房价下降的城市 没有价值的城市 房价下降30% 也不要去买!

2019-03-13 - 房价下降

连续3月新增住房贷款下降,让我们看到了楼市在降温,但暴跌的可能性基本为零,政府因城施策、多管齐下,在小心翼翼的挤泡沫,泡沫破裂谁都受不了。现在买房要选有价值的城市,选错了城市,泡沫过后就得套牢半辈子,未来20年房地产投资,有钱是一方面,有眼光、有格局更是一方面。

房价下降的城市

2017年作为普通老百姓是应该买房还是卖房?有人掏出一枚硬币,说“正面代表应该去买,反面代表应该去卖,你自己扔一个就知道了”。这是一个不是答案的答案,但是却是唯一可能现在不被“打脸”的答案。

 一、五行山下的猴子

房价下降的城市

7月份,估计住建部的同志们会长舒一口气,因为一个关键性数据终于降了!

2017年上半年住户贷款占新增人民币贷款比终于连续3个月下降。2017年上半年该标准终于没有超过2016年最高水平。

我们可以看出,过去几个月全国银行贷款中,个人房贷的占比大趋势是下降的。去年11月达到了疯狂的86%,然后史上最严的调控就来了。12月、1月和2月,数据不断下降。但遗憾的是,到了2017年3月以北京为代表的第二轮暴涨开始,但是马上又被史上最最严格的调控压了下去。

房价下降的城市

另外一线和二线城市,的确成交量在下降,有入冬的势头。但由于众多的三四五线城市,仍然鼓励去库存,鼓励买房子,所以成交火热。而开发商则普遍预期:这轮楼市调控很难持续超过3年,所以他们在拼命拿地。于是,就构成了舆论和市场的背离。

房价下降的城市

现在情况,房价就像孙猴子被压在了没有法帖“唵嘛呢叭咪吽”的五行山下,虽然表面老实了,但是随时可能掀翻这种看似结实的大山。

二、会暴跌吗?

然而如果你认为中国房地产被锁在调控的笼子里,房价下一步可能暴跌或者崩盘,那你就想多了。远的不敢说,从现在来看中国房地产在3年到5年之内突然暴跌,一泻千里形成崩盘的可能性基本为零。

首先,所有崩盘的导火线因素都不存在。

引起上一轮房地产暴涨的一些因素,在人为的,有计划的、逐步的撤出市场。这个过程是渐进的,而不是激进的,是逐步冷却疗法,而不是瞬间休克疗法,政府极力避免一些可能产生恶性连锁反应的事件出现,他自己不会去做,同时也极力的预防那些引起房价崩盘的不可控黑天鹅事件(比如汇率、战争)的出现。

虽然历史上每一次由房地产引起的危机,发生的根本原因都不同,但是每一危机都有一个标志性事件。

比如上一次美国次贷危机的标志性事件是全美最大的两家房地产抵押贷款机构“房地美、房利美”的倒闭。虽然这种快速消灭泡沫的过程很痛快,很得民心,但是这种疗法的副作用很大,不是势不可解,绝不敢轻易使用。否则一旦用药过猛,聋子治成瞎子,情况就更加难以收拾。

三、走稳了再看,看准了再走

透过现在各个地方上百条眼花缭乱的地方性房地产调控具体措施的背后,现在中央政府所做的每一项举措实际上都很谨慎。每一项调控政策适用范围都很小,或者一个城市或者几个城市。

比如:

1、比如拍地尝试房地产十年限售政策,但是仅仅局限于保定。

2、出让土地上只允许建设租赁住房,不允许建设出售住房的政策,但是仅仅局限于上海。

3、离婚了,但是短时间仍不能买房,但是仅仅局限于北京。

调控不再是全国一盘棋,而是全国一个目标(房子是用来住的,不是用来炒的),各地走各地的棋,各吃各的药。如果发现哪味药有用好使,没有大的副作用就可以推而广之,比如限售政策。同时,这么多政策中难免有不适用的,如果发现,即使终止,将副作用限制在一个小的范围就是了,不至于产生过大的负面影响。

