北海房产泡沫 “北海房产泡沫”启示录:发展经济需要制度保障

2018-07-08 - 房产泡沫

“北海真正值钱的,是体制上的位势差,也就是政策上的特殊性。”王飞欣帮助北海找到了他们视而不见的机遇:在14个沿海开放城市中,北海的政策相对特殊。别的开放城市,比如广州,享受政策优惠的开发区仅有1平方公里;北海则是全市享受特区政策,正是因为北海在计划经济体制下太不重要了,所以允许它全市都对外资开放,全市都是开发区。这是北海最特殊的地方,是“北海现象”也好,“北海泡沫”也好,最终得以形成的政策根源。

北海房产泡沫

“北海唯一的优势是这一大块土地。开放城市的附加价值怎样放在土地上,是北海发展的关键。”王飞欣提出了一个具体的建议,搞土地成片开发。土地成片开发不是北海的专利。当时,海南洋浦、天津、厦门都在尝试,但都是经验丰富的外资在做。王飞欣大胆提出,既然外资一时还瞧不上北海,能不能让中国人自己来做,就在这儿,在北海,允许内资也搞土地成片开发,就以土地要素市场吸引别的要素投进北海。

北海房产泡沫

王飞欣、任玉岭的设想是,如果北海开这样一个口子,西南地区,甚至全国内地城市就能在这里打开一个窗口。

大家都想在开放城市搞个窗口,挣点活钱的想法,果真被他们猜中。各内陆省份,尤其是西南各省,对北海出台的土地成片开发政策非常热心。小平南巡之后,北海马上公布了允许内地资金来北海成片开发土地的政策,“霎时间北海变成了万众向往的自由世界。”

北海房产泡沫

王飞欣介绍说,“你们已经很难理解,在旧体制下,每个人都被定格在一个坐标上,基本上不允许个人开拓事业,那时候大家多想要一个施展才能的空间,你们是想象不到的。”而北海的低门槛,真正给了那些跃跃欲试的内地创业者一个机会。

北海房产泡沫

后来的事实证明,北海这个出海口不是物质的出海口,而是变成了一个政策的窗口。

一边设计政策,一边自己动手

就连土地成片开发政策的主要设计者王飞欣,也自己上阵搞开发,成了在北海搞土地成片开发的第一批人。正是这一点,让北海的改革遭遇了最多的质疑。

北海房产泡沫

第一个与负责北海招商引资的副市长任玉岭签土地开发合同的人,就是当初制定北海土地开发政策参与者之一马小林。马小林代表一家民营公司“四维集团”与北海市政府签约,这家公司在北京注册,资金来源和公司实力都不甚明了,却搞成了北海第一个土地成片开发,总面积达到将近3平方公里。

王飞欣自己参与的“乡镇企业城”更是后来居上,这个乡镇企业城首批规划就达5平方公里。当土地出让方案摆在北海市委书记王庆录办公桌上时,他提笔批示:“此事事关重大,宜抓紧抓紧再抓紧。”

“事关重大”,不是要谨慎从事,反而要“抓紧抓紧再抓紧”,地方官员当时的急迫心情可想而知。

王飞欣身为国家公务员,他哪里来的钱去搞这个土地成片开发呢?15年后,王飞欣向本刊记者解释说,合同虽是他签的名,但他是代别人签的。“我在海南的时候,认识了一个人,他名下有一个名义上的国有公司,他委托王飞欣处理这家公司在北海的事务。”就这样,王飞欣代表这家公司与北海市政府签下了占地面积5平方公里的“北海乡镇企业城”成片开发合同。

王飞欣说,他签下那块土地的时候,什么价格、承诺都没有谈,只是说负责5平方公里的开发,就大胆写了个25亿的引资总额。

甚至他和马小林签下的北海最初的两个土地成片开发项目,连协议书都是市政府方面任玉岭起草的。“这岂不是意味着甲方、乙方的立场高度一致,有这样做生意的吗?谁来照管北海国有土地的利益?”

