上海使用权房出售 使用权房屋能否作为遗产继承?

2018-12-04 - 使用权房

近几年,在大连大规模的房屋拆迁中,很多市民都遇到了关于使用权的房屋继承的情况,咨询该问题的市民也是络绎不绝。马文龙律师指出,实际上,关于这个问题很难做出一个明确的答复,理论界及实务界历来争议很大,判决也很不统一,甚至就连大连市中级法院与沈阳中院对此问题的认识都截然相反,因此,我们选取了大连和沈阳的两个关于使用权房屋继承的典型案例,做出分析,供大家参考。

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【大连案例】 哥四个签协议平分动迁款后大哥变卦仨弟告上公堂

1950年,王老太租住了沙河口区一套使用权房子,承租人为其本人。 2006年,王老太去世,留下了这套使用权房屋。该房子由大儿子的儿子张涛(化名)居住。 2009年,获悉该处房子要动迁,王老太的四个儿子经协商,签订了一份协议。

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协议上称,房屋若不动迁,就由张涛居住;若动迁,动迁补偿费由四个儿子平分。签完协议后,三个弟弟同意将房子的承租人改到大哥名下。三个弟弟称,2010年10月10日,通知下发,他们母亲生前居住的房子要动迁。

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而在10月15日,大哥将这套房子的使用权赠与儿子张涛。 10月18日,张涛在未取得他们同意的情况下,自行到房产公司办理了回迁手续,没有依据当初所签协议的约定,私自领取了动迁补偿款。三个弟弟在2011年将大哥及张涛起诉到沙河口区法院。

■大连中院判决 使用权房屋不具有遗产属性哥四个对房屋作出约定无效

一审仨弟弟败诉。大哥的儿子张涛表示,奶奶留下的房子只有使用权,所有权为大连市国有房产公司,承租人为自己。自己的父亲及三个叔叔既不是所有权人,也不是承租人,他们对房屋作出的约定无效。依据相关规定,住宅房屋承租人在承租期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可继续承租,而他自奶奶去世后,仍一直居住到动迁,符合相关法律规定。

今年2月,沙河口区法院作出判决认为,本案的焦点在于这套房子是否具有遗产属性。该房屋承租人王老太在去世前与其长孙居住,长孙应为该房屋的共同居住人。四个儿子在母亲去世后以协议的方式对不具有遗产属性的房子予以处分,该协议无效。因此,三名原告的诉讼请求不予支持。

【沈阳案例】 父亲病逝留下使用权房屋继母子因继承发生纠纷

孙某与杨某系继母子关系,双方未在一起生活。位于和平区北四马路的一所公房的承租使用权人系杨某的父亲。杨某的祖父于1998年以5万元的价格从房产交易市场购买了该公房的使用权,并将该房承租代表人直接更名为杨某的父亲。

后杨某的父亲与孙某一直在此居住。 2002年7月4日杨某的父亲立下书面遗嘱,遗嘱内容:“我叫杨某某,有一处在和平区北四马路的房屋,分给儿子媳妇各一半。 ”2002年7月9日杨某的父亲因病去世。孙某与杨某因继承发生纠纷,杨某诉至法院。

■沈阳中院判决 公有房屋有私有财产性质杨某父亲的遗嘱部分有效

一审法院认为:遗产是公民死亡时的个人合法财产。杨某的父亲无权处分公房,所立遗嘱无效,杨某要求按遗嘱继承证据不足,不予支持。一审法院判决驳回杨某的诉讼请求,宣判后,杨某不服提起上诉。二审法院认为:近年来,随着住房制度改革的全面施行,全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策,公有房屋使用权可以有偿转让。

公有房屋使用权的有偿转让使其具有了经济价值,这种经济价值具有私有财产的性质,可以像其他财产一样进行继承。因此,杨某父亲的遗嘱部分有效,就属于杨某父亲的遗产部分可按遗嘱进行继承。二审法院判决,撤销原判,由孙某付给杨某应继承其父遗产房屋份额折价款28250元。

律师评析 肯定公有房屋使用权的继承 是对继承法、物权法的深刻理解

这两个案例的主要争议焦点在于公房使用权能否作为遗产继承。目前对公房使用权能否继承问题主要有三种观点:一是依据继承法,继承是死者生前的财产(权利和义务)依法转移给继承人所有,而公房非死者的财产,故不能继承;二是公房承租人死亡后,原租赁关系消灭,再与何人建立租赁关系是房产公司(产权部门)基于其房屋所有权实现所有权权能的活动,他人无权干涉;三是公房使用权作为附着相应价值的财产权,可以继承。

第三种观点虽缺失传统的物权法理论根据,却有立足于公房使用权历史与现实,有利于维护现存权利体系的优点,因此马文龙律师赞同第三种观点。

在沈阳的案例中,一审法院按照传统观点,否定了公有房屋使用权的继承,没有支持杨某的主张;而二审法院立足于公房使用权历史与现实,从有利于维护现存权利体系和尊重个人财产权利角度出发,肯定了公有房屋使用权的继承,可以说是对继承法、物权法乃至民法精神的深刻理解与运用。

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