同时,对于必须全国适用的调控性措施,则也尽可能采用循序渐进的方法进行。比如加息可以有效地降低投机成本,对房地产市场有着立竿见影的冷却作用。但是加息的影响较大,对房产行业会产生作用,对其他行业也会产生作用,而且加息属于全国性调控手段,不能北京加息,南京不加这样一城一地的执行。

所以对于加息,先是开始收折扣,利息折扣从八折收到九折,再到基准,再到上浮。这些政策,地方和地方不一样,银行和银行不一样,更是体现了循序渐进,适度把握的原则。这和2014、2015年度那种全年加息多次的政策执行细节是有较大差别的。对于2017年下半年,加息是个大概率事件,但是估计次数不会多,加息幅度也不会大。

所以对于社会上一直在风传的契税政策,营业税政策的调整问题,我的观点是如果房价依旧保持大涨后的平稳,没有大的上扬,年内调整的可能性不大。

对于像房产持有税这种手段,更是属于核武器的威慑策略——可用而不轻易使用,毕竟是国家的税收政策,不能那么说调就调,再闹出个“熔断”的笑话,估计谁也笑不出来了。

总之,所有的政策就是,先试用,再推广。走一步看三步,走稳了再看,看准了再走,是整体基调。

四、一堆皮球

看空的很多人都认为中国房地产就是一个巨大的泡沫,随时可能破裂,可能是明天,可能是明年。但是我认为这句话有点绝对了,如果让我打一个比喻,我认为中国所有城市的房地产就是一堆皮球,皮球的大小就是城市的房价,气球球壁的厚度就是这个城市对于房价的承载能力,这和很多因素有关,比如城市产业,城市用地规模,城市外来人口等等。

当某个皮球里面的空气太多了,气压太大了,球壁越来越薄,那么这个气球就会随时暴炸,但是没人能够真正预见那个临界点在哪里?中国不是没有爆炸的先例,比如90年代的海南(是被政府自己扎炸的,不是自己吹炸的),再比如温州(民间借贷跑路是主因)、比如鄂尔多斯(煤炭暴跌是主因)等等。

但是这堆皮球中的绝大部分还是没有炸,特别是几个最大的一线城市,不仅没有炸而且有越吹越牢的感觉。这些超大气球的气球壁,一定是超厚,可能相对于三线城市安全TT那样的厚度,他们可能像汽车轮胎一样厚。

然而再厚的气球,如果像2016年那样的吹,估计吹破也是很快的。所以必须放点气了。所以,调控开始了。

注意,是放点气而不是像1994年那样完全扎破这个皮球,小心翼翼的放,不能让皮球吹得过大过快,同时也不能扎破它,一旦扎破皮球,GDP增速降到5%以下乃至更低,穷人、富人、政府谁都受不了。

五、重点

在这种政策五花八门,调控眼花缭乱的局面下,买房关注的重点是什么?买房最怕的是什么?是买错!城市选对了,房价跌了还会涨上去;城市买错了,可能一阵泡沫过后,就得套牢半辈子。

项目选对了,同一个城市好地段、好品牌、好品质的项目即使跌,可能只会跌10%。但是,同一城市,远郊地段、无品牌、无品质的项目可能就会跌去50%。

作为普通投资者,与其天天去看那些分析预言某个时点房地产会崩盘或者会暴涨的时机,还不如老老实实去研究项目,研究城市,寻找有价值的城市,寻找有价值项目。

六、什么叫做“有价值”

什么叫有价值?实际上很简单,有区位价值,有经济价值,有居住价值。

区位价值、经济价值、居住价值是考察所有城市的标尺和标准,一些城市三者皆备,比如杭州,区位位于长三角中心,中国互联网新经济代表城市,居住环境优质,这类城市就很好。

有些城市不能三者兼顾,只有两个条件或一个条件,比如廊坊,只有一个区位价值——京津环抱,经济价值不大——河北地市排名中游,居住价值很小——中国雾霾较大区域。但是廊坊的房价却变成了整个河北最高,你说这种房价有持续性没有?