王飞欣解释说,给予土地成片开发者很多优惠,并不等于无偿交出土地。“当时,土地只是名义上给开发商,开发后还是需要拿钱出来买的,签订正式土地出让协定的时候,最终也要按市场取向来定价。

土地市场“击鼓传花”

“当时的地方政府,确实思想解放。一开始,人们还比较纯朴,一年以后就学坏了。”王飞欣永远记得,在1992年到1993年之间,北海市的世态人心是怎样在热炒土地的狂潮中骤然改变的。

“最开始搞开发区,大家强调的是共同的利益。乡镇的书记、生产队长进来一起开会,裤子是卷起来的,腿上还有泥,蹲在椅子上。一年后,我们‘乡镇企业城’开工典礼,生产队长是西装革履,开着凌志来的。这个队长,刚开始动员农民拆迁的时候,还不知道扩音喇叭哪边冲里,哪边冲外。北海纯朴的民风渐渐改变了。”

王飞欣签了合同,需要丈量土地的时候,就感到了新的障碍。他最后了解到,有一家公司,为了图快,给具体承办的机关一人配了一辆摩托车。于是,再找他们办事,如果不给好处,速度就慢了下来了。

当然,比起王飞欣的收获来,这些小困难不值一提。成片开发公司几乎无偿地拿到土地之后就开始招商了,内地的一些企业纷纷响应。“海南的企业已经受过熏陶,成了这一轮北海炒地运动中的领头羊,立刻在海南企业中掀起了北海热,也带动了其他地区企业奔向北海的滚滚浪潮。”

这些下家,从成片开发土地的“乡镇企业城”、“现代企业城”等“上家”手里拿地,大多数也只用先交预定金,预定金只是土地转让金的5%左右,所以,早到的炒家虽然不像第一批签合同的王飞欣他们那样无本万利,但仍有利可图,可以继续把土地转卖给后来者赚取差价。

“往往是,拿到几千平方米的公司,又分割成几百平方米的小地块,再给别人,收取更高比例的转让费。北海就以这样的方式,一下子搞了十几个开发区。”这样的击鼓传花,一直持续到宏观调控骤然降临。

大量国有银行资金被违规拆借,面临流失危险,导致监管当局痛下决心,调控北海“土地泡沫”。1993年4月28日,北海所有企业的大额资金拆借被冻结,所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款。资金链突然断裂,北海突然被冷冻。不到半年的时间里,北海人去城空,喧嚣了8个月的30平方公里北海新城突然安静下来。

解放土地要素市场

王飞欣至今仍不同意把北海称作“经济泡沫的博物馆”。他坚持认为“开发之后再补足土地转让金”的政策设计,带动了“北海奇迹”。王飞欣也承认,如果一开始就按“交齐土地转让金才能拿地”的方式运作,那些皮包公司根本就搞不起来。“但不那样设计,谁又有兴趣把宝贵的资金砸到西南海隅的这座小城呢?”

其实,其他特区和沿海开放城市在开发初期也是遵循这个路子。一般人以为特区就是对外开放,首先吸引外资。实际上从特区发展的过程来看,首先是要建好一个环境,都是先内联后外联,深圳、上海浦东莫不如此。”

王飞欣说:“深圳也好、浦东也好,一开始高楼大厦都是部委、地方投的钱,如果中国人都不愿意去,外国人为什么去?环境好了之后外资才会来,因为外资风险意识更强。”

1991年、1992年,正值新一轮改革启动前期,当时沿海几个开放城市,都在谈论城市建设资金从哪里来。深圳的李灏也在发愁。“我给北海出的主意就是钱在脚下,钱就在土地上。”

王飞欣认为,北海是中国经济周期性的一个牺牲品。“改革存在起落周期,深圳也有过三起两落,海南也有两个周期。1985年、1990年两次调控,深圳挺过来,幸运地走到了第三起,它就发展起来了。”

按照王飞欣的说法,1993年,北海正在签约的大型工业项目有好几个,已经在申请立项的也有好几个项目。如果北海有时间补足产业基础这一课,加上如此好的宜居条件,完全可能把泡沫变成现实。

王飞欣总结说,“北海实验最大的实际意义在于,从那以后全国城市都学会了‘经营城市’。”

“要想让一个东西不浪费,就要赋予它价值。就好比当年农村包产到户,让农民珍惜劳动力、珍惜土地,惊人的生产力马上就解放出来了;北海土地开发之后,各地方政府都看到了土地的价值。”

王飞欣认为,包产到户和土地制度改革是改革开放进程中推进最顺利的两项改革措施。“土地要素市场改革,中央一个推动性的文件都没有发,可是一夜之间,全国如火如荼;大家都知道了,土地有价值,就有了节约,有了效率。”

他将北海的试验定义为“第二阶段改革开放的标志”。“向市场经济转型,第一个阶段是放开普通商品市场;第二个阶段就是放开要素市场。“北海对土地要素市场的实验,是对计划经济的大胆突破。北海土地成片开发,实际上与沪深股市建立一起,成为中国第二阶段改革的标志。”

