动性的下跌,人们对一线城市房价是否会大跌出现各种各样的看法。近日公布的北京2017年经济运行数据显示,2017年末,全市常住人口2170.

一线城市房价暴跌

7万人,比上年末减少2.2万人。这是北京40多年来头一次出现常住人口下降的趋势。几乎同时,上海公布的2017年末全市常住人口为2418.

33万人,比上年末减少1.37万人。与人口减少类似,据国家统计局北京调查总队最新公布的2017年12月份住宅销售价格指数显示,2017年12月份北京新建商品房价格同比下降0.2%;二手房价格更是连跌八个月,同比下降1.6%,北京市二手房价格同比跌幅继续保持全国第一。

一线城市房价暴跌

对于房地产商来说,这两个数字是至关重要的,人口减少的趋势一旦形成,对于房价的打击是致命的,所以人们对于一线城市人口减少带来的房价下跌还是有很“深刻的”认识的。但是如果把房价下跌单纯看成是人口减少,我认为是不对的。

一线城市房价暴跌

我们大家知道北京人口减少有一个低端产业转移的因素,这两年北京连续执行的低端产业转移政策,使得像大红门、动批一类的传统意义上的批发业转移出京城,随之而来的是一些人口的转移。而这些产业转移给北京造成最大的“影响”应该是流动人口的减少(据说北京的流动人口达到数百万之巨),如果按照以前的统计口径14.

一线城市房价暴跌

6%的流动人口在北京买房的话,这部分流动人口的减少,或许才是房价出现下跌的主因,但是这样的政策性人口减少是不可持续的。

我们看北京的GDP,2017年仍旧增长3.7%,达到2.8万亿,也就意味着这个城市的产业迈向更加“赚钱”的高端产业,第三产业占比超过80%,金融、科技服务、信息服务等优势行业对全市经济增长的贡献率合计达到53.3%。这些产业是更加劳动密集型的产业,对于吸引年轻人就业来说,作用更加明显。在未来,北京等一线城市的人口减少只能是政策性的减少,产业转移积压的效果,不会出现根本性趋势改变,人口稳定是主基调。

一线城市房价暴跌

而我们看本轮以北京为代表的全国性房价上涨趋势的松动,根本原因是最近一轮的房地产政策。北京房价下跌我们可以归功为“317新政”作用,“317新政”明显改变了市场各方的预期,使得北京不少着急出售房屋、改换投资渠道或置业升级的业主主动降价出售。

在“房子是用来住的”理念支撑下,打击炒房、炒地皮,让老百姓住得起房,这才是本轮房价下跌的根本原因。至于房价会跌到那个水平,下跌的趋势会是什么样子的,要看政策的调整,稳定是前提,肯定不会出现暴跌的现象。但是一定要挤出这些年因为炒作而暴涨的水分,只有这些水分挤出来,房子回归“住”的本质,房价才会健康稳定。

一线城市因为其产业高端,就业机会多,赚钱机遇大,在产业政策稳定的前提下,人口的虹吸作用一定存在,剔除炒作的因素,房价应该是最能反映房屋价值的,期待一线城市房价暴跌是一种不切实际的幻想。

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