城市新区开发流程 城市新区开发要注意什么问题?

2018-06-07 - 城市新区

目前新区开发建设存在的主要问题有的开发建设的盲目性、缺乏超前观念、开发建设不平衡、选址不当等。

(1)开发建设的盲目性。目前,许多城市不结合自身的发展条件与客观需求,不进行前期的策划规划而盲目地圈地,大搞脱离现实的各类新型开发区,致使城市的大片土地闲置,给后续的合理化改造增加了难度,进而还影响到城市其它功能的适时有利开发,成了城市发展的严重阻力。

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因此,结合城市自身发展的阶段性及区域发展态势,合理地组织与开发城市的各类新区,制订与经济状况、发展潜力相协调的开发内容、规模、区位及时序安排,是新区开发对城市发展结构改善的基础。尤其要重视新区开发策划中的内容选择,应较好地适应城市功能结构的完善与发展的要求,有利于城市经济结构的转型与升级,有益于城市社会与环境质量的提高。

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(2)开发缺乏超前观念。新区规划和开发建设缺乏超前观念,在基础设施建设上未留有充分的余地,使得新区在建成不久之后又成为需改造的新"旧城",带来投资上的巨大浪费。

(3)开发建设不平衡。建设新城区往往伴随着城市新经济增长点出现,不少城市将经济增长的重心转移到新城区,而把大量的城市建设欠账留给了老城区,这样的财政资金使用方式显然不利于老城区的改造。整个城市失去了平衡感,城市失去了自身新陈代谢和良性循环的功能。因此,新区开发一定要要结合老城区统一规划,综合开发,做到"新旧结合、以新补旧",使整个城市的功能和空间完善与发展。

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(4)规划选址不当。选址是规划能否实施的重要环节,新区的区位选择对于新区的发展至关重要。新区开发的区位选择,要协调好与母城及卫星城之间的关系,既要充分利用母城的各类既有设施以加速发展,又要能够有效缓解母城的人口压力,促进卫星城的振兴及城市总体的滚动发展。

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新区选址不当,影响新区自身及城市整体的发展。如青岛经济技术开发区与青岛市区隔海4.2公里,陆地距离110公里,联系不便成为青岛经济技术开发区发展缓慢的主要原因之一。在这种情况下,青岛市的开发重点不得不转向东部新区。

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2、在新区开发建设中,应重点把握哪些方面?

(1)在发展战略上,要实施大集中小分散的城镇空间发展模式。以一个以市场为主导、制造业为带动,自下而上发展起来的城区为例,既面临以工业扩张为主的城市快速非理性扩张的压力,也面临着城市化水平低、区域发展不平衡发展的现实问题。

城乡空间发展是一种基于乡村工业化发展模式上的自下而上的无组织的分散发展模式,造成城乡空间无序分散的形态,土地资源粗放利用。在社会经济实现跨越式发展的关键时期,必须提供一个合理的空间构架和现实的发展空间。

在城市以外的地域,根据现状和未来发展,适当小分散的控制建设发展。要打破村、镇(街道)两级行政界限的限制,最大限度地发挥城市建设空间聚集效益和规模效益,对城市空间资源进行合理配置。只有实施大集中小分散的发展战略才能从根本上扭转分散发展的低水平状态,保证城市的可持续发展和达到高水平的城市发展阶段。

(2)在规划把关上,要重视规划的超前性,确保规划的权威性和严肃性。规划是龙头,有一个高起点的总体规划、分区规划、控制性详规和实施蓝图,并保证严格实施,就能营造城市的品牌形象,创造富于吸引力的投资环境,凝聚人气和资本,提升城市品位和档次。

很多新区规划意识不强,存在着"先繁荣、后市容;先流通、后交通;先污染、后治理"的现象,一切都被动应付。城市虽有规划,但立意和起点不高,缺乏超前意识和大手笔,修订得也不及时,城市功能不全,系统性和配套性差,特别是环境意识淡薄。

有些规划有了,水平也是可以的,但由于执行力度不够,缺乏权威性和统一性,执法、监督队伍素质低等原因,执行中往往走样,结果最终还是不理想。应该说,城市规划本身是难以调控城市规模的,也不可能为城市功能进行终生定位,但是规划可以调控和影响城市未来的发展。

因此,要强化规划意识,树立生态和可持续发展的理念,坚持适用、经济、美观相结合的原则,严格规划控制,注重建筑、环境容量、配套设施、形体景观等规划元素的互相配比,不要顾此失彼。

在不影响自然人文景观和周围建筑的采光通风的情况下,鼓励建设高层建筑,全面实行立改套。适当降低建筑密度;根据所在区域的自然和人文情况,对人口密度、绿化率、空地率做出适当限制;注重对建筑的风格、色彩、轮廓空间组合等方面进行控制;重视中央商务区(CBD)的规划建设,特别强调园林绿地、各类公共活动场所和各类停车场等三种具有静态功能的公共场地建设,这对于提高城市品位,发展城市经济和增进城市居民生活质量,意义非比寻常。

