武汉楼市动态 2019武汉楼市“四限”会否放松?武汉媒体大V这样说.....

2019-03-17 - 武汉楼市

导语:回顾2018年的房产市场,我们听到过万科呼喊着“活下去”,我们见证了全国土拍市场大降温,流拍宗数创新高;我们看到过楼市分化明显,传统的“金九银十”成色多有不足.....那么2019年的的楼市又将如何发展呢?

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1月8日,“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会正式启幕。在现场丁祖昱对2019年的楼市走向进行了十大预测,他认为:1、2019年房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂;2、2019年,货币放水难解楼市之渴;3、2019年中央放权到地方,楼市“四限”放松有希望;4、2019年房地产行业规模将下降10%;5、2019年房地产他继续看好海南楼市;6、2019年楼市购买力下降,因此,刚需房项目要提起警惕;7、2019年地价还会下降,房企可趁机抄底;8、2019年租赁市场的竞争将从群雄并起,过渡到一枝独秀;9、2019年他看好物业管理行业,不看好养老地产;10、2019年他看好这些地产股:碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。

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丁祖昱的这十大预测是否适用于武汉市场呢?带着这样的疑问乐居小编采访了多位武汉资深媒体大V,他们从业多年,对武汉楼市了解颇深。且来看看他们对丁祖昱这十大预测的看法以及基于武汉楼市的现状之下,对于2019年武汉楼市走势的预判。

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杨锅说楼创始人 杨杰

Q:您怎么看待丁祖昱的这十大预测?

A:预测总是一个大体的趋势,太过具体就容易出现偏差,毕竟大陆楼市的政策极为明显,不是一个纯市场行为,但丁总说:2019年房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂;这个我同意。另外在提到“楼市“四限”放松有希望”这一块,武汉估计会在下半年,或年底根据本地具体情况,同时视全国同等规模城市的情况,做些相应的调整。

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Q:您觉得丁祖昱的这十大预测中有哪些是不适用武汉楼市的呢? A:第一个是“2019年房地产行业规模将下降10%”这一条,武汉作为全国新晋的“第五城”,行业规模正处在上升期,在住宅方面将保持稳步上升,同时,在商务、商办及产业园等方向,还会有进一步较大的提升。

第二个是关于“刚需项目需警惕”这一点,武汉的刚需仍有较大的市场,如果开发商的产品性价比有提高,银行政策有缓解,政府调整有松动,武汉的刚需还会有较大的发展空间。

Q:除了丁祖昱的这些预测,您对于武汉2019年的楼市走向还有其他的看法吗?如何看待武汉楼市2019年面临的机遇和困境以及未来走势?

A:今年武汉最大的事是军运会,届时,城市形象和面貌将有极大的改善和提高,对武汉楼市将有积极正面的作用,机遇多过挑战。当然,如果政府和开发商能正确并合理的引导目前的“精装房”问题,解决这个困境,未来在19年的希望很大。

Q:2019武汉房企您看好哪几家?简单说下理由。

A:2019年,期待仁恒的面世,同样,以产品为重的公司,将得到市场的高度认同,比如万科、龙湖、香港置地、绿城等,同时,在全省布局的碧桂园、恒大,在产品线上不断拓宽保利,在合作上不断加强的武汉地产集团,早先布局的华发、绿地、东原和招商蛇口等,都会在2019年取得较大的收获 。

长江日报报业集团地产研究院副院长 胡继权

Q:丁祖昱在发布会中提到“2019年房地产行业规模将下降10%”您认可他这一说法吗?适用于武汉吗?

A:大体来说还是认可的。2019年房地产行业规模持续下降是必然,这主要是由于2017年市场过于不理性,成交量大,推涨了市场预期,而在经过了各类调控过后,2018年武汉楼市逐渐趋于冷静甚至降温,因此在2019年保持“房住不炒”的主基调之下,房地产行业规模还是会下降,但武汉的降幅不会达到10%那么多。

Q:您认为武汉的房地产行业规模会下降,那么您觉得2019年武汉楼市的“四限”放松有希望吗?

A:这个不好说,武汉相关调控政策的出台,取决于国家关于“因城施策”的尺度,以及武汉楼市供求关系的变化而定。实际上现在很多的政策,都不再是一刀切或运动式的,而是根据房地产不同类型、不同结构而作的调整。

Q:在丁祖昱的十大预测中,说到“2019年楼市购买力下降,刚需房项目要提起警惕”,您觉得这一预测适用于武汉吗?

