【房地产二八定律】杭州房地产市场或将现“二八定律” 成交量超三分之二来自品牌房企

2020-05-05 - 二八定律

羊年以来,杭州楼市成交量一路走高。据统计,截至5月11日,杭州市区商品房已成交3850套,日均成交350套。刚过去的4月份,成交量更是创下历史同期最高。

另一方面,在调整二套房首付比例、缩减营业税免税期限、放宽公积金贷款要求等一系列新政后,又迎来了4月的降准和上周的降息,楼市的利好消息一个接着一个。楼市似乎真的开始好起来了。

房地产二八定律

不过从近一段时间的成交情况观察看,楼市的这个“好”并没有“惠及”到每一个项目,“回暖”一词似乎只适合一部分房企。正如目前杭州楼市呈现出的一种“奇怪”现象:有一部分项目即使涨价了仍在热卖,一些项目“割肉降价”了带动的成交量却非常有限。

房地产二八定律

行情回暖 市场成交量上涨

据透明售房网数据显示,截至5月13日16时,5月份杭州市区商品房共成交4367套,日均成交约363套。环比4月份上半月的表现,即使是有月初“五一小长假”的捣乱,5月份的成交势头也基本延续了4月份的成交“猛”势。

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据透明售房网数据统计,在刚过去的4月份,杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房共签约11472套,较去年同期增长111.7%,签约总面积为119.18万平方米,总金额184.4亿元。特别是成交量,超出2009年4月(10390套)1082套,创下历史同期成交量最高。

而在这11472套的成交量中,住宅项目共签约10033套,占总成交量的87.5%,签约总面积109.1万平方米,总金额167.26亿元。其中,4月主城区住宅签约4363套,余杭区4043套,萧山区1627套。

这也被业内称为杭州楼市现实版的“速度与激情”。特别是4月末,出现翘尾行情,4月29日市区新建商品房签约618套,4月30日签约902套,连创2015年以来单日新高。

而进入五月份以来,“五一小长假”的表现也并不差。据统计,小长假三天内,杭州市区商品房共成交645套,同比去年同期成交量上涨270.7%,位列近六年来五一小长假成交量之最。而从上周的情况看,市区商品房的成交总量在经历了“十连涨”之后,在上周有了小幅回落。但就主城区成交量看,包括上周在内,主城区已连续5周成交量破千套,市场表现仍较好。

特别是开发商的推盘方面,据不完全统计,仅5月1日-5月12日期间,杭州市区有18个项目推出了新房源,开发商推盘热情高昂。从推出的房源量看,不同于之前多数开发商的“小步走”策略,推出的房源量也逐渐增多。此外,除了配合开盘等方式外,不少开发商还推出各类特价房或案场活动来促进项目走量。

“市场的利好消息加上开发商的积极作为,5月份或将成为名副其实的红五月。”一业内人士直言。的确,市场的表现也正是印证了这一点。据不完全统计,五月份计划开盘的项目有近50个,不少之前“失约”多次的项目也放出风声将在5月份推出。同时,在本周五开幕的人居展,也将在一定程度上助力5月份的市场行情。

这么多的成交量,到底哪些项目在成交?

4月份成交11472套,5月份半个月不到成交4367套。就成交总量看,杭州市区商品房的成交表现可以说很好。那这么多的成交量,究竟是哪些项目在贡献呢?

据4月份整月的成交数据分析,11472套的成交量,主要来自杭州市区478个项目。不过这479个项目中,成交表现并不一。从数据看,个盘单月成交在百套以上的有16个项目,最高的为位于临平的万宝城,单月成交340套,其次是同样位于临平的华元·欢乐城,单月成交307套。

月均成交在50套(含50套)以上的项目,为75个。而单月成交量在10套以下的项目,有近230个,其中有64个项目,单月仅成交1套房源。这可以看出,楼市成交量的回暖,并没有“惠及”到整个楼市,多数项目的去化仍比较困难。成交量的飙升,大部分是依靠明星楼盘的带动作用。

从5月初到现在的表现看,情况也类似。据统计,5月1日-5月11日期间,杭州市区共有377个项目有成交,其中成交量在20套以上的为48个项目,50套以上的为12个项目。成交量最高的为欧美金融城(EFC),成交305套,其次是通和·波士顿公寓,成交116套。而仅有1套成交量的项目则有75个。

除了个盘成交差距明显外,品牌开发商的产品也明显更受市场欢迎,据统计,从4月份到5月11日,杭州市区商品房的成交量有超过三分之二是品牌开发商的项目。

自2006年万科等外来大鳄相继进入杭州市场后,杭州市场一度跃升为外来大鳄的必争之地。特别是近两年,包括首开、港中旅、融信、阳光城等在内的一批外来大鳄相继在杭州完成了布局,杭州市场俨然成了一个“大鳄池”。与之相对应的是市场份额的变化。作为较早进入杭州市场的万科、龙湖、融创等房企,已一跃成为杭州房企第一梯队。杭州本土房企方面,则以滨江、绿城、德信、天阳等一批房企为主力军。

