天津房价下跌空间还有多大?

2018-12-17 - 房价下跌

前几天秘密君发完《楼市抄底的时机到了么?》有业内说:现在业内说赔本卖还不算底么?今天秘密君收集了一些数据,来聊聊开发企业的成本压力,从成本与售价,也可以看到开发商主动下调价格的空间能有多大。

天津房价下跌

构成成本最大头的是地价,2016、2017年之后,地价始终居高不下,今年政府开始大量供应之后,这种势头才稍稍遏制。虽然整体溢价率明显走低,年内以底价成交为主,但是政府土地推出的起始价格已经相比于两年前有大幅度提高。因此今年秘密君关注土地市场的其中一个重要方面就是:政府挂地起始价格是否有所降低?从目前来看,是有的,但是并不明显。土地价格仍然是构成房价的大头,而且是构成开发企业的刚性成本。

天津房价下跌

构成成本上涨的另一个因素,也是去年以来的非正常因素:材料价格上涨迅速。就秘密君所知,因为材料上涨,很多总包单位属于干一平米赔一平米的状态。数据显示,11月全国水泥均价达到每吨452元,同比上涨22%。其中,华东地区的水泥价格上涨最快,均价达到每吨529元,部分地区甚至突破600元。

天津房价下跌

根据数字水泥网数据,近期,浙江杭州和绍兴低标号价格上调50元/吨,高标号价格上调30元/吨;江苏扬州和泰州水泥价格上调30-40元/吨;上海水泥价格上调30元/吨;南京部分企业公布价格上调30元/吨。

这一现象不止于华东地区,其他城市也是如此,部分城市的水泥价格甚至一度突破每吨600元,水泥从严重“产能过剩”成为紧俏物资。除了水泥沙子地价外,还最近几年飞速上涨的人力成本。

天津房价下跌

近日有数据机构发布了《中国典型城市成本价格与房价对比》,如下图:

该图显示的是20个典型城市的房价成本与销售价格之间的比例关系,换言之就是成本与售价。从数据来看,武汉、合肥、沈阳、天津都是属于成本高,而售价相对较低的城市。目前天津房价平均成本约在18000元左右,而平均售价约在20000元左右,换句话说,房价的成本压力极大,开发商主动下调价格的空间同样十分有限。

如果房价成本大,企业的确是存在成本压力,而成交量目前虽然随着推盘迅速放大,但是成交价格却并没有显著改善,统计局最新公布的70城房价数据显示,有14个城市二手房销售价格环比下降,调控先锋北上广深四大一线城市全线下跌,深圳跌幅达到0.6%。

一头是价格涨不动,一头是成本降不下来,所以的确是有不少企业在赔钱卖,杭州10月、11月先后出现了超过6个项目,售价仅仅比地价高3000元/平方米。3000元在当前的建安成本面前,的确是在赔钱甩卖,天津目前低价走量的项目不在少数,虽然不赔钱,但是绝对处于微利的边缘。

企业微利可以简单推断出两个后果:尽可能节约成本与调整价格的空间有限。目前各种裁员的声音很普遍,这就是节约成本的一个方面,更重要的是建安成本。高价拿地的企业为了以可接受的价格尽快入市质量问题的将会是长久的存在。而目前市场销量回升稍微给了开发企业一丝信心,冲量的指标过后,企业价格向下调整的空间有限,动力更是不足。

秘密君很多时候就想:如果想要看一个行业能有多敏感就看房地产,如果想看一个行业能有多死板也得看房地产。任何风吹草动都能拨动房地产敏感的神经,但是上涨民怨沸腾,下跌又哀鸿遍野。惊涛骇浪之中过独木桥,这一次究竟能安然走到横盘静待长效机制的彼岸么?返回搜狐,查看更多

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