房地产信托案例 强监管形势下 房地产信托业务走向何方?

2019-02-17 - 房地产信托

成立规模2405.51亿元、平均收益率7.89%。上半年,凭借优异的“成绩单”,房地产信托在集合信托中稳居首位。房企对信托资金需求旺盛的同时,从信托途径获取资金的成本亦在上升。6月以来新发高收益信托产品中,房地产信托产品占比已过半。与此同时,部分房地产信托产品最高预期收益率已超10%。

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上半年房地产集合信托增长54%,最受市场关注的仍是房地产信托。

用益信托网数据显示,6月房地产集合信托成立规模为580.07亿元,同比增长29.43%;上半年成立规模为2645.86亿元,同比增长54.34%。信托业协会数据也显示了相同趋势:截至一季度末,房地产信托规模为2.37万亿元,较2017年4季度末上升3.87%,占总规模的比例也有所提升。

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今年以来,信托公司传统的证券投资业务在杠杆水平方面受到压制;政府平台业务禁止新增债务,加之平台风险上升,信托公司更为审慎;另外,实体企业违约风险出现上升。房地产成为信托营收的重要支柱。

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房地产信托风险悄然集聚

未来在多渠道保障、租购并举的政策下,销售型住房市场将会萎缩,房地产销售、房地产投资增速都可能明显下滑。随着房地产市场预期的整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。同时,房地产企业本身实力参差不齐。大型房地产企业融资情况稍好,而中小型房地产企业受到政策的影响更甚,更加依赖于信托渠道的融资,容易发生资金链断裂的情况。这种情形下,房地产类信托的风险势必加大。

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关注所投资房地产企业的现状,其行业排名、开发能力、风险控制能力、运作规范程度、控股股东及实际控制人背景、高管人员个人征信情况,是否存在不良习惯、是否涉诉等等。并且还需要考虑企业的财力、房地产企业的资产负债率、现金流、信用、诉讼、风险情况、融资能力。

房地产信托的标的也需审视,例如项目类型,一般来说,住宅往往比商业地产销售得快,普通住宅往往比别墅销售得快;项目所在阶段,后期开发阶段比前期风险要小;项目所在的区域、项目近期是否存在负面报道、项目资质的取得情况、如为融资类房地产信托产品,后续信托公司对项目监管、资金监管措施以及担保物的情况、抵押率等。

二、资产证券化是转型的重要方向

作为房地产金融融资来源的银行贷款、公司债等债务规模大幅缩减,资产证券化产品作为房企金融创新的重要方向,成为盘活存量、优化质量配置、优化房地产金融普惠制改革和撬动发展方式转变的重要方式。

中国房地产已经进入存量时代,从初期的开发竞争走向运营和资本竞争,越来越多的开发商纷纷投奔“轻资产”路线,将资产管理输出、品牌输出等纳入企业战略层面。同时伴随着货币政策收紧,中国的开发商从传统融资渠道获得资金的难度越来越大,加上房地产市场调控的考验,迫使其转而谋求资产证券化等新的融资手段,并且开始出现了ABS,加快中国房地产证券化进程。

资管新规以及一系列监管政策的出台,使资产证券化成为房地产信托转型的重要方向,主要体现在三个方面:

(一)资管新规出台对房企的非标融资要求更加严格

资管新规及系列监管政策的出台,对房地产信托有明显的收紧作用。一方面,资金信托属于资管新规覆盖的范畴,其产品结构、估值管理、资金募集、到期兑付都得到了更多限制。另一方面,《关于规范银信类业务的通知》、《商业银行委托贷款管理办法》等政策出台,实际上使银行资金投入地产领域更加困难。资产证券化不属于资管新规范畴,具有更大发展空间。

(二)房地产企业低成本融资渠道受到限制

从2017年四季度以来,房地产企业发行债券规模和数量大幅下降,通过债券市场融资渠道明显收紧,房地产公司发债等低成本融资渠道受到限制。因此,通过资产证券化方式进行融资,对一些大型房企来说是新的较低成本的融资手段。

