宅基地永久转让协议 农村宅基地和房屋能否自由转让?(案例分析)

2018-12-04 - 宅基地

农村宅基地是具有一定的权限的,在我国主要是限于集体经济组织内部符合规定的成员,享受农村宅基地必须按照法律法规规定标准使用,用于建造自己居住房屋的农村土地。那么,农村宅基地和房屋能否自由转让呢?

宅基地永久转让协议

 【案情】

1999年9月5日,城市居民徐某和农村居民汤某经中间人朱某、乔某介绍,签订了一份卖房及宅基地协议,约定徐某以73990元的价格购买汤某位于河南省新野县城郊乡团结村(现为新野县汉华街道团结社区)1113号的一处房产。

宅基地永久转让协议

协议签订后,徐某于当日支付给汤某购房款73990元,随后汤某将该房屋及房屋所有权证交给徐某。徐某很快对房屋大门进行了改造,并更换了门窗及锁,并将房屋出租给他人使用。但因汤某一直不配合徐某办理房屋过户手续,徐某遂于2012年5月12日诉至新野县人民法院,要求汤某履行房屋买卖合同义务,协助办理房产过户手续。

汤某则辩称,争议房屋的土地使用权为农村集体经济组织所有,因为农村房屋不得自由转让,所以该房屋买卖合同无效。

经审理,新野县人民法院作出判决,认为徐某和汤某之间的房屋买卖合同有效,判令被告汤某协助原告徐某办理房屋所有权证过户手续,将争议房屋过户到徐某名下。被告汤某不服判决提出上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

【说法】

本案争议的焦点在于徐某和汤某之间签订的房屋买卖协议的效力如何认定?在审理过程中有两种意见,一种意见认为,原、被告之间签订的房屋买卖协议应属无效。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:"农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

"农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的,与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,具有社会福利和社会保障的功能,因此不具有可交易性,因此应认定该房屋买卖合同无效。

第二种意见认为,原、被告之间签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示,应认定为有效,被告应当履行合同附随义务,协助原告办理房屋过户手续。

依据相关法律法规和客观实际,并综合考虑法律效果和社会效果的一致性,笔者同意第二种观点。

首先,只要合同没有违反法律、行政法规的强制性规定,就应当认定为有效。我国《合同法》第7条规定:"当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规。"最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)第4条也规定:"人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。

"而目前据以认定农村私房买卖合同无效的主要依据是其违反了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的有关规定,但事实上该《通知》并不属于行政法规。

根据《行政法规制定程序条例》相关规定,行政法规的名称一般称"条例",也可以称"规定"、"办法","行政法规草案由国务院常务会议审议,或者由国务院审批","报请总理签署国务院令公布施行"。

依照上述规定,该《通知》的名称不符合行政法规的名称规范;从通过的程序来看,该《通知》仅经过国务院办公会议,未经过国务院常务会议审议或由国务院审批;从发布的程序来看,该《通知》仅由国务院办公厅发布,并非"由总理签署国务院令"的形式发布。因此,该《通知》并不是行政法规,不能将之作为认定合同无效的依据。

其次,《土地管理法》第63条规定:"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。"此规定的立法本意是维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和国家的粮食安全,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少。

同时,该法第62条规定"农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。"显然,农村房屋只是在被出卖、出租之后,村民不可再申请宅基地,并非不能出卖宅基地。《农村土地承包经营法》也体现了相同的精神,该法第32条规定:"通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

"该规定原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利,体现了对农民自主性的充分尊重,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然作为农民安身立命之本的承包土地都可以流转,那么农村宅基地怎么就不可以转让呢?

第三,处分权是所有权最核心的权能,从法律平等保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋是对农民自由处分财产权利的侵犯。同时,契约自由原则是合同法的基本原则,限制农民向集体经济组织之外的成员出卖住房与契约自由的基本原则背道而驰。

目前农村房屋买卖合同纠纷日渐增多,其原因主要是受到土地增值以及土地征用、拆迁等因素影响,房屋现值或拆迁价格远远高于原房屋买卖价格,导致当事人受利益驱动而发生违约纠纷,同时很多买主已经对房屋进行了装修、翻建、改建等添附行为,简单的一概确认合同无效将很可能动摇诚实信用的民法基本价值。

本案中,法院认定合同有效,是对合同效力严肃性的维护,也是对当事人意思自治的充分保障,保护了买受人的信赖利益,维护了交易安全。

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