A:武汉的市场情况不一样,武汉大学生众多,在人口结构中年轻人占多数,因此刚需和刚改产品需求强烈,而这一部分人由于购买力有限,因此对于产品的性价比更为看重,所以刚需项目只要定价得当都没有问题,但大户型、高总价项目的困难就会比较大了。

Q:除了丁祖昱的这些预测,您对于武汉2019年的楼市走向还有其他的看法吗?

A:2019年是武汉诸多利好兑现的一年,楼市走向理性,依然会保持平稳健康的发展和较大的规模,但随着购房者的选择余地越来越多,同区域、同价位楼盘的差别会越来越大,品质会成为购房者、企业等在内的房地产各关联方重点考虑的因素。因此,经历了2018的泥沙俱下、鸡犬升天以后,2019年武汉将迎来房地产品牌和品质元年。

武汉购房荟《徐 sir侃房》主持人  徐建生

Q:您是如何看待丁祖昱的十大预测的呢?这一些预测对于武汉市场而言适用吗?

A:房地产仍是中国的经济压舱石和稳定剂,这个毋庸置疑是不可能动摇的。而对于“货币放水难解楼市之渴”这一说法,我并不认同,如果货币流向是定向发给房地产的话,还是可以解决楼市之渴,但目前存款准备金下降1%,杯水车薪难救楼市。

至于房地产行业规模这一方面,我认为应该会有缩减,因为现在的房地产行业越来越集中化,大型的央企、国企拿地决策慢,而像万科、碧桂园、恒大、融创这些快周转公司,规模已经形成集中化。

另外丁祖昱提到的“看好物业管理行业,不看好养老地产”这一预测我也是十分认同的。物业管理一定是未来的朝阳行业,最后一公里绝对是最值得去探索的,旨在给业主们提供全方位的服务。其实地产最终还是走向服务,走向人与人之间的相互交流。而养老地产投入产出比非常惨淡,个人觉得养老应该在十年之后,现在上市过早。

以上这些基于全国市场来说都是适用的,但像租赁市场、购房者对于刚需产品的需求等这些方面,则每个城市都有差异性。

租赁市场的话,武汉应该还是会出现群雄逐鹿状态。武汉房价起来了,但租售比相对来说还是低的, 2019年应该会有很多公司去探索。但实际上的租赁市场并不是很赚钱,大部分开发商通过租赁市场获取现金流,或者获取资本市场的现金,还要扛住亏损状态,想做起来不是那么容易,是需要过渡的。

刚需产品的话,丁祖昱提到的“购买力下降,刚需产品需引起警惕”这一点对于武汉来说是不适用的。就武汉而言其实刚需项目卖的非常好,单价15000元/平以下的房子基本上还是去化率能达到80%,单价10000元/平以下的项目只要低于该片区价格且是品牌开发商的话,基本去化率都能达到100%。我认为刚需房应该还是未来武汉强力的支撑对象。

Q:近段时间以来,菏泽、青岛等城市出台了“调控”松绑的政策,丁祖昱也认为中央会松绑,四限会放松,那么您认为2019年武汉会出台相关调控吗?

A:武汉应该也会出一些因城施政的政策。比如武汉房价25000元/平以上的改善型项目,可能会放松一些购够房者的购房条件,如对外企高管或对城市有贡献的人才适当放松限购等,另外我预计武汉房贷利率2019年会降低。

Q:除了丁祖昱的预测外,您对于武汉楼市走势有什么样的看法呢?

A:我认为武汉楼市2019年上半年应该会横盘调整,新房横盘微调可能会微微向下调,二手房有探底的过程,应该还能再降5%-10%,到2019年下半年军运会开完之后,武汉房价应该会有一个回暖。我个人依然看好武汉,我认为武汉是强二线准一线城市里面价值最洼地的城市。到2020、2021年,应该会进入一个比较恒定的涨幅,到2023年武汉房价应该会再涨60%-80%。

Q:最后可不可以向我们预测一下2019年哪些房企在武汉会更加强势地发展?

A:2019年是拼品质服务硬实力的时候,核心应该是属于现金流比较多,资金比较雄厚,项目比较多,土地储备比较完整的企业,在武汉房企中比较看好华发、金茂、万科、旭辉、龙湖、保利、万达、绿城。

马哥说房创始人 马振华:

Q:养老地产是一个新兴行业,去年就有多个房企进军该行业,而丁祖昱在第九点预测中说到,“2019年他看好物业管理行业,不看好养老地产”,那么你是怎么看待养老地产这一行业的呢?

