【lpr利率划算吗】lpr利率和基准利率如何选?

2020-05-21 - lpr利率

2020年3月有一次选择基准利率和lpr利率 加点的机会,读者应该如何选择呢?文章分为两部分,第一部分是2选1如何选,第二部分是本次房贷利率政策选择设计精妙之处。

第一部分先给结论吧,根据现在的经济环境所导致的利率发展趋势,2选1的话,读者应该选LPR利率 加点的方法。下图是计算的是假设lpr利率从3.9到5.9情况下所有值所对应的的两种选择方法下利率的差值,0的话就是用LPR方法与基准利率4.

lpr利率划算吗

9不变情况下所需的利率一样。小于0则LPR方法利息更少选LPR利率,大于0的话基准利率更少。下面的图对于所有的利率签订方式适用,不管你是打7折还是上浮20%,算出来的结果一定相同的。

LPR利率的下降预测来源于经济增速的下滑,经济增速可以间接反映市场的投资收益率,收益率越高,借贷欲望越强,lpr利率也就越高,相反,经济下行一定意味着市场投资收益率的下降,进而使得lpr利率再未来几年倾向于下降,另一方面,任何经济体都希望在经济下行时用扩张性的货币政策,比市场货币需求更宽松,使得利率下降速度高于市场预期的下降速度。

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至此,如何选择已经非常清楚了,因为所有的煞费苦心设计的计算方法,就是为以后的市场降息做准备的,降息下无论哪种情况,选择lpr 加点总是没错的,对应的是图中阴影部分。

以下为进阶部分,主要分析政策目的

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接下来我们分析这个政策的绝妙之处,使得所有房贷存量的人群在lpr利率下降的趋势下,承担了比市场更高的利息的同时,还觉得自己利息变少了!全面降息最大的障碍在于可能继续吹大房地产泡沫,或者降低继续降低房地产的持有成本,钱只会继续流向预期收益高的地方,那么这次为房地产存量专门设计的利率计算方法,使得房地产存量部分不能在市场利率下降时,同等下降。

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1、基准利率

大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日,按照最新的基准利率作为标准重新定价,举一个例子,2012年签订的时候基准利率假设是6.55,上浮10%,2012年的实际利率就是6.

55*1.1=7.205,那么19年基准利率为4.9,上浮比例不会改变,19年的实际利率就是4.9*1.1=5.39。这就是基准利率的作用,在2020年以前是所有期限贷款利率的计算的基准,但是今年不同了,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同,什么意思呢?基准利率不再是贷款的基准,这句话很重要,也就是说对新的贷款来说,不能再参考基准利率。

但是,这个政策的绝妙之处就出来了,既然基准利率失效,所有贷款都不再参考基准利率报价,那么是不是意味着房贷的重新定价应该按照lpr利率呢?不是的,政策妙就妙在房贷存量的利息定价还要按照失去意义的原基准利率。原则上相当于废除了基准利率,却只有房贷存量继续参考这个已经弃用的基准利率,来作为新老政策选择之一,这就是最重要的坑,读者要仔细思考其中的猫腻。

2、lpr利率

计算方法:其实大家也可以通过百度得到,是由18家银行共同报价产生,去除最高、最低报价后进行算数平均,举个例子,以1年期贷款为例,假设甲银行报价4.5,乙报价4.1,其余的银行均报价4.2,那么计算时会去除4.5和4.1的报价,对剩下的16家做算数平均会得到1年期的年利率报价为4.2,其实就如同体育赛事各个评委打分及最终得分计算方法一样,且每月的20日进行发布。

3、未来lpr降息是除去房贷存量利息的降息

怎么理解这句话呢,12年基准利率是6.55,当时签的合同,19年定价是参考当时基准利率4.9,2020年基准利率弃用了,都改用lpr利率作为贷款参考,但唯独房贷存量不能参考低于基准利率4.9的lpr利率4.8,还专门做了一套单独的计算方法。我们假设lpr利率取代基准利率来作为原来计算方法的基准,那么这次的房贷利率的目的就会非常清楚,

新的算法:LPR利率 基点;

旧的算法中用LPR利率取代基准利率:LPR利率*折扣或者上浮;(现实不存在,仅为了分析政策目的)

上图中各个曲线代表了折扣或者上浮,0.8代表签订贷款合同时打8折,1.2代表上浮20%,这幅图反映的是,降息下,房地产存量利率比同时期其他行业利率多承担的部分。举个简单的例子:12年一个鸡蛋卖给各个行业价格都是参考6.

55元,或打折或上浮,到了19年的时候,卖给所有人都是4.9元作参考,但到了2020年,行业出了规定,卖给其他行业都是4.8元作参考,唯独当时买房的人群要用4.9元作为参考,并且让有房贷的人在三月做选择题:要么是选择4.

9*(打折或者上浮),要么选4.8 加点,不管哪一种情况,你都要比其他行业直接用4.8作为定价参考出的利息多。政策妙就妙在心理预期的偷换,本该享受利率下降到4.8以后作为2020年的定价参考,但他告诉你要按照基准利率的4.9作为从新定价标准,使得大家在选择了新算法的用时,负担了比市场利率更高的利息,还觉得自己赚了。

简单的理解就是,整个市场在经济下行中都得到降息的红利,唯独此前购房的人群不能同比例享受到此福利,其实就是刻意对资源错配的修正,我们向左看,只有当利率下降到4.4的时候,当时打8折的房贷存量才能与市场利率齐平,下降到3.

9的时候,9折的才能和市场利率齐平,好的一方面是,打折的越多,lpr下降时相对于市场利率越低。但也要看到,上浮的越多,lpr利率下降时,所需负担超过市场利率部分的利息越多,就相当于,市场上鸡蛋对所有行业都买到3.9元的时候,你却要在3.9上浮1.2倍的情况下(按照原方法、lpr取代基准利率计算),仍要多出0.3个百分比的价格买鸡蛋。

而打折的多是首套房,上浮的多是二套以上的房子,虽然降息下你的利率有所下降,但相对于同时期其他行业所能享受的利率则高的多。对所有行业都降价,唯独对房地产不降那么多,而且房地产贷款中二套以上的负担更重,这其实变相的等于增加了投资房产的持有成本。

你不要以为lpr下降时,即使没有其他行业那样的利率低,但绝对值也仍在下降,其实利率下降是经济下行的体现,收入和就业都可能出问题,你比别人承担跟多的利息,就意味着你在经济下行中更危险。

总的来说,房贷利率与市场利率的脱轨,是特色的政策应对投机部分房贷存量的区别对待,以及为未来lpr降息做的铺垫,这就是设计这么一整套复杂计算的本源。

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