房地产库存去化周期 邓海清:房地产库存真那么高吗?实际远低10年去化周期

2018-07-16 - 房地产库存

图4 上市房企库存去化周期按销售额加权平均

下面我们考虑上市房企的库存去化周期的中位数。香港多数上市房企没有2001-2007年数据,尽管其销售额占比很大,但在计算中位数时这些企业影响并不大,因此这些企业都被忽略。由于近半上市房企2015年年报未公布,因此我们既统计了所有上市房企的2001-2014年的数据(113家),也统计了2015年年报已经公布的上市房企2001-2015年的数据(60家),但发现两者差异很小,因此图中仅给出2015年年报已经公布的房企数据。

房地产库存去化周期

与第二节计算的宏观数据房地产库存去化周期相比,尽管细节差异较多,但是两者趋势基本一致。

图5表明,2001-2011年上市房企库存去化周期中位数快速上行,2011年达到最高点之后开始震荡下行,但2015年有所下降,为2010年以来最低值。从库存去化周期中位数与房地产投资同比的关系来看,在2011年之前尽管房地产库存去化周期一路上行,但是房地产投资同比中枢基本稳定。

房地产库存去化周期

2011年之后,房地产库存去化周期达到历史高位,同时房地产投资同比迅速下滑,表明房地产高库存对投资确实影响很大。值得注意的是,2015年房地产销售回暖、价格回升,同时新开工同比低至-14%,导致2015年末库存去化周期中位数大幅下降,已经回落至2010年以来最低点。

房地产库存去化周期

图5 房地产库存去化周期与房地产投资增速

四、结论:库存高但没那么高,2016年房地产投资将回暖

总结全文,我们的主要结论如下:

第一,房地产高库存确实存在,且主要集中于小型房地产企业和三四线城市,这与市场认知基本相符。无论是宏观经济数据统计,还是微观上市房企统计,2011年之后房地产库存高位均处于历史高位,这是房地产投资下滑的主要原因。

房地产库存去化周期

第二,市场估计房地产库存去化周期为10年,我们认为其中存在严重高估,实际去化周期应当在3-4年。应当从“待售面积 施工面积 拿地未开发面积”中剔除当年竣工面积、已售期房施工面积、新开工虚高面积、大部分土地储备面积,得到房地产库存去化周期为3.5-4.1年,远低于市场10年左右的库存去化周期。

房地产库存去化周期
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