房地产信托架构 房地产信托:强力去通道 回归本源

2019-02-17 - 房地产信托

对信托而言,资管新规虽然关上了通道业务的“门”,却给资产证券化和财富管理业务开了一扇“窗”。

据中国信托业协会发布数据显示,截至2017年末,全国68家信托公司管理的信托资产规模达是26.25万亿元,同比增长29.81%。其中,投向房地产规模为2.28万亿元,占比为10.42%。

房地产信托架构

虽有增长,但据多位行业人士表示,增加的都是被动管理型信托业务,即通道业务,这类产品的占比约为60%。

今年4月,资管新规出炉,明确要求消除多层嵌套,抑制通道业务。信托靠通道业务支撑的外延式发展模式将成为过去,整个信托业将面临增长放缓、报酬率下滑的挑战。数据显示,截止到4月30日,2018年4月份36家信托公司共计成立246款信托产品,规模为328.11亿元,相较3月份环比下降29.22%。从产品类型来看,债券投资类信托同比下滑92.31%,其他类别均略有下降。

房地产信托架构

虽然短期会带来阵痛,但某业内人士表示:“这是对信托业的一次筛选,主动谋求转型的,具备主动管理能力的将胜出。行业分化会越来越大。”

非标承压

房地产信托亦将受到挤压。对于房企而言,融资成为箭在弦上、亟待解决的问题。

房地产信托架构

尤其今年房企的缺口较大,资金链条紧张。前几年起,房企直接融资困难,对银行信贷和信托融资依赖度明显提高。截止2017年末,存续的房地产信托增速在60%上下,远高于行业30%的整体平均增速。不少信托业务的项目资金都是配合房企拿地的。而今年这些债务、非标都将集中到期。

另一方面,早在2017年2月13日,中国证券投资基金业协会发布的“4号文”就将通道类房地产融资截断。随着资管新规的落地,信托公司对房企的融资条件、成本、增信也愈发严苛。相关人士透露:“去年好的成本控制在8%左右,目前大概是11%的水平。”

严监管之下,土地款融资已基本暂停;通过“借壳”绕道方式或通过对非地产类实业公司进行非流动资金贷款方式变相为地产公司提供土地贷款的方式也基本暂停。在可操作的产品中,开发贷要求必须为满足“四三二”条件的产品,合规为上;更新贷/旧改贷已收缩,小部分信托机构仅针对百强企业的一线城市的更新或旧改项目进行操作,且对拆迁环节的周期、难度等方面均要求能达到“短平快”的效果,对工改且权利主体单一的项目接受度更高。

房企更常见的是采用收购项目公司方式获得土地,通过“开发贷 并购贷款”组合的方式融资。除上海要求“并购贷款投向房地产应按照穿透原则管理,拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分之二十五以上”外,各地仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。

对于股加债产品,以“明股实债”的交易架构来投放信托贷款的方式受阻,一些限制房地产信托业务的要求正在备案或给予窗口指导,信托机构以集合信托计划做主动管理且做真股的项目越来越多。

小部分较为灵活的信托机构针对地产前期阶段的融资还创设更多的“可操作空间”,比如借助合规的“壳项目”,在产品设计上做一些灵活处理等等。

值得一提的是,在银行和信托等地产通道业务全面收缩的情况下,地方性股权交易中心或金融交易所等机构衍生了大量的类通道业务,这也是值得开发商和融资需求方重点关注的地方。

全面转型

对于信托而言,趋势也很明显:资产端很丰富,房企融资需求旺盛;但是资金募集端缩紧,以往能借助银行的钱受到了监管的制约,个人资金客户成为焦点。

考虑到信托产品对投资者的门槛限制,信托公司的财富中心数量可能呈现增长趋势。

财富管理业务被视作信托转型最具前景的领域,以适应不断增加的超高净值客户对财富安全、财富传承、全球配置资产的蓬勃需求。某信托公司旗下财富管理中心的一把手告诉记者,日益火爆的家族信托有望成为转型重点。据了解,目前已有21家信托公司进入家族信托领域。

虽然目前信托机构无法立刻完成转变,主动管理类的投资型业务投入产出比依旧偏低,但布局财富中心已经是不少信托机构谋求转型的重要标志,也进一步体现了信托业“受人之托,代客理财”的本源,提高信托机构的主动管理能力,提升资产收益水平。

同时,资产证券化成为信托转型的另一重点方向。资产证券化作为标准化业务,被资管新规以较为鼓励的方式提出。信托公司此前大多充当基础债权通道的角色,之后可通过自身能力的完善,获取参与银行间市场债券承销业务的资格,从而在证券化业务中发挥更大的作用。

谈及信托转型后的未来发展方向,某不愿具名的信托业内人士分享了他的想法:“标准化、基金化、净值化产品、ABS等证券化产品将作为基础资产成为信托的重点业务。同时,特色化与差异化也将成为各家信托机构比拼主动管理能力的重要指标。”

虽然资管新规的落地为整个资管行业带来剧痛,信托机构感受尤为深刻。但如平安集团总经理兼平安信托董事长任汇川早前回应媒体时表示,在降杠杆、去通道的大背景下,信托业难免经历转型的“阵痛”,但就长期来看,资管新规对行业健康发展是利好的。“信托行业应该及时回归本源,助力实体经济发展。”

相关阅读
  • 房地产信托的特点 不动产信托的特点?房地产信托的同类区分

    房地产信托的特点 不动产信托的特点?房地产信托的同类区分

    2019-02-17

    不动产投资信托是以一种募集方式去投资不动产的模式,尝尝会和减缓纳税挂钩,如果从投资的角度去看待不动产信托,其实不如说它是以特定的现金流为支持的融资方式。那么,不动产信托有何特点呢,房地产信托的同类区分又是怎么区分的呢?下文将就这几个问题为您做出解答。不动产信托的特点不动产信托的管理方式主要有租赁、或出售处分、或重建。

  • 房地产信托计划目的 房地产信托市场观察及潜在风险防范

    房地产信托计划目的 房地产信托市场观察及潜在风险防范

    2019-02-17

    最近半年房地产信托发行的状况图解趋势非常有趣,一方面房地产信托的发行数量与规模依旧占据总体信托行业近半壁江山;另一方面,投资者最关心的收益率和投资期限都走向更具吸引力的方向期限更长、收益更高。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。

  • 房地产信托流程 详解房地产信托股权投资全流程

    房地产信托流程 详解房地产信托股权投资全流程

    2019-02-17

    对于信托而言,地产是与信托天然结合,期限,利率,抵押,还款全部满足,因此房地产信托是信托的主要业务,也是贡献利润最大的业务。在选好交易对手,选好了能满足投资收益率大于做债权收益率的的项目之时,即要对项目的具体方案进行设置。方案设置时,考虑的问题主要有:一、信托投资的金额信托投资的金额取决于项目资金的峰值。

  • 房地产信托政策 房地产信托利好政策有哪些?

    房地产信托政策 房地产信托利好政策有哪些?

    2019-02-17

    房地产信托利好政策有哪些?拓天速贷互联网金融信息服务平台了解到,近年房地产信托频出利好政策有货币宽松政策,“330新政”,“限购令”松绑,以及公积金政策。今天和拓天速贷互联网金融信息服务平台一起来了解一下详细情况吧。房地产相关利好政策频出在我国经济持续下行背景下,房地产作为稳增长的支柱性产业,2015年国家陆续出台多项促进房地产销售的利好政策。