房地产信托投资基金

2019-02-17 - 房地产信托

上市交易的REITs会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。此外,由于目前我国境内还没有公开上市的REITs产品,因此,不管是直接投资还是通过QDII基金间接投资REITs,投资者都可能面临其他境外投资的特定风险,主要包括汇兑风险、外汇管制风险、境外税法风险等。

房地产信托投资

REITs作为一种基金,具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合,REITs在保持一定收益水平的同时,有效降低投资风险。此外,REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理,制定最佳策略,有效保障了基金的获益能力。

房地产信托投资

1、建立完善相关配套制度

发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。委托代理风险:一方面,给委托人带来了专业化分工的好处;另一方面,也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则:第一,委托人要实现自身利益最大化,必须向代理人授予权利,而且授予代理人的权利必须是适度的,有保留的;第二,委托人要实现自身利益最大化,必须对被授予权力的代理人进行监督和约束;第三,委托人要实现自身利益最大化,对被授予权利的代理人必须进行激励。

在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。

此外可以借鉴美国的经验,引入独立董事制度。即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事,明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的,而不是对投资公司的事项作出决策。

这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务, 而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革, 不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构,建立监督机制和激励机制,完善信息披露制度,保证REITs 运作的透明度,才能为险资投资创造良好的环境。

2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构

发展REITs,首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处,另一方面业带来了代理问题,损害了委托人利益。委托人可能由于缺乏专业知识,难以进行有效的监督,因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。这样能为信托受益人(保险公司)谋取更多的利益。

3、尽快出台相应保险金投资不动产的法律文件

2006年,保监会发布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性,保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。

随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高,险资投资房地产逐步提上议事日程。2008 年国务院办公厅126 号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,制定《保险资金投资不动产管理办法》。

引入独立监督人,并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定,确定投机计划中的投资份额和投资期限,详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理,使险资投资不动产的风险最小化。

4、专业性的复合型人才培养

REITs基本上是权益类产品,而这类产品的收益率并不是固定的,基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂,专业性强,需要有一个能既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队,实现REITs的专业化管理,制定最优投资策略,降低风险,提高收益。

5、建立监管制度

信息的公开化、透明化有利于保护投资者的利益,对投资者作出决策起到了决定性的作用。将REITs的监管任务明确于银监会或证监会或保监会的管辖组织,避免监管出现错位,这样有效的监管增加了保险资金投资REITs的安全性。

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