房地产信托业务是什么 房地产信托业务最新特点解析

2019-02-17 - 房地产信托

房地产集合信托的风险虽有积聚的迹象,但当前情形下房地产类信托仍是较好的投资选择。短期内房地产类信托出现大范围违约情况的可能性不大。

房地产信托的持续增长与当前经济形势与地产融资需求密不可分。尽管地产调控仍未全面放松,但房地产投资增速在2018年维持了一定增长,在其他融资渠道受限的情况下,房地产信托的增长较为显著。2019年房地产市场的调整变化非常值得信托公司关注,如何提高房地产信托投融资专业能力、如何防范房地产信托项目风险成为未来一段时期房地产信托面临的两个重要问题。

房地产信托业务是什么

房地产信托业务的最新特点

2018年,各个城市密集出台严厉的房地产调控政策,监管部门纷纷出台严控房地产融资的政策,房地产信托的发展呈现出以下特点。

1、融资业务交易对手标准趋严,一线及二线城市仍然是展业重点

房地产信托业务是什么

在房地产调控持续升级、地区表现走势分化以及行业集中度提高的背景下,信托公司在房地产信托业务准入方面呈现如下特点:在交易对手的选择上,大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作,有的信托公司甚至把标准提高至前50强,以此更好地把控入口风险,但这在一定程度上也造成了信托公司交易对手的集中化,以及整个行业对于个别房地产企业授信集中度过高的问题。

房地产信托业务是什么

在项目地域的选择上,一线城市、二线重点城市受到信托公司的普遍认可,不过由于2016年三线、四线城市仍然存在翘尾行情,销售增长整体较为强劲,也有不少信托公司涉足三线、四线城市的房地产开发项目,但这类项目一般是与行业龙头公司进行合作,且项目位置比较好,可以通过对优质交易对手以及具体资产的选择来把控地域风险。

2、拓宽业务领域,挖掘细分市场、多种业态的业务机会

由于监管的持续收紧,同业机构竞争日益激烈,传统短频快的住宅开发融资业务展业难度加大且收益显著下降,为了拓宽业务范围,提高盈利能力,部分信托公司已经将展业方向拓宽至更多元化的房地产业态领域。比如安信信托、光大兴陇信托、杭工商信托等信托公司积极拓展深圳、广州的城市更新及旧城改造业务,中融信托、中建投信托、外贸信托等信托公司尝试开展持有型商业物业投资业务,安信信托探索开展养老地产、物流地产业务,中航信托与美国华平、魔方中国合作拓展长租公寓市场的业务机会。

对于这些细分领域业务机会的挖掘有助于信托公司降低对住宅开发融资业务的依赖,有助于信托公司培育业务特色,提升盈利水平,增强信托公司抵抗房地产周期波动风险的能力。

3、监管持续收紧,传统债权融资业务模式面临较大转型压力

在针对房地产企业的银行贷款、发债等融资渠道全面收紧的背景下,房地产企业不得不更多地转向通过信托、私募基金、海外发债等渠道融资。债权模式是信托公司开展房地产业务的最传统模式,这类业务主要针对房地产开发建设中的融资需求,信托资金运用方式包括但不限于直接发放信托贷款、股权收益权投资、应收账款买入返售等。

由于金融监管持续收紧,房地产债权融资项目需严格满足“432”的监管要求,但由于“432”俱全的项目往往较为容易获取银行贷款,信托公司很难竞争过银行。而在房地产信托业务的拓展实践中,多数情况下碰到的交易对手资质并不能满足房地产贷款“432”的要求,很多房地产项目在四证未能办齐之前就有强烈的融资需求。

为了与银行进行差异化竞争、更好地把握业务机会以及提高收益,已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资,如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发,除了获取债权部分的利息收入外,还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。

除了股权加债权的模式,部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目,这个比较典型的是持有型商业地产项目,由信托计划出资100%控股项目公司,深度参与项目开发建设和运营管理。

房地产信托的潜在风险

房地产商资金链紧绷!很多房产商愿意以高达20%-30%的融资成本向信托公司“求助”,但万一提供的抵押或担保不足,就可能在高收益之后埋下隐患,投资者务必了解房地产信托背后的风险。

贷款收得紧,信托更强势

因为银行贷款利率提高,并且银行资金流动紧缩,大牌地产商会主动找信托来要求融资,给信托公司得以选择更优质房地产企业的机会,目前银行利率对房地产信托收益率的影响还不显著,但包括收益率等变化肯定是有的,只不过贷款利率上调的影响会反映比较滞后而已。

房地产信托收益将浮动增长

去年下半年来,随着金融严监管及降杠杆措施实施,致使信托发行成本提高,对投资者来说,对预期收益率的要求也相应提高。而对于今年信托产品的变化,考虑到投资者对未来一段时间收益增加预期较强,设计的信托计划中都包含对预期收益率的补充说明,采用浮动利率增长,收益率随银行一年期贷款基准利率同时同幅度调整。

这将是今年信托产品中最大的变化。另外,房地产信托融资方的“可提前还款条款”和以往相比也会有所不同 ,以往很多的信托计划都会提前结束,但结合现在政策来看,限购令是史上最严格和最有影响力的房产政策,融资方可能行使提前还款权的机率较低,毕竟对房产商来说,目前流动资金确实紧张。

房地产企业本身运营能力变化

选择房地产商的规则可以简单总结为业内通行的“432”融资条件,即房产项目必须四证齐全,融资必须有至少30%自有资金投资比例,住建部认可的二级房产资质。这些条件符合,一般来言,房地产信托计划运行的风险度较低。

银保监会之前曾对大型信托公司放松执行‘2’,即放宽了对房地产企业二级资质的要求,但随着政策重新收紧,要求所有信托公司严格执行‘432’融资条件”。当然,信托公司对融资方的筛选主要依据房产公司的资产规模与经营业绩,同时,也会统筹考虑融资方的发展战略与经营策略、信誉度和公司治理等方面来衡量房地产公司的到期还款能力,以及房地产信托发行地区及房产市场等因素。

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