经济泡沫之前 经济泡沫破裂之前 日本到底发生的什么?

2018-07-16 - 经济泡沫

1986年前后,“拆迁”“转卖土地”等词语开始流行。拆迁是指收购之前低层建筑密集的土地,将其夷为空地,以备将来建造高楼大厦。

市中心的土地权利关系往往错综复杂,需要大费周章才能变为空地。所以大型房地产开发集团往往不亲自出面,而是请分包商来做前期工作。于是涌现出了很多来历不明的“拆迁队”。

经济泡沫之前

转卖土地则是指买到土地,再将土地转手倒卖。地价不断上涨,所以倒买倒卖能够牟取暴利。用土地做抵押,可以轻松地从银行获得贷款,因此以将要购入的土地作为抵押从银行获取贷款,几乎分文不出就可以进行土地的倒买倒卖。很多公司为了牟取暴利纷纷投身于这个行业。

经济泡沫之前

当时还出现了“铅笔楼”一词。在极为狭窄的土地上,建造5层高左右、像铅笔一样细长的大楼。这些奇怪的新词就像日常用语一样,到处有人在用,到处都能耳闻。

根据1987年1月政府公布的土地标准价格,东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。接下来的1988年1月,土地价格上涨率高达65.3%

经济泡沫之前

泡沫经济崩溃以后,从较长时期来看土地价格的变化情况,可以明显观察到这一时期地价上涨实属异常(图4-5)。但在当时,人们却完全没有警觉到这个异常现象。

1988年,日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出,“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说,这份白皮书认为,土地价格上升并非投机导致,而是土地需求大于供给引起的,因此并非异常现象。这相当于政府为土地价格高涨做了权威保证。

经济泡沫之前

于是土地泡沫进一步膨胀。除了城市中心地区的商业用地,大城市周围住宅用地的价格也显著上升。

1990年,东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。在首都区域,不要说独栋住宅,就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。

经济泡沫之前

这一时期盛行开间公寓。据说适合人们买来投资,等价格上涨之后卖出赚取差价。

我在美国就日本经济问题进行演讲,也越来越多地谈及日本的土地问题。有一次,我在演讲中对土地价格进行说明时,发现听众都在台下偷偷地笑。

演讲结束后问他们为什么笑,有人告诉我说,“你用平方英尺来计算土地面积很好笑,因为在美国,土地面积都是以英亩*来计算的。”

其实我在演讲前,也曾经犹豫说明土地价格时用什么单位。因为日本一般说“1平方米多少钱”,所以就改成了“1平方英尺多少钱”。然而在美国,土地面积的单位却是英亩,1英亩大约等于4000平方米,也就是4万平方英尺。所以听了我的演讲,听众们确实会感到很好笑吧。

后来我去澳大利亚的时候,很好奇那里用什么作为土地面积单位,所以特意留意了房地产广告。

在日本,房屋面积非常重要,所以房地产广告会把小数点后面的数字都认真地写清楚。但我在澳大利亚看到的广告却写着,“到与相邻土地为界的那条河为止。”土地面积多大,根木就没写出具体数字。在澳大利亚,这才是通常做法。

提出泡沫经济的警告,却被当作耳边风

我在1987年就曾撰文指出,“现在的地价上涨是泡沫。”这篇文章刊登于1987年第11期《周刊东洋经济临时增刊近代经济学系列》杂志上,题口叫作“因泡沫而不断膨胀的土地价格”。

我在这篇文章中指出,日本的地价上涨并非如《国土利用白皮书》或者许多人所相信的,是由于需求增加而造成的长期现象,而是由于对未来的过大期待以及金融缓和政策所引起的不伴随实际需求的暂时高涨。

据我所知,这篇文章是最早使用“泡沫”一词来形容这一时期的地价暴涨现象的。

“泡沫“这个词,很早以前就在经济史上出现过。例如17世纪在荷兰阿姆斯特丹就曾出现过“郁金香泡沫”,也就是郁金香花卉的球根期货价格飘升的事件。在18世纪的英国则发生过“南海泡沫事件”,也就是借进行贸易之名成立的南海股份公司的股价异常暴涨的事件。

在期货或者股票方面存在“泡沫”的概念,但是对不动产使用“泡沫”这个词的先例,我还没有见到。20世纪20年代,美国佛罗里达州的度假地曾经发生过地价急速上涨的情况。弗雷德里克·艾伦曾经在《崛起的前夜》一书中描述了当时的情景,但他并未使用“不动产泡沫”一词,而是用了将其称为“不动产热潮”。

