【什么叫独立法人资格】首例具有独立法人资格业主大会诉房开公司被驳回诉求

2020-03-27 - 独立法人

小区会所的所有权是归全体业主还是归房产开发商所有?去年10月10日,浙江省温州市鹿城区人民法院公开审理温州市鹿城区“嘉鸿花园”业主大会告房开公司所有权确认一案。该业主大会要求法院确认涉案小区内的会所所有权属于全体业主共有。

什么叫独立法人资格

“嘉鸿花园”小区业主大会是2013年3月25日由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人,具有独立法人资格。因该案为全国首例具有独立法人资格的业主大会与房开公司对簿公堂案,备受社会关注。

近日,鹿城区人民法院一审认为“嘉鸿花园”业主大会主张对小区会所享有所有权没有事实、法律依据,一审宣判驳回其诉讼请求。1月12日,“嘉鸿花园”业主大会向温州市中级人民法院提起上诉。

什么叫独立法人资格

案情回顾:小区会所权属之争

“嘉鸿花园”是由温州嘉鸿房开开发建设的坐落于温州市鹿城区学院中路的住宅小区。

鹿城法院一审查明,2002年,温州市规划局、温州市发展计划委员会在对涉案小区开发建设的批复中,核定会所面积为2410平方米(含居委会、公厕、物业等配套用房),后温州市建设局关于工程初步设计的批复中,核定会所面积为2530平方米(含居委会200平方米、物业管理用房500平方米、物业经营用房600平方米、活动用房1190平方米、配线房40平方米)。

什么叫独立法人资格

此后,房开公司销售“嘉鸿花园”小区住宅,与业主签订了《商品房买卖合同》。该合同第十八条第5项中约定:“该商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有;”房开公司在该合同第十四条约定承诺监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。

《商品房买卖合同》附件二中对该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行了说明,其公共部分包括该幢建筑物内的公共通道、消防楼梯、电梯井、底层电梯大堂、管道井、外墙等。

2006年开始,房开公司陆续向业主交付房屋,但双方因嘉鸿花园会所5-6幢102室、207室、208室、209室、210室的权属产生纠纷。

房产交付之后,小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所占有、使用。

2015年1月,房开公司向温州市房屋登记中心申请对涉案会所进行所有权登记,该中心受理申请后在“嘉鸿花园”小区进行公示。

业主们认为,开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定,侵害了全体业主的利益。

2015年8月18日,作为全体业主的代表,“嘉鸿花园”业主大会以独立法人资格向鹿城区人民法院递交了民事诉状,要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑,应当属于全体业主共有。

法院一审认定:会所权属应当依据合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认

鹿城法院审理后认为,业主大会对涉案的会所主张享有所有权没有事实、法律依据。理由有三。

第一.根据房开公司的立项、报批材料和温州市规划局、温州市发展计划委员会等政府文件批复,涉案会所系小区配套设施,为小区业主提供配套服务,房开公司在《商品房买卖合同》中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺会所在商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。但会所即便作为小区配套设施,涉及的是会所的功能和使用性质,不是会所权属的确认。

目前,在相关法律法规对小区会所没有作明确界定,也没有对权属专门规定的情况下,关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认。

第二,商品房价格高不能推断会所系业主所有。庭审时,业主大会一方以“嘉鸿花园”商品房售价高于周边小区商品房为由主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中,并据此推断涉案会所属业主所有。但法院认为,涉案小区商品房属于市场流通之商品,其售价受特定产权内涵、权利义务和市场供需状况影响,而非仅由成本确定。即使住宅小区因含会所而价格略高也不能推定为会所属业主共有。

第三,涉案会所是嘉鸿房开投资建设,且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定,合同同时约定公共部分分摊面积不含会所,上述约定不违反法律、法规的禁止性规定,应认定为合法有效,可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。

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