实际的成交数据也显示了这一点。据不完全统计,仅4月份,杭州万科贡献了767套成交量,旭辉地产在杭州的两个项目单月成交近200套房源,中国铁建旗下的铁建国际城、铁建国际花园、铁建青秀城共成交166套。龙湖地产旗下几大在售或尾盘项目成交了147套。

此外凯德置业、绿地集团、保利地产、世茂地产等房企的单月贡献率也都在百套以上,特别是凯德置业和方兴地产,虽目前在杭在售项目较少,但单盘单月的成交量也均在百套以上。

杭州本土房企方面,4月份绿城集团旗下项目成交了544套。滨江房产则贡献了418套的成交量,新晋全国百强房企的德信地产,旗下项目也贡献了200多套的成交。此外,较为老牌的华元房产、天阳置业等房企,表现也都不错。其中华元房产成交主要来自华元·欢乐城,单盘单月即成交了307套。

而从5月份前半个月不到的数据看,与4月份的情况也基本差不多。单盘成交量最高的为杭州老牌房企建工房产位于未来科技城的欧美金融城(EFC)项目,单盘成交300多套,此外,成交表现较好的也无外乎是滨江、绿城、万科等知名房企的在售项目。

“购房者对于开发房企的品牌越来越重视,未来杭州房地产市场或将出现‘二八定律’。”一业内资深人士表示,即房产市场的分化将越来越明显,基本百分之八十的市场份额将掌握在少数大牌房企内。

细心的购房者可能会发现,在杭州已有不少楼盘的案名在悄悄改变。原因是这些楼盘因债务关系、资金趋紧或是销售去化难等因素,将旗下楼盘项目转让给规模更大的房企或者更换了销售商,比如位于闲林板块的绿城·桃源小镇,就是原先的西溪山庄。钱江新城板块内的东方御府则是原先的江南御府。

虽然就目前而言,杭州房产市场并没有很明显的市场分化,但小开发商开发的项目已明显越来越难卖,大多数只能以低价等方式来获得去化。品牌开发商开发的产品则显然更受购房者的青睐。最近一直在看房的小周即表示,除了交通、价格等因素外,开发商的品牌也是考量的重要因素之一。

“杭州市场上这两年也有好几个小开发商开发的项目破产,对于我们普通老百姓而言,买房几乎是拿出了一个家所有的积蓄。”正是因为这样,小周在选择房源的时候,将品牌开发商开发作为主要考虑因素之一。“品牌开发商的综合实力肯定会强一点,虽然也不可能高枕无忧,但起码有保障点。”

市场的“明星”效应或将越来越明显

目前,在市场竞争激烈、楼市调控和房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展综合的“新常态”背景下,市场上房企之间的“强强联合”、“大鱼吃小鱼”等趋势已越来越明显。以往出现的“非科班”出身妄图来楼市赚一票的现象已基本绝迹。同时,房企对土地的选择和购买也更为谨慎,因为土地地价高、融资困难、购房者对品质要求更高等原因,越来越多的房企选择合作开发项目。

“其实从一级土地市场看,中小房企的机会已经非常小,而这种状况也势必会影响到商品房市场。”业内人士分析,不少大牌房企之间已从纯竞争转为合作,从而相互借力,一定程度上规避投资风险,实现利益的最大化。而这也在一定程度上可以提高这些房企的市场话语权。

从市场情况看,杭州市场上不少开发商都已经意识到了这个问题,甚至走在了前列。诸如万科、龙湖、融创等全国性房企以及杭州本土的滨江、绿城、德信、大家、高运、莱茵达、顺发等房企均毫不例外采取了“抱团开发”模式。

而从实际成交情况看,这些走在市场潮流前列的开发商,显然也已经成了杭州市场的主力军。除了之前提到的万科、龙湖、融创以及本土老大哥绿城、滨江等房企外,德信、大家、顺发等房企的表现也不错。

作为萧山市场的老大哥,顺发房产旗下项目一直是萧山最受购房者欢迎的产品之一。从市场份额看,顺发房产也一直保持在区域内前列。不过随着外来房企不断涌入萧山市场,顺发的发展思路也发生了变化。除了独立开发项目外,据知情人士透露,最近旭辉地产拿下的萧山地块中,顺发也有股份。萧山另一本土房企,高运房产,则选择了和莱茵达合作,从市场的实际成交看,合作项目的去化也不错。

作为发展水平一直位居全国前列的杭州房产市场,行业的竞争已经不再以价格、配套、地段等单一的手段进行,品质高、品牌优等因素成了开发商制胜的法宝之一,甚至品牌凝聚力能成为产品受追捧的至关重要原因,房企之间不断加快和加深的合作,也将助力这个发展趋势。这也意味着未来市场上,“明星效应”将越来越明显,即大牌房企、实力房企将占据越来越多的市场份额。

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