房价下跌地价 厦门房价下跌!2018将是房地产最困难的一年?

2018-12-17 - 房价下跌

数据来自国家统计局。据官方最新发布,9月厦门一手住宅价格环比下跌0.1%,居全国第56位,这也是3月以来,厦门新房价格首次下跌! 

这样的跌幅亮出来,你看了有什么感受? 不少粉丝表示,除了百分比的小数点后面有微小差异,基本“无感”。但仔细对照,一手房和二手房同步跌,还是可以看出一些行业下行的蛛丝马迹。

房价下跌地价

例如集美中央公园城这个楼盘一直以来话题不断,今年8月初时隔近两年左右的时间再次开盘(被网友戏称为厦门最能“捂”的楼盘、集美“老干部”楼盘等),结果开盘当天推出的300套房源只去化70套不到。如果没记错,当时的开盘价格应该是3.5-3.6万/㎡左右,与同小区的二手房价格基本持平。

房价下跌地价

最近几个月中央公园城的二手房价格确实有出现小幅下跌。目前该小区楼层低一些的房源单价普遍在3万出头,和颠峰时期的价格相比,每平米的降幅在3000-4000元/㎡左右。

厦门并非个案,统计数据显示,包括北京、上海深圳等热点城市,一二手住宅价格均环比下降。

房价下跌地价

而继重要会议明确表示“房住不炒”之后,市场拐点似乎隐现,不少业内大咖放话,楼市将迎来最困难的一年。

增幅首次由正转负的拐点来了?

1   年内首次!楼市成交增幅由正转负 

大会前后,楼市“加强版”调控,节奏统一,步调整齐。毕竟,房价都已经涨成“PLUS”了,不弄出个“新政2.0”,交代不过去。

在这样的背景下,近期市场虚火渐消。据统计局最新数据,9月全国商品房销售面积环比增加43%,但同比却下降2%,增幅年内首次由正转负,前9月的累积同比增速也加速下滑。

市场成交被各种调控政策死死摁住后,未来楼市走势如何?

易居中国执行总裁丁祖昱表示,市场低迷走势将持续3-6个月,2018年房价翘头向上压力将越来越大。一起来划下重点:

一,成交低迷走势将持续3-6个月,但全年商品房销售仍将再创新高,同比增长5%左右;

二,一、二线城市房价稳步回落趋势会持续到年底,但随着“基数效应”的到来,加上高端项目限价“堰塞湖”终要解决,2018年房价翘头向上压力将越来越大;

三,土地市场将更为理性,合作、收并购的比例将进一步增加。

四,着眼长远,租购并举的住房制度正在加速推进,以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场,预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

如果再结合昨天发布的数据,一路坚挺的房价终于回落了。炒房者希望这是昙花一现,老实的购房者则盼望一跌到底。

不同的愿望都在乎同一个问题:楼市真地走到了拐点上了?

2   拐点来了?2018将是楼市最困难的一年!

经济学家、央视财经评论员马光远认为,2018年将是房地产最困难的一年。

在马光远看来,本次大会报告关于房地产的表述之所以意味着中国房地产政策的巨变,关键在于,报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房,而是住房的总体定位,以及未来的长效机制问题。

他指出,本次大会提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域,而是出现在“提高保障和改善民生水平”中“加强社会保障体系建设”这一小部分。

这也意味着房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策,住房的民生属性已经占据最重要的位置,这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

马光远表示,过去对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象,同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。

在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”,使得中国的房地产政策越来越偏离主题。

这次报告,等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结,房地产政策重回民生领域,房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位,必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

此外,继重要会议明确表示“房主不炒”之后,住建部部长王蒙徽也表示:

1.今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。

2.将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性,并重点提及住房租赁市场,以及保障房建设中的共有产权房等问题。

这也意味着:去库存完成差不多了接下来稳定是政治任务,至少还不能涨;而且就短期而言,房地产政策在今年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。

在马光远看来,王蒙徽透露出的最大信号,就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。

“从今年市场来看,变天已是定局。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比,当环比上涨的城市数下降为35个以下时,市场基本确立了下行态势。”

马光远认为,根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没受到太大影响,8.1%的增速仍然在合理区间内。

“这也意味着,明年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到明年下半年。明年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。“

3     厦门房价增涨周期见顶 ? 

马光远认为,从中国经济大周期和货币政策而言,货币政策回归常态,超高速印钞时代的终结,助推房价上涨的主要工具,货币超发问题逐渐将不复存在。

这也意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结,买房不需要智商的时代基本落幕。包括厦门在内,刚结束的这一轮“疯牛”行情的两个引擎:货币政策、投资需求。

首先,买房的“春天”看信贷,而货币这一推高房价的工具已被叫停。未来1年内,根本就无需担心货币超发会流入房地产领域,中国的M2已经连续三个月停留在个位数,这将成为未来货币政策的常态!

当信贷收紧时,市场需求随之减少,成交量也持续下降。今年9月,厦门房贷折扣已全部收回甚至上浮5-10%,二套上浮10-15%。厦门部分商业银行的抵押贷更是上浮了35%-50%,而且还不是你想贷就能贷到。

雪上加霜的是监管层出手,对违规流入楼市的消费贷发出了一张“查杀”牌,一场全国范围的楼市资金加杠杆的严查风暴已经展开。

其次,投资需求受到严重打压。2015-2017年第一季度,厦门的居民资金杠杆率分别为133.1%、163.1%、161.1%,均列全国第一,并大幅超过了北上深。

厦门楼市的投资需求极为旺盛,这就导致买房成为一个击鼓传花的游戏,而且还需要不断有新的投资者进来接盘。为什么不是刚需呢?因为现在厦门的房价已经超过了一般刚需的承价范围,主要还剩改善在支撑。

而投资客的购买力和资格受到了强势打压,一方面是政策面的持续收紧,另一方面是资金面的严格控制,尽管你想再加杠杆入场也绝非易事。

在大会明确“房子是用来住的,不是用来炒的”的定调下,投资客的抗风险意识已被猛然唤醒!如果银行突然抽贷了呢?如果定向加息了呢?你的资金链是否还能保住?

投资需求减弱对厦门楼市来说,最直接的市场表征就是成交量严重下滑!

2017年前三季度的新房成交量持续走低,有一个关键信号需要注意:近两个月来,除了个别楼盘完,已经有没有开盘当日售罄的现象出现,开盘去化率在4-6成。

厦门二手住宅的成交量“降温”明显,第三季度已经创下了近5年来的新低,有价无市的现象严重。

未来1年里,在没有超发货币和投资需求的拉动下,厦门楼市还是永远的红太阳?买房还是只赚不赔的买卖?

有两点是可以肯定的:

一,大会后,短期内指望取消调控的,可以洗洗睡了!

二,在厦门闭眼买房就能赚得盆满钵满的时代已经过去,投资客应该要有所警惕,起码你现金流一定要保证转得过来。

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