A:赞同他说的第九点,看好物业管理行业,不看好养老地产行业。养老地产行业现在还处于一个培育期,它的主要难点还是在于老人市场的消费观念,这个消费市场的培育需要一个很长的时间周期,而物业管理行业,经过这么多年的培育以及发展已经成为业主离不开的行业,目前有很多开发商在进军这个行业,更多资本进来以后会提升这个行业的基本水平。

Q:另外一个引起大家关注度比较高的预测是关于地产行业规模的,丁祖昱认为2019年房地产行业规模将下降10%,能否结合武汉市场谈谈对他这一预测的看法?

A:房产行业规模下降10%,这是一个动态调整的过程,结合武汉本地情况来说,这几年都在调控当中,对一些企业来说肯定是出局的过程,当然对另外一些企业而言也是一个规模不断扩大的过程。百强房企越来越集中,这肯定是一个趋势。武汉百强级别的开发商也越来越多,本土开发商逐渐减少,甚至以前在武汉规模较大的“地头蛇”们也越来越少。

Q:从近几年的武汉楼市来看,武汉刚需项目相较于高端改善项目而言更受市场欢迎,而2018年武汉连续加码出台“刚需优先选房”政策,但是丁祖昱认为“2019年楼市购买力下降,因此,刚需房项目要提起警惕”,你觉得他这一警告适用于武汉吗?

A:就武汉刚需市场而言,武汉情况跟全国不太一样,武汉是一个人口净流入量非常大的城市,而且就像你说的一直是一个刚需市场。所以“刚需购买力下降”,我觉得武汉不存在这样的问题,相反,武汉高端客户在急剧萎缩,供应量又不断增加,所以说高端住宅销售会越来越难。

Q:您比较看好武汉哪类房企?对武汉房企的发展有哪些建议?

A:武汉的房企发展要跟城市发展结合在一块,不能单独就是做房子而做房子,他应该紧密的跟城市建设结合起来,这几年中建、电建这一类跟城市基础设施建设的房企发展比较快,比如在地铁这个重要的工程上面采取PPP的模式,为城市化建设做出很大的贡献,另一方面的话,相应的他们在地产的版块拿地能力更强,在市场上的竞争能力更强,项目的储备也就更多,比较看好这一类的企业。

武汉买房运营人 陈珂:

Q:对丁祖昱的这个十个预测,您是如何看待的呢?这些预测在武汉有没有初见端倪呢?

A:有的比较靠谱,有的错误,有的略微有点超前,还需要更多时间来检验。其实房地产是一个一荣俱荣一损俱损的市场。丁先生站在全国格局分析开发商前景,在武汉只能站在市场角度看板块。今年主要看房企在武汉的土地储备,下半年和明年在销售端发力。

武汉2019年上半年楼市预计会比较艰难,成交难度继续加大,而且有交房的压力存在。

Q:那您觉得他的哪些观点是错误的呢?

A:比如他提到的“2019年房地产行业规模将下降10%”,“2019年楼市购买力下降,刚需房项目要提起警惕”等。这些观点就武汉来看的话是不适用的。2019年应该是大开发商发力储备的周期开始。经历过1线城市关门,3、4线城市风险积聚,要维持开发商千亿级别规模,会发现武汉这类二线城市安全边际依然很高。因此在销售端,武汉今年在四环附近刚需项目会逐渐放大市场占比,成为楼市主战场。

另外2019年武汉成交量的话,预计不会有明显下降,因为2017年因为供应不足,有大幅度下降。而2018年尤其是在下半年供应量大增,因此预计2019年会与2018年基本持平,甚至会呈现量升价稳的态势。

Q:其实从去年12月份开始已经有多个城市有松绑迹象出现,而丁祖昱也有一条预测认为,“2019年中央放权到地方,楼市“四限”放松有希望”,您觉得武汉“四限”会放松吗?

A:武汉市场限购限贷会持续,限价会适度松绑,主要是因为地价成本上升,考虑到市场行情,开发商也不敢贴着备案价上限卖。

合富辉煌集团研究院 殷一戌

Q:对丁祖昱的这个十个预测,您是如何看待的呢?