我认为“日本的地价高涨是泡沫”的观点受到了许多经济学家的猛烈批判。例如经济学家云集的“政策构想论坛”就在1990年报告当中断言“地价上涨属于正常范围”。

认为“价格引发了泡沫”,实际上意味着“市场的判断错误”。对于经济学家来说,这是难以接受的观点。因为在经济学理论中,市场的判断才是正确的判断。因此,承认泡沫的存在无异于经济学家的集体自杀行为。所以经济学家不甘心承认泡沫也是情理当中的。

在报纸和杂志上,认为“地价高涨反映了日本经济的增长,是正常现象”的观点占绝对优势。我在讨论会上阐述“现在的土地价格是泡沫”,总是遭到强烈的反驳。

在泡沫经济正在发展的过程当中,人们很难承认它是泡沫。而要指出它是泡沫,则是一件更难的事。这是一场孤独的战斗,得不到任何人的理解和支持。

当时,我曾经警告某位政治家,“泡沫经济一旦崩溃,将会造成严重的后果。”这位被认为是自民党中最具智慧的政治家却回答我说,“哎呀,最近我的选区的地价也终于开始上涨了。”像他这样的人,居然也没有对土地价格的异常上涨感到怀疑。

我还从来没有像这个时期一样,对时代感到如此不对劲儿。

我感到“不对劲儿”,是指“明明是异常现象,但所有的人却都将其视作理所当然”的状态。在现实世界中,这些匪夷所思的事情却接二连三地发生,而且谁都不以为怪。这就是我所说的“不对劲儿”。第一次强烈地感受到这种感觉就是在这一时期。

声明:本文版权归原作者所有不代表本平台观点!

外汇以及差价合约等杠杆类金融产品具有高风险,请勿在完全了解产品属性及所带来的风险前开始交易。您的盈利或亏损将根据基础产品在市场中的涨幅有所不同。

相关阅读
  • 经济泡沫是什么意思?

    经济泡沫是什么意思?

    2018-07-16

    经济泡沫是指价格对价值的背离。一种产品的价格在市场上随着供求变化而经常波动,但是这种波动总是围绕产品的价值进行,一般不会太多背离生产产品时花费的成本,时而高于其价值,时而低于其价值,从长期看,价格与价值相符。这时的经济泡沫是合理的经济泡沫。如果价格(主要是资产的价格)不适当地高于其价值,陡然升高,引起众多人的追捧。

  • 经济泡沫下如何投资 经济泡沫越吹越大 你的资产如何才能保值甚至增产?

    经济泡沫下如何投资 经济泡沫越吹越大 你的资产如何才能保值甚至增产?

    2018-07-16

    在当今的经济大环境下,经济增速放缓,通胀率居高不下,资产贬值严重。官方给出的数据是,现在的通胀率在2.3左右,也就是说你的钱一年贬值2.3。然而实际远远不止这么低,粗略估算我国目前的通胀率在至少在8以上,个别城市更高。也就是说,你目前的投资收益必须在年化10以上,才能保证自己的资产达到保值以抵御通胀的目的。

  • 日本经济泡沫是什么样子的?

    日本经济泡沫是什么样子的?

    2018-07-16

    1985年的纽约《广场协议》及1987年的《卢浮宫协议》签定之时,很少有人能预料到日本的经济将如此深重和长久地深陷入低迷之中。“令人担忧的是,历史可能重演。”美国金融学家麦金农在其名著《美元与日元》的中文版序言中认为,美国对中国大规模贸易相关信息广州国内海运广州哪家货代公司做空运海运比较厉害?要。

  • 美国经济泡沫或被美联储加息戳破 经济泡沫究竟从何而来

    美国经济泡沫或被美联储加息戳破 经济泡沫究竟从何而来

    2018-07-16

    导读:经济泡沫是什么意思?美国真的会出现经济泡沫吗?之前美国政局混乱的时候,有多方机构罗列数据,试图证明美国经济的前景不容乐观,但是近期股市的回升意味着人们对此并不买账。尽管如此,理性的投资者仍会依据客观数据进行投资。近日,著名财经博客零对冲又提出一项指标,显示美国经济如今的泡沫可能已经达到1929年的水平了。