一个城市的价值要放在全国的范围去比较,如果作为一个杭州人,今年五月份杭州备案价格在23960元(实际价格要乘以1.2),30000元的价格在全国城市中可以选择除了北上广深厦宁(南京)津之外所有的城市,如果在其余城市中有城市价值高于杭州的,那么对于杭州人这里就是洼地。如果没有城市价值高于杭州,不妨在杭州多留意一些。

廊坊五月备案均价20257元,这个价格在全国实际上选择余地真还是不小的,以这个价格我如果是个廊坊人为什么不去佛山看看,为什么不去青岛看看,为什么不去杭州的萧山看看,论三方面的价值,哪个不比廊坊强。

所以,未来20年房地产投资,有钱是一方面,有眼光,有格局,更是一方面。

城市的未来决定人的未来,城市的价值决定了房产的价值,高铁的普及看似拉近了城市之间的距离,但是实际上是拉大城市之间的差距,资源(人财物)顺着高铁流向好的城市,大的城市,有价值的城市,强者恒强,强者更强,才是全国资产配置者这三年最应该考虑的问题。

对于投资者,特别是资产高于1000万的人群,其眼光是有必要突破本地的限制(对于三千万以上人群是有必要关注海外资产配置的)。

然而这些城市,这些城市的价值点,哪些是实实在在的价值,哪些只是繁荣之下的泡沫,是必须进行辨认。

相关阅读
  • 郑州航空港区房价下降 房价下降了为何没人买房?难道楼市要“凉一凉”

    郑州航空港区房价下降 房价下降了为何没人买房?难道楼市要“凉一凉”

    2019-03-13

    据行业朋友的8月份房地产市场调研报告内容显示,西北新一线城市上个月房屋成交量明显减少,大约幅度占比10左右的下滑状态,实际成交价格下滑5左右,不管交易量还是成交价格都有所下滑,而且幅度较年初都比较大。那么价格和交易量明显下降,为何一瞬间买房子的人群同步减少?有哪些直接和间接因素所造成?下面一起分享房价最根本的原因有三个方面:该城市之前实行摇号购房的方式进行销售。

  • 郑州房价下降 怎样理解目前房价下降而房租上涨的情况?

    郑州房价下降 怎样理解目前房价下降而房租上涨的情况?

    2019-03-13

    这是我住的中山公园,一室户30平的老破小大概250万,持房成本粗暴的理解就是把这250万放银行,一年的理财稳健的大概是11万,你买了这个房子,想靠租金跑赢理财,一个月的租金至少是9200。9200啥概念?2017年上海毕业生平均工资4017,顶级毕业生(985211)的算6000吧。有位兄弟分析的好。

  • 房价下降比例 2018房价下降已成定局 今年房价走势稳中下降

    房价下降比例 2018房价下降已成定局 今年房价走势稳中下降

    2019-03-13

    不管房价上涨还是下跌,每一天都有人买房。当然,房价一直上涨,买房的压力就越来越大。不过,大家可以放心,现在不少人认为2018房价下降已成定局,相信未来房价下降的可能性很大。那么,为何说未来房价走势会下降呢?有人说,判断一个城市房子能不能买,可以看一个数据人口净流入,这个数据能够很好反映未来当地楼市的需求。

  • 房价下降还是上涨 2020房价预测 明年房价下降还是上涨?

    房价下降还是上涨 2020房价预测 明年房价下降还是上涨?

    2019-03-13

    房价等问题是不少老百姓最为关心的,不管是不是刚需者,都无时无刻无不在关心房价上涨还是下跌。2018年底传出大量的消息2019年2020年房价会下跌,所以有避免关注房价走势。看一下专家对20192020房价预测。我们都知道这两年来房价一直都是上涨的状态,很多城市的房价这两年涨的很离谱,让很多老百姓都望而止步。