A:地产是压舱石,是百业之母,其关联行业众多深度捆绑经济发展。因此地产不能有大波动。当然地产发展的类别结构、地域结构都会发生本质变化,这样也会带来房地产市场的严重分化。他的部分预测是有一定道理的,但是他对于养老地产的看法,可能并不是那么赞同。在我看来,养老地产这种新兴领域可能会异军突起,另外传统二三四线住宅可能非常萧条。

Q:您认为二三四线住宅可能会非常萧条,而丁祖昱也提到“2019年房地产行业规模将下降10%”,那么武汉2019年的行业风向会是怎样的呢?

A:2019年武汉行业规模必然下降,在2018年居民杠杆高位、棚改减缓、土地出现更多流拍,供应、需求双减的背景下,2019年楼市供应总量下降是有大概率的。而住宅成交量上,2018年较2017年已经大幅下降,我预计武汉2019年住宅市场规模预计比2018年更低。

Q:自12月以来,很多城市都相继出台了松绑政策,丁祖昱也预测认为,“2019年中央放权到地方,楼市“四限”放松有希望”,您自己也认为2019年武汉供应量和成交量会双降,在这样的形势之下,您觉得武汉也会出台相关政策吗?

A:房住不炒的前提是没有改变的,遏制房价上涨的目标也不会改变。目前来看,在观察市场下行过快、土地持续流拍,武汉25000元/㎡以上新房销售明显也有问题,在这种情况下不排除定向松绑的可能,但这种松绑不是刺激,是救命。

Q:您刚刚也说了“武汉25000元/㎡以上新房销售明显有问题”,而刚需项目从每周开盘成交情况来看,去化率情况还是较为客观的。但是丁祖昱在这十大预测中有提到“2019年楼市购买力下降,刚需房项目要提起警惕”,你觉得武汉楼市2019年会出现这样的情况吗?

A:居民杠杆高、企业杠杆高,这两大杠杆不降下来,是没有新的购买力的。企业杠杆高位,企业无法扩张,居民收入无法上涨。居民杠杆高位,没有继续扩张的能力,因此丁祖昱的这一预测对武汉而言也有有一定的道理。不过2019年下半年经济企稳,企业杠杆降到合理水平,购买可能开始见底重新续集动能,先知先觉的投资客可能重新进场。

Q:除了丁祖昱的这些预测,您对于武汉2019年的楼市走向还有其他的看法吗?如何看待武汉楼市面临的机遇和困境以及未来走势?

A:武汉楼市2019年最大困境就是二环以内的高端改善项目以及豪宅项目供应持续增加,但购买力匮乏,整体疲软,由此延伸的土地市场冷清,会加快政策调整的速度。

机遇就是,2019年品质好的项目一定会脱颖而出,2018年维权元年之后,企业会更加重视品质。

Q:2019武汉房企您看好哪几家?简单说下理由

A:持续看好武汉地产等国有企业,它们拥有优质的土地储备资源、合理的销售周期、销售价格以及较好的品质。这一系列的特性在2019年会为它们换来非常好的结果。

大型品牌房企的话,还是持续看好万科、华润、招商等,其他品牌口碑因为各类维权大打折扣,而这类企业始终稳健,保持较大规模与良好的口碑。

武汉知名地产大V 梅水雄

Q:对于丁祖昱提出的十条预测,您觉得适用于武汉市场吗?

A:丁总提出的关于2019年十个方面的研判,我认为武汉是一个不一样的地方。在2019年武汉限购政策不会放开,应该还是维持现有的政策,以高压调控为主,局部政策进行微调是有可能的。另外在房企拿地这一块,我觉得随着四限政策的持续,房地产处于下滑的通道和趋势,开发商在拿地和营销的各个环节,需要擦亮眼睛,把控好风险,才能够更好的盈利。

Q:那您怎么看待武汉楼市2019年的发展?

A:2019年武汉是一个下行市场,这个使开发商拿地更加谨慎,投资回报率、利润率都会出现同比下滑的态势。2019武汉房价应该是稳定为主,有可能出现小幅度上涨,但不可能大涨。成交量方面我认为2019年应该总体上和2018年持平。

总结:武汉楼市在经历了2018年的“冷静”之后,房地产回归民生属性是大势所趋,在这样的背景之下,对于开发商而言无论2019年“四限”是否放松,做感动人心、价格厚道的产品才是企业蓬勃发展的根基。

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