谁来关上潘多拉的盒子

可是,土地要素市场的发育在提高了土地使用效率的同时,也带来了巨大社会公正问题。

要素市场不同于普通商品市场,尽管生产要素与每个人的生活都紧密相关,但这种关系并不像普通商品与人的关系那样显而易见。谁倒卖一车钢筋,谁拿走了国有工厂里的设备,都是可见的不公正,要监督要素市场开放中出现的不公正行为却非常困难。

由于王飞欣等政策设计者本人的利益亦在其中,采访过程中,他们面对土地要素市场改革中出现的不公正,总是顾左右而言他。实际上,要素市场的开放,必然形成更复杂的利益关系。1992年8月,刚刚启动的深圳股市股票发行中,就出现了工作人员私分新股申购抽签表的“集体贪污案”。该市金融系统工作人员内部截流私买抽签表十万多张,导致44%的抽签表流失,涉案工作人员4180人。

原深圳市委书记李灏也向本刊讲述了深圳市严查公务人员利用职权购买企业原始股的故事。

深发展1987年股票公开发售时,80万公众股卖不出去,曾经到机关推销,当时为了支持深发展,市政府规定公务员可买200股,1990年,面值20元的深发展股票炒到每股132元,一时谣言满天飞。

“香港报纸说我买股票赚了450万,交了150万党费,搞得我有口难辩。后来一清查,才知道家里子女集资买了200股。这事还惊动了中央,派调查组来调查,李鹏同志亲自给我打电话,说传你有多少多少股票。”

事后,李灏找到深圳人民银行行长,要他把手里有深发展原始股的处长以上干部的名单开出来。“一查,市委常委、副市长里面只有我、秦文竣还有警备区政委三个人没有买。我在市委常委会上讲,我们搞证券市场,不要从中得到什么好处,我们要坚守这条。大家把股票都交出来吧。”

后来,深圳市发了一个通知,处级干部不能买股票,我对他们做工作说,“我们自己得失是次要的,关键要保住证券市场,要面对现实,不能因为这个被关了。”

今天的北海,仍在试图再度盘活沉寂的土地与楼市,似乎除了这个显而易见的要素,北海没有其他抓手。但是最显而易见的往往也就是最难以把握的,北海如是,海南亦如是。当只是基础要素的土地成为经济主宰,制度建设和市场开拓暂付阙如,面临比计划经济条件下复杂得多的利益格局和群体诉求,经济发展的短命也就可想而知了。

“北海泡沫”的破灭告诉人们的也许是,只凭热情和机巧发展经济,没有相应的制度保障,无论多么热闹的经济奇迹,最终都将化为泡影。

相关阅读
  • 日本房产泡沫后的阳光

    日本房产泡沫后的阳光

    2018-07-08

    日本经济泡沫破灭后,日本房价暴跌,1987年1992年是日本房产泡沫的几年,92年崩盘后给日本社会造成了严重的打击,所以日本以此为戒,制定了很多法制法规来抑制投机炒楼等现象,比如说买入五年内出售的房产要交非常高额的税金等。因为有了这些法制法规抑制炒楼现象,92年之后的日本房产市场非常稳定,即使遇到雷曼兄弟的那次经融危机。

  • 房产泡沫下什么最保值 中国房产泡沫有多严重 房产泡沫后什么最值钱

    房产泡沫下什么最保值 中国房产泡沫有多严重 房产泡沫后什么最值钱

    2018-07-08

    说起中国楼市,不得不提到的就是楼市泡沫,楼市泡沫下的中国房地产,让不上有意购房的人士都望而止步。而中国的楼市泡沫到底有多严重呢?对于购房者有什么影响呢?所谓quot;名义的房价上涨quot;和quot;真实的房价上涨quot;,这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如quot;名义房价quot;在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里是上升的。

  • 美国房产泡沫 国际权威机构最新报告:全球房产泡沫最大的城市在哪里?

    美国房产泡沫 国际权威机构最新报告:全球房产泡沫最大的城市在哪里?

    2018-07-08

    日前,瑞士银行(UBS)发布了一份全球城市房地产泡沫指数报告,分析全球一些热门投资城市房地产出现泡沫的风险程度。仔细一瞧,这里面还有不少是华人爱去买楼的区域。1这些年我们追过的泡沫楼市在瑞银的报告中,多伦多楼市位居泡沫风险榜首,其次是瑞典斯德哥尔摩、德国慕尼黑、温哥华、悉尼。前五名中,加拿大占了两席。

  • 惠州房产泡沫 房产泡沫排行榜:厦门廊坊惠州石家庄合肥跻身前五

    惠州房产泡沫 房产泡沫排行榜:厦门廊坊惠州石家庄合肥跻身前五

    2018-07-08

    引子:5月14日,社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示,2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,与一线城市广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看,2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。正文这些数据显示。