投资回收期分析 房地产项目投资回收期的定量分析

2018-06-07 - 投资回收期

对于房地产投资企业而言,对任一房地产投资项目,必然要考虑投资效益,而考察项目投资效益的指标通常有项目净现值(NPV)、内部收益率(IRR)、投资回收期(Pt)、投资利润率等。由此可见,投资回收期已作为评价投资项目经济效益的一个重要指标。探讨房地产投资项目投资回收期的影响因素,并对其进行定性和定量分析,对房地产项目投资具有十分重要的实践指导意义。(参考《建筑中文网》)

投资回收期分析

一、投资回收期计算方法的理论基础 投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。投资回收期 Pt 通常可以用下式计算:

投资回收期分析

式中:Pt 为投资回收期;CI 为现金流入量;CO 为现金流出量;(CI-CO)t 第 t 年的净现金流量;i 为贴现率。当投资回收期小于或等于基准投资回收期时,说明投资方案的经济性较好,方案是可行的;反之,说明方案的经济性较差,方案不可取。

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由此可见,对于一个投资方案而言,投资回收期越短,经济效果越好,风险也越小。 投资回收期的确定方法是项目投资净现值的一种变形。项目投资的净现值是指在项目计算期内,按行业基准贴现率或其他设定的贴现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

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净现值的计算方法为:∑(各期现金流入量—各期现金流出量)×贴现系数 = 项目投资净现值。净现值注重项目的整体收益,而投资回收期的计算方法则注重项目投资何时才能收回成本。

根据公式(1)可以看出。投资回收期的计算方法是把每一期净收益折现到现期,选择一个时间限制,使这个时间以前的各期收益加总等于 0,则这个时间期限就是投资回收期。一般而言,一个行业内都会存在基准投资回收期,这主要是因为折旧的存在。一旦投资回收期大于基准投资回收期,就说明改投资方案整体上不可行。

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二、投资回收期影响因素分析 根据投资回收期的传统理论,影响投资回收期的因素主要包括:收益、支出、贴现率等。但是对于房地产投资项目而言,由于房地产投资区别于其他投资的特殊性,影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。

(一)地段对投资回收期的影响 时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度,都与地段有着密切关系。而地段的不同,直接影响地价的差异,进而影响房地产价格的不同。朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关,认为房屋价格随着单位距离的增加,价格呈下降趋势;地段不同,地价也随之变化。

综上分析,当房地产所处地段不同,地价存在显著差异,从而导致房价的不同。而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。从公式(1)可以看出,影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益。因此,对于房地产投资项目而言,地段的区别对投资回收期有较大的影响。

(二)单方投资额对投资回收期的影响 对于房地产项目而言,投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入,而投资额主要包括土地价格、建安费、基础设施费、各种税费等。对于在同一地段、同一时期的房地产项目,房屋的销售价格和租赁价格基本相同,此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出。

从房地产投资项目的运行规律分析,项目的现金流出主要集中在项目建设期,因此可以用项目总投资(I)作为项目现金流出的一个综合指标。

由于销售价格和租赁价格通常是以单位建筑面积为计价单位,为了便于比较分析,以单位建筑面积的投资额(I/S)作为现金流出的指标更为适用。 若以静态投资回收期为研究对象,则公式(1)可表达为:

上式中,如果以房屋销售价格或租赁价格作为现金流入(CI),以单位建筑面积投资额作为现金流出(CO),则可以得到:当销售价格或租赁价格相对稳定时,项目的投资回收期Pt 随着单位建筑面积投资额 I/S 的提高而延长。

同样,若考虑动态投资回收期,按照公式(1),同样可以得出结论:在销售价格相对稳定时,项目的投资回收期随着单方投资额的提高而相应延长。

(三)市场因素对投资回收期的影响 任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的,这种不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的供求波动的风险比一般市场要大些。

