房产泡沫破裂前兆 中央又放一大招!也许这就是房产泡沫破裂的前兆 危机来临!

2018-07-08 - 房产泡沫

“泡沫酝酿时的复苏——泡沫升腾时的高涨——泡沫破灭时的危机——泡沫消退时的萧条”,如此不变的循环构成了市场经济周期的每一个轮回。长久以来,无一例外。

我们一起回顾一下近来几个影响深远的泡沫和破灭前夜的状态吧:

房产泡沫破裂前兆

第一个是本世纪初的美国高科技泡沫。2000年初,经过几年的持续上涨,美国纳斯达克指数涨超5000点,对应平均市盈率超过70倍。当时人们都认为,纳市上市的高科技公司代表新生产力、代表全球的未来。投资者情绪随市况高涨,1999年美国出现了457个IPO,大部分是科技股相关的,其中117家公司在上市当天股价就翻倍。

房产泡沫破裂前兆

2000年4月,就在泡沫开始爆破的前不久, 美国纳斯达克主席萨博在中国北京访问时说:在纳斯达克上市的企业,正在以一种前所未有的观念、创意、智慧和管理模式成长着。科技泡沫不会爆裂,纳斯达克市场前景一片光明。

房产泡沫破裂前兆

他认为,纳斯达克一百种指数在近期调整后,依然比一年前翻一番,表明纳斯达克代表新经济模式的发展潜力。 萨博笑称,每天都有人说纳斯达克的泡沫太多,要爆炸了,事实上,在纳斯达克上市的企业,正在以一种前所未有的观念、创意、智慧和管理模式成长着……这是习惯传统经济运行模式的人们从未体验过的过程,而这一切是在一个制订了严格标准、透明度很高、大多数投资者具有丰富金融经验和专业知识的市场里,还有什么可以担心的?

房产泡沫破裂前兆

结果,萨博的话音刚落,纳指的泡沫崩溃就从2000年上半年开始了,直到2002年9月结束。历时整整2年半,股指从5000多点下跌80%至1000余点。IPO的数字锐减到2001年的76个,而没有一家公司上市当天能够翻倍。即使到了十多年后的今天,道琼斯、标普等主板指数连创新高,纳斯达克指数才勉强回到5000多点。

房产泡沫破裂前兆

美国硅谷

第二个是引发全球金融海啸的美国房地产泡沫。我们看看泡沫破灭前的2005年的数据:根据美国联邦住宅企业监管局公布,2004年美国51个州区,一年内房价上涨超过10%的有35个,其中超过20%的有6个。2004年下半年,美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.

56%;当年第一季度上涨幅度更高,达到12.97%,4年来累计上涨50.56%,平均年涨幅超过10%。而过去半个多世纪,美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.

5%。与此同时,美国的房价/收入比,房价/租金比也都达到历史最高水平。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市,房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。

纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%,每平方米超过9万元人民币,顶级的达到30-40万元人民币每平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓,起价在160万美元以上,品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上,楼层高景观好的在300万美元以上,最顶级的达到近千万美元。

当时一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示,当年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套,这是继同年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(“别墅”)销售的中位价格达到21.9万美元,再创历史最高水平,与去年同期相比,上涨幅度高达14.7%,是过去25年来最大的。

然而,美国当时几乎没有人担心房地产泡沫,就连保守的美国联邦储备委员会主席格林斯潘5月底向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。事实上,当时无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓,都相信美国房地产泡沫不会破裂。

有趣的是,我查了当时(2005年)《上海证券报》的一篇中国专家撰写的文章,说的是当时中美两地房地产泡沫的比较,结论是:美国的地产泡沫比中国小,美国的很多国情决定了房地产泡沫不用担心…… 我摘录了文章的部分内容:

“首先,美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%(在大城市中这个比例更低),大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中,租金并没有大幅度上涨;

其次,产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓(概念和国内完全一样),还有只拥有股权而没有产权的“合作公寓”。“合作公寓”的数量大约是产权公寓的三四倍,价格却不到产权公寓的一半;

第三,贷款渠道的多元化。除了向商业银行贷款外,美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构,以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款,它们的背后则是有政府背景的,实施房地产贷款证券化的两大上市公司“房利美”(FANNIE MAE)和“房地美”(FREDDIE MAC)。

美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场,由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买,极大地分散了风险;

第四,贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率,那么在整个贷款(比如30年)期间,无论美联储怎样调整基准利率,每月的还款数额都不会改变,有效和主动地控制了家庭的财务风险;

第五,房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大,由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中,各地房价上涨有其不同的客观原因,例如:有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求;有些城市是由于失业率的大幅度下降;有些州是因为移民数量的激增;有些州是由于某些产业的迅速崛起。泡沫互相之间不会“串联”,从而形成更大的泡沫……”

总之一句话:美国房地产没泡沫,不怕!这是当时美国人民,也是中国人民,甚至是全世界人民的共识。

您可能说,这些都是老外的,与我们无关。好,我们看一个国内的:

在一个大泡沫就是去年股市的“杠杆牛”。去年第二季度,股市持续大涨,市场中一群一群“慢牛股”以百米冲刺般的速度上涨,除了个别蓝筹板块外,A股市场已全面泡沫化。其中创业板更是成为了泡沫空前的“创神板”。之所以称之为“创神板”,是因为除了在市场中不断诞生300元,400元,500元的“神股”之外,每天都在各个投资圈里缔造者成功捕捉到“涨停股”的股神。

这些“神迹”反过来激励越来越多的投资者放弃理性与常识到创业板去追梦。“一带一路”的龙头神车的市值已达万亿,超过波音、空客全球两大飞机巨头。更有甚者,一个主业经营江河日下面临亏损的传统行业公司改一个P2P的互联网概念名字,股价就能连续涨停。

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