(三)资产证券化可以有效盘活房企资产

通常来讲,房地产资产证券化的基础资产主要包括:房地产企业债务、购房尾款、租金收入(包括商业类物业与住宅)、物业管理费等,其中房地产企业债务与购房尾款属于应收类债权,租金收入和物业管理费属于未来收益权。通过将这些资产证券化的方式,可以有效盘活房企资产,获取更多资金支持。

三、房地产资产证券化的当前进展

1、大型房企纷纷试水ABS融资市场

结合CNABS、天风证券研究所等数据来源,可以看到2016年以来,发行资产支持证券进行融资的房地产企业主要集中在排名靠前的大型房企。如碧桂园和万科,作为一线房企中的领军代表,两年多来已经通过ABS等方式融资超过千亿元远远超过其他房企。但同时也意味着,其他一线房企还有较大的资产证券化业务空间,值得充分挖掘。

2、规模与占比快速提升

根据数据统计,从2014年以来,包括房地产在内的各类资产证券化(包括ABS和ABN)规模快速增长。从图1中可以看到,2014年全部资产支持证券发行规模3309亿元,而房地产行业仅为20亿元,占比只有0.

6%;到了2017年全部资产支持证券规模都达到1.44万亿元,是2014年的4.8倍,房地产行业发行规模达到626亿元,是2014年的31.3倍,占比已经提升至4.35%。从增长率来看,2014年至2017年资产支持证券规模复合增长率年均达54%,而房地产行业复合增长率年均高达212%。2018年上半年,房地产行业资产支持证券发行规模已达到408亿元,同比增长达到123%。

在信托公司去通道化,向主动管理模式转型过程中,可抓住信托型ABS产品业务机会,全程参与尽职调查、产品设计和发行,以及信息披露等整个产品周期,控制资产端核心资源;深度参与信托型ABS 产品的创设、管理和销售,满足资金端多样化需求;提高专业能力及合规意识,争取从被动的“通道”角色向主动管理者转变。

3.住房租赁资产证券化现状

中国证监会、住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。并指出应优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化;支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产;支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

在中央大力推动租购并举、去杠杆持续推进的背景下,住房租赁资产证券化迎来了重要发展契机。当前房地产企业常规融资渠道持续受限,资产证券化是目前房地产企业唯一相对畅通的融资渠道。因此,2017年以来房地产类ABS的发行规模突飞猛进(交易所已有多个住房租赁ABS项目成功发行,如魔方公寓、招商蛇口等),粗略估算,目前存量已接近四、五千亿规模(包括非地产企业的商业物业类ABS等)。

四、房地产信托的发展趋势

从2017直到2018现在房地产企业的资金需求比较强烈,融资渠道主要依赖于信托,因此推动了信托资金投向房地产领域。

房地产信托一直在争议中前行。一方面,房地产信托在去年实现逆势增长,另一方面,围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。

在去年12月底,银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定:不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

2018年,房企将面临融资难、融资贵的窘境,同时,随着市场整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着,今年大部分房企将面临资金荒,加上自身的债务压力,房企资金链安全面临较大压力。

另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道,预计2018年下半年房地产信托融资成本将维持高位。

房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资(典型的是房地产ABS)等三个方向转型。

1.将开展真实的房地产股权投资

信托公司开展真实的房地产股权投资,一般联合一定区域市场的主流开发商,重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力,深度介入项目开发,获取固定收益和项目分红。在风险控制上,信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权,对项目开发进行现场资金监管。

2.要开展商业地产投资

随着一线城市房地产进入存量时代,信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业,通过对物业进行升级改造,在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让,或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高,信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。

3.探索标准化融资

针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势,信托公司开发标准化融资产品,包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务,发行ABS或者ABN,对接资本市场,提高融资期限,降低融资成本,为房企提供延伸服务,拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。

四、房地产信托未来展望

由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。未来,信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道,房地产信托继续是信托的重要业务方向。

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