房地产市场供求的变化受多方面因素的影响。宏观上,房地产市场需求类型和需求量受社会经济发展水平的影响,尤其是工业化水平和城市化水平。工业化和城市化是引致房地产需求变化的最主要因素。微观上,房地产市场的供求变化受收入水平、人口增长、消费者偏好以及供给状况的影响。

房地产市场供求状况的变化以及其他各类市场因素的变化的结果是导致房地产商品价格的变化,而房地产销售价格又直接影响房地产投资项目的收益,因此房地产销售价格对投资回收期也有着直接的联系。

三、投资回收期的修正 基于以上分析可知,房地产项目投资回收期受到地段、单方投资额、销售价格等因素的影响。为了使不同地段、不同投资、不同时期的房地产投资项目的回收期具有相对可比性,在考察某一房地产投资项目的投资回收期时需要消除这些因素的影响,得到一个无偏性的"综合投资回收期"。

(一)地段对投资回收期的修正 衡量地段优劣的一个很直接的指标是地价,可以根据地价的差异描述地段对投资回收期的修正系数 kl:

式中 kl为 地段对投资回收期的修正系数;PL i为项目所在地段的土地价格;PL0 为基准地段的土地价格。

(二)单方投资额对投资回收期的修正 基于以上分析,单方投资额越大,投资回收期就相对延长。因此,以一个基准的单方投资额为依据,对于历史序列中存在差异的不同房地产投资项目,根据单方投资额的大小对其投资回收期作相应的修正。

修正的具体办法为:根据一列相关房地产投资项目的单方投资额,以这一列数据为样本,求出其均值x  及其均方差 s;以均值及其均方差 s 为基准,将单方投资额分为 5 个区间:,给每个区间赋以一个修正系数 k2,用 k2对 项目投资回收期再作修正。

修正系数 k2 的确定方法为:当单方投资额落在区间[x-0.5s,x 0.5)s时取 k2=1.0;当单方投资额小于该区间,k2 随之增大;反之,当单方投资额增大时,k2 随之减小。

(三)价格指数对投资回收期的修正 市场因素对房地产项目投资回收期的影响主要体现在房屋价格上。一般而言,房地产商品的价格受地段、规格(例如项目的单方投资额)、市场等因素的影响。由于地段、单方投资额的影响已经在修正系数 k1、k2中 得以体现,因此在此仅考虑市场因素对投资回收期的修正。

衡量市场因素的一个重要指标是房地产商品的价格,可以根据各时期的房地产商品价格确定一个价格指数,然后根据价格指数确定修正系数 k3:

以绍兴市1999-2006年 的商品房销售价格为例(如表1 ),可以根据各年的商品房销售价格确定价格对投资回收期的修正系数 k3。

在此仅讨论住宅销售价格,若以 2004 年为基准,即以2004 年的销售价格指数为 100,则 2003 年的价格指数和价格修正系数分别为:

四、综合投资回收期的确定 对综合投资回收期的修正,主要考虑地段修正系数 k1、投资额修正系数 k2 以及销售价格修正系数 k3。  

在考虑地段对房地产投资回收期的影响时,从公式(2)可以看出,地价与房价存在线性正相关性,但是地价不直接决定房价。因此,在利用地段对房地产项目投资回收期的修正系数k1 时,还需要考虑土地成本在房屋价格中的比例 a( 可取a=20%-4 0%),以土地成本在房屋价格中的比例 a作 为修正系数k 1的权重来修正项目投资回收期。

根据房地产商品销售价格对投资回收期修正系数 k3的方法,在考虑该修正系数时不再考虑地段等对房地产项售价格的影响,而是以一个地区一年内的平均销售价格参考指标。因此,在利用修正系数 k3对 投资回收期进行时也考虑一个权重系数 (β可取 β=50%-7 0%)。

同时,考对项目收益的有影响的除了土地价格、销售价格之外,括管理水平等一些不可预见的不确定因素,我们设这些的权重为 γ(暂可取 γ=10%左右),而这些因素对投资回的影响由于变数较多且复杂,我们不考虑它对投资回收修正。 综上所述,我们可以将房地产项目的投资回收期修正为:

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