(3)在土地开发上,要实施城市土地的综合开发模式。城市土地的综合开发,也叫房地产综合开发,包括土地开发、房屋开发和基础设施开发三个部分。城市的发展应以房地产综合开发为依托。在建区初期,城市建设是线条式发展,城市框架的拉大主要靠道路建设和群众建房来实现。

群众建房多以5-6层的立地房为主,且房前屋后多乱搭建,这造成了城市景观零乱、立面单一,功能不全,缺乏品位。如果在城市土地出让上走的是成熟一块出让一块建设一块的单项出让的路子,这不仅降低了单位土地的收益而且导致城市建筑缺乏整体感和协调性。

因此,在新区开发策划时,要根据城市总体规划和社会经济发展计划的要求,实行"统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理"的原则,有计划、有步骤地进行综合开发建设。

在具体开发内容上,要对规划设计、征地拆迁、土地开发、组织施工、验收交用,做到各个环节紧密衔接、互相配合和协调发展,以求缩短工期,取得良好的经济效益;对工业、交通、住宅、科教文卫、商业服务、市政工程、园林绿化等所需用地,根据需要和可能,分轻重缓急,统筹安排,配套建设,分期交付使用。

要通过对各项目的综合平衡,最合理地安排交通、电力、通讯、给排水、供气、消防等诸种设施与主要用地功能之间的比例关系和开发秩序,避免各项开发投资因互相干扰而降低效益。

在开发规模上,要做到合理适度。要研究开发强度,保证城市社会、经济、环境三大效益均衡发展。通过综合开发,合理安排互补功能用地的充足空间,实现规模经济,提高土地的利用系数。

(4)在基础设施投融资上,采取政府(财政)合理的介入方式。新区开发过程中基础设施建设是开发的先期战役,投资大,风险大,利润也不高,但却是城市空间开发的首要任务。如何筹措资金,合理使用资金进行基础设施建设,是必须解决的重大问题。

新区处于快速城市化过程中,需要建设的基础设施规模巨大,资金需要也巨大,仅靠财政无法满足投资需求,财政无力包揽全部基础设施。另一方面,如果政府直接投资基础设施,难免身陷微观经济事务之中,影响其基本职能的履行。

所以政府应让市场机制在基础设施领域充分发挥作用。可以按照"不求所有,但求所在"、"谁投资、谁受益"的原则,将城市土地、基础设施、公用服务设施、无形资产以及城市其他资源作为商品,重新进行组织和优化配置后推向市场,鼓励投资主体多元化,激发社会各方面的投资动机,以小量国家投资带动大量社会资金参与城市建设,逐步形成以政府投入为基础,社会投入为主体的多元化、开放型的投资格局,加快了城市建设步伐。

在此过程中,政府应着重做好三方面事情。一要承担基础设施的未来需求预测和总体布局规划,并制订基础设施建设的中长期计划,消除市场的盲目性,为提高基础设施投资效率打下基础。二要对垄断的基础设施公司实施管制,防止其滥用垄断权利遏制潜在竞争对手和损害消费者权益。

三要在一些相互之间具有替代性的自然垄断领域,政府与其管制垄断,不如为行业间竞争提供方便,用市场机制限制垄断。在具体操作中,更应注意避免以下三种失误:一是注意提高基础设施规划和决策的科学性,维护政府与企业之间契约的严肃性,避免出尔反尔,丧失信用。

二是政府不必参股每一项基础设施投资。三是在吸引外资及民间资本参与建设和经营的基础设施项目中,政府应该建立激励机制,促使民营企业提高效率,而不能承诺固定回报。

(5)在建设时序上,要注重速度和质量的统一。考察城市发展史可以看到,城市的发展,归根结底是一个"打破平衡、恢复平衡、再打破平衡"的动态过程,是一个不断进步的过程。在新区开发中,要制定土地开发的时序和强度规划,使其能满足城市经济发展的需求。

在具体建设时序上,要注重速度和质量的统一。过去,人们为了追求建设速度,往往对质量有所忽视,这在建设史上有很多惨通的教训。不难发现,建区初期,在"一年一个样,三年大变样"的创业热情的鼓舞下,城市建设将获得快速发展。

但快速也导致新区的城市建设留下了不少败笔,这方面的教训尤为深刻。当然,一味追求质量不讲究速度也是不可取的。毕竟城市建设不是创作艺术作品,建设要保证城市的社会、经济、环境三大效益均衡发展,以城市开发促进社会经济发展,以较低的投入得到较大的开发。

特别是行政决策者的时间概念与规划设计者的时间概念是大不相同的,因此,在具体操作中要衔接好两者的差距,注重处理好建设速度和质量两个概念的辨证关系。

要在确保质量的前提下,加快城市建设步伐。尽量做到既要尊重自然客观规律,循序渐进,又要发挥人的主观能动性,加快发展,实现建设速度和质量的统一,社会效益和经济效益的统一。

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