保险资金不动产投资 2016保险资金不动产投资已超千亿:国内18例国外6例

2019-01-08 - 不动产投资

导读: 近日,外媒报道,据两位参与磋商的消息人士透露,中国安邦保险集团正洽谈从美国黑石集团手中购买高达23亿美元日本住宅物业资产,这将是全球金融危机以来日本最大的一笔房地产交易。

此前,11月初,保监会中国保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件,要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查,旨在规范保险资金不动产投资行为,防范投资运作风险。

保险资金不动产投资

蓝鲸保险对年内保险机构不动产投资进行梳理发现,截至11月初,2016年年内已有超10家保险公司参与不动产投资,总金额已超千亿,约1123亿元人民币。其中,投资国内不动产近306亿元,投资国外不动产约817亿人民币。同时,不同保险公司投资不动产的方向有所区别,商业用地、医疗养老占前两位。

保险资金不动产投资

国内18例,国外6例,年内险资不动产投资达1123亿

蓝鲸保险根据保险公司信息披露、媒体报道进行梳理,不完全统计,2016年以来,已有超10家保险公司参与不动产投资。其中,泰康人寿、华夏保险、前海人寿、中国平安、太平洋财险、国华人寿、中英人寿及合众人寿8家保险公司涉足国内不动产投资,投资金额达306.36亿,其中,华夏人寿与地产的两项合作未公布金额。

保险资金不动产投资

国外不动产投资方面,则有安邦保险、中国人寿、合众人寿3家保险公司参与,投资金额达月817.48亿人民币,其中,值得提出的是,在购买喜达屋旗下酒店股权时,是以中国人寿保险集团牵头的联合体为对接方,其中,中国人寿为最大投资人。除此之外,11月以来,信泰资本与合众人寿购买的美国养老地产,合众人寿出资情况并未单独列出。

保险资金不动产投资

除此之外,从公司分布来看,国内不动产投资的18个案例中,前海人寿涉及7例,从1月斥资10亿买下福田CBD皇庭中心约2万平米的写字楼、5月18日7.5亿竞得虹口区四川北路街道HK172-13号地块、6月12日65.

77亿买下深圳金利通金融中心项目、6月14日30.47亿买下杭州新天地集团股份有限公司不动产项目、6月22日1.4亿购得南宁龙岗步云路北侧的122亩地块、7月13日1.72亿购得南宁市海晖路西侧的GC2016—053地块、9月1日16.

68亿买下上海青浦徐泾镇四幅相连的商办土地,到10月10日经过与碧桂园、融信等14家房企激烈争夺后,溢价达264%,12.47亿夺得上海青浦商办地。2016年来,前海人寿在不动产投资方面动作频频,投资金额高达144.29亿。

以投资总金额计算,前海人寿之后,排在第二位的则是上市公司中国平安。蓝鲸保险梳理发现,尽管中国平安涉及案例仅有2例,但金额高达99.27亿。分别为4月13日斥资23.27亿,通过平安不动产购买位于白云山区的“地王”项目越秀星汇云城49%股权;10月12日溢价率达98.5%,以76亿价格购得津西青(挂)2016-02号地块。

值得关注的是,今年保险公司在国内多例投资不动产项目中,不乏同房企竞拍情况,如前海人寿碧桂园、融信等14家房企激烈争夺后12.47亿夺上海青浦商办地,平安保险同金隅、华润、万科、龙湖、华远、金地等房企竞拍,经过80轮竞价,76亿元竞得津西青(挂)2016-02号地块。

不完全统计数据显示,在国外不动产投资6例案例中,安邦保险涉及2例,数额较大,累计投资金额高达480亿人民币。一例是2月19日,安邦保险47.30亿竞得加拿大温哥华市中心最重要的地标3A级办公大楼的三分之二股权;另一例则是外媒报道的,安邦买下了Strategic 16个物业中的15个,这是中国买家在美国进行的第二大规模收购交易,耗资65亿美元(约433亿人民币)。

同时,值得关注的是,投资国外不动产方面,中国人寿2016年动作增多,共涉及3例海外不动产投资,4月以3.46亿英镑(约32.18亿人民币)的价格,买下伦敦金融城一栋大型办公楼Aldgate Tower;5月30日,以16.

50亿美元(约108亿人民币)的价格,购得曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目;10月19日,以其为首的联合体,斥资20亿美元(134亿人民币)买下喜达屋资本集团旗下遍布美国的酒店股份。

资产荒下,“险资 不动产”愈演愈火成趋势

在投资不动产用途方面,蓝鲸保险梳理发现,在不完全统计的24起国内外保险资金不动产投资项目中,除未公布具体项目和金额的华夏人寿2例外,有15例项目属于投资商用地块,5例投资医疗养老地块,1例自用,1例打造保险试验区。

但值得关注的是,热衷投资商用地块的保险公司,多例项目溢价超50%,最高溢价超200%。其中,前海人寿7.5亿竞得虹口区四川北路街道HK172-13号地块溢价78.57%,前海人寿12.47亿夺得的上海青浦商办地溢价264%,平安保险76亿购买的津西青(挂)2016-02号地块溢价98.5%。

“资本与不动产的深度结合已成保险业发展的一大趋势”,分析人士表示,跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式。同时,其指出,考虑到房地产行业整体经营稳定性和较高的预期回报,在“资产荒”的情况下,注重长期性和安全性的保险资金必然表现出对不动产的钟爱。

近日,保监会明确要求,保险机构投资不动产应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则,避免参与短期炒作,不得投资开发或者销售商业住宅,不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发),不得向不动产投资项目提供无担保债权融资,不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产,其剩余土地使用年限不得低于15年。

“其实保险资金直接投资商业住宅的并不多”,一业内人士表示,目前保险公司投资不动产的途径,除了投资自用地产、海外并购和布局养老社区外,举牌上市房企、参与不动产债券投资计划或信托产品成为主要渠道。

保监会严令机构自查 延续放管结合一贯思路

蓝鲸保险梳理近年来保监会关于险资不动产投资政策,“放管结合”是监管层一贯思路。

今年3月8日,保监会发布修改《保险资金运用管理暂行办法》公开征求意见,旨在为进一步完善保险资金运用管理制度,防范保险资金运用风险。其中,允许险资投资设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构,不动产投资范围有所拓宽。

拓宽范围后,险资动作频率加快,随后5月5日,为进一步规范保险公司大额未上市股权和大额不动产投资行为,切实防范投资风险,中国保监会印发《保险公司资金运用信息披露准则第4号:大额未上市股权和大额不动产投资》。该文件特别提到大额不动产投资,旨在规范大额未上市股权和大额不动产投资的信息披露事宜。

其实,放宽险资投资渠道,是保监会一贯以来的思路。早在2013年,保监会曾出台《关于保险业支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,其中,专门指出要盘活存量金融资产,优化金融配置,并提出支持保险资金进行养老实体、医疗机构等相关领域的股权和不动产投资。

一年后,2014年8月,国务院出台,《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》,鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。这对该意见,保监会2015年9月,发布关于设立保险私募基金有关事项的通知,允许保险资金设立私募基金,范围包括成长基金、并购基金、新兴战略产业基金、夹层基金、不动产基金等。

投资渠道、范围放宽的同时,保监会也一直运用“另一只手”放管结合。一直以来,保监会先后出台文件,严格保险机构信息披露,不断增强投资透明度。今年5月5日,《4号准则》的发布,接近监管人士曾表示,该准则即为防范个别保险公司投资冲动,而当时主要倾向还偏重于股权变动信息披露。近日,媒体曝出保监会严令机构自查不动产投资,或正是一贯监管思路的进一步落实。

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