机构投资者的处境 机构投资者的当下处境

2018-07-27 - 机构投资者

林先生的工作状态与现实中大多数的同行没有太大出入。被称为“站在大门口的野蛮人”的外资地产基金是高端不动产市场中的机构投资者。通常而言,他们被认为资金雄厚,固定投向不动产领域的资金多在10亿美元左右,而这或许仅仅只是其中一只地产基金的规模而已。

机构投资者的处境

门口的野蛮人

林先生供职于一个外资背景的地产基金管理公司,他的工作职责是寻找基金投资范围内的任何目标物。于是,各种各样的地产投融资展会、行业论坛都成为他工作的场所,他甚至会从MSN上向地产记者打听优质项目的出让信息,因为几个月前,他就曾通过这个渠道成功与一个遭遇资金难题的烂尾项目接上了头。虽然这则交易谈判以失败告终,但他并不气馁。

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中国接连而至的“限外令”,加上媒体劈头盖脸的舆论轰炸,他很快就适应了。租住在北京某个豪华公寓里的他一直打算在这个国际化的社区里买一套120平方米的公寓,因为女儿快要来北京了。

每天他都会去打车经过北京CBD去金地国际中心上班,一路之隔的华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)早已高价卖给了日本人,他时常想,不久之后,或许自己就可以创造这么一单交易。

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他会经常关注同行的动作,但是凯雷在上海楼市(楼市博客

楼市新闻)收购上百套别墅的新闻并不能刺激他的神经。他所服务的这个基金有严格的投资目标筛选程序,从投资范围的界定,到对目标物的尽职调查。通常,一笔成功的交易会耗时近半年,大部分的时间都被程序性的事务所占据。

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为境外资金成功进入内地、完成付款程序设计一个合法的路径,是一项经常性的工作,不过,他已经驾轻就熟。这几个月以来,他一直在关注北京盈科中心 (论坛)的交易问题。他的前任只留下了一个尾巴就辞职了,现在,他必须重新集中起精力,这也许是个超过50亿元的大交易。不过,他现在要做的只能是等待而已。

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根据香港投行人士的介绍,每个地产基金都拥有不同的气质与性格,偏好不同的物业,有的喜好写字楼,有的对商业广场情有独钟,有的格外看高别墅物业,这些基金认为,在压制性的国内政策刺激下,这些稀缺性物业的前景一路看好。当然,更多的基金选择做开发商的财务投资人,分享股权合作的长期收益,事实上,如果把这一部分资金投入全部纳入观察的视野,外资基金在中国高端不动产市场扮演的“机构投资者”地位将更加坚实。

根据仲量联行的统计显示,2008年上半年上海房地产市场以资产转让或股权转让(超过50%的股权转让)方式进行整幢收购的案例共有11个,总体成交金额已逾17.2亿美元,已达到2007年全年成交额的61%。从投资者结构来看,境外机构在上海房地产投资市场依然活跃,2008年上半年成交的11个物业中,境外机构成交项目达8个,投资金额占同期总成交额的88%。

这一切却是在两大背景下发生的:国内限外令已逾两周年,而美国次贷危机已蔓延半年之久。根据一则公开报道,目前的中国不动产市场处于调整期,但是投资机会却会更多。美国投资银行雷曼兄弟亚洲房地产主管MarkGabbay表示,目前外资机构在中国房地产市场的投资依然是现金流入、而非流出,虽然目前市场有一定的动荡、开发商面临资金压力,但有价值的投资机会会更多地涌现。

如果你同意一个活跃的市场一定需要足够的成交量与市场温度的话,那么,中国的高端不动产市场需要怀着套利野心的机构投资者,他们在维持市场温度上的确是不可或缺的。由于他们是北京、上海写字楼市场与商业广场项目大手笔的主要买家之一,定价权也通常为他们所掌握。当他们获利准备出售之前的猎物时,接盘者的报价通常为市场重新确立了一个新的价格标杆。

过往三年的地产年度新政,促使中心城市的优质高端不动产(从写字楼到别墅、公寓)进入了一个微妙的买方市场,因为类似地产基金这样的大客户总是能够得到更高的价格折扣。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客

潘石屹新闻)对本报记者表示,地产基金整幢地购买物业,相比于开发商的零售,价格更低,而且付款方式更苛刻。这一点似乎可以解释,为什么尽管国内的政策并不太欢迎外资炒作中国不动产。

本土掘金客

在被称为高端不动产市场的“机构投资者”行列里,还有非正规军,那就是经常被舆论冠以“炒房团”的各种出处的集合投资者。

公开信息显示,自从2005年温州炒房团首次出现在大众视野后,这样的民间财团也逐渐多起来。直到今天,还不能清晰确凿地证明,温州炒房团在上海、北京、西安、武汉的楼价上涨历史中扮演了什么角色。同样,也无法具体求证港人在去年深圳楼价半年内高达50%的暴涨中究竟助力几何。

但是分析人士普遍相信,在一个购房者战战兢兢的卖方市场年代里,类似炒房团这样的集合投资者总是不经意扮演“头羊”的角色,他们的举动被放大到市场,便会形成巨大的影响力。

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