房地产政策分析 2017年二季度房地产政策分析

2018-07-08 - 房地产政策

【摘要】2017年二季度全国房地产调控紧缩保持延续,限售城市扩大到超过30个,北上广深等一线城市及成都、南京等二线城市强化商办市场整治管理。热点城市住房信贷进一步收紧,房贷利率普遍上涨;土地出让规则不断创新多元化,抑制地价过快上涨。中央层面,进一步加强金融风险管控、要求各地合理安排供地,同时棚户区改造持续推进助力去库存,出台住房租赁条例,加快租售并举制度的建设。

房地产政策分析 2017年二季度房地产政策分析

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(一)全国主要房地产相关政策

金融财税政策

中央强调加强金融管控,防范金融风险。严控房地产金融业务,加强银行押品等抵押管理,规范监管地方举债行为。

土地房产政策

二季度伊始,住建部联合国土资源部要求各地根据自身商品房库存周期情况科学合理安排住宅用地供应,同时把握住房建设和上市节奏;5月又出台《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,针对商品房销售、租赁、监管各环节作出指导和明确相关责任,将住房租赁管理条令由部门规章上升到法规层级。

房地产政策分析 2017年二季度房地产政策分析

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针对当前热点城市商品住房供应不足,国家从土地供应方面要求热点地区增加住宅用地供应,出台土地供应计划,合理控制住房入市节奏,稳定市场预期;另一方面,出台住房租赁相关法规,加快建立租售并举的长效机制,进一步缓解住房压力。国家层面已经形成从土地供应到加强商品房市场调控再到大力发展租赁市场的多级调控基础,而各地也在此基础之上结合实际情况也纷纷制定出台地方调控政策,全面保障房地产市场平稳健康发展。

房地产政策分析 2017年二季度房地产政策分析

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其他相关政策

棚户区改造进一步加快:5月24日,国务院常务会议指出2018-2020年3年间内将再完城棚户区改造1500万,2017年年内再开工600万套棚改任务。针对商品房库存量大,房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例。加大中央财政补助和金融、用地支持等多方位政策支持。

房地产政策分析 2017年二季度房地产政策分析

大力支持特色小镇,助推城镇化:4月11日,住建部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》强调发挥市场主体作用,加大商业金融对小城镇建设的支持,积极引导社会资本进入小城镇,全面提升小城镇建设水平和发展质量。

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5月27日,住建部印发《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,提出以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过三分之一,地方政府不能大包大揽或过度举债,打着特色小镇的名义搞圈地开发。

地方政府试点土地储备债券,防范债务风险:6月1日,财政部、国土资源部联合印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(财预【2017】62号),规范地方举债融资机制,保障土地储备领域合理融资需求,防范专项债务风险。

(二)地方政府有关政策

2017年二季度,各地方调控持续推进,限售城市进一步扩围,全国限售城市由一季度的不足10个扩展到超过30个,限售也成为新一轮调控主要手段;部分热点城市严控商改住,整顿商办市场;房地产信贷进一步收紧,热点地区主要银行纷纷上调住房贷款利率,引导市场回归理性。

限售城市进一步扩围,成为新一轮调控主要手段

二季度“限售”模式迅速扩围,由一季度仅有北京、广州、杭州、厦门、福州、青岛等少数几个城市扩展到全国超过30个城市实行限售措施,限售已经成为本轮调控升级的主要手段。从限售年份来看,主要集中在2到3年,西安、保定白沟新城最高限售期限为5年。

部分地区实施分类限购,三亚、嘉兴、启动、福建闽清县、长乐市等区分本地户籍和非户籍,主要针对非户籍再次新购交易作出限制;北海、南宁则对二套房作出限制,西安则是对新房和二手房实行差异化,新房5年限售,二手房2年限售。

部分热点城市严控商改住,商办市场监管趋严

继3月26日北京发文调控商办市场之后,广州、深圳、上海、成都等城市先后出台针对商办项目的调控措施。无论从政策力度还是后期配套措施来看,北京针对商办项目调控最为严格。其他城市调控力度虽不如北京,但均有明确规定商办项目不挂钩住宅属性,深圳、南京、成都等在建筑、设计等方面从产品开发设计端就打消商办物业向住宅的可能。

未来一些热点城市可能会积极跟进商办项目调控监管,虽然管控强度难比北京,但有一点可以确定,“即商办项目不再与居住属性挂钩”。

2017年针对商办市场调控城市:

楼市信贷进一步收紧

二季度以来全国楼市政策不断收紧,热点城市除严格执行限购限贷限售等政策外,多个城市开始上调房贷利率,部分银行甚至停贷。一线城市中北京部分银行先后两次上调房贷利率,首套房利率上浮至基准利率以上10%,二套房上浮20%,上海、广州、深圳等一线城市多家银行也上调首套房房贷利率。

一线城市房贷利率的收紧迅速传导到热点二线城市,厦门、福州、南京、武汉等多家银行纷纷上调二套房房贷利率。如武汉多家主要银行目前均实行二套房贷款在基准利率基础上上浮10%。

土地出让规则创新多元化,限价、竞配建、竞自持成为新趋势

二季度多个热点城市在土地出让竞买规则上采取创新方式,其中限价、竞配建保障房、竞自持成为新趋势。

4月13日,广州挂牌出让一宗地块采取“竞地价 竞配建 竞自持 摇号”的方式确定竞得人。

5月13日,南京“宁十条”规定:南京土地拍卖不再进行摇号,达到最高限价时,停止竞价,改为竞保障房面积,面积最多者为竞得者,所建保障房无偿移交政府。

6月6日佛山出让住宅地块中规定:竞价超过限价转为竞自持比例,当两个及以上竞买人自持100%时,转为竞自持年限(不超过70年)。

6月19日,天津西青一宗地块则要求竞价达到最高限价后转为竞配建棚改安置房面积。

截至二季度,不完全统计全国已有近20个城市采取“限最高价 竞配建/竞自持”的方式出让地块,此外珠海、保定二季度还出现了针对个别地块的“10年限售”的规定。在全国房地产调控一盘棋背景下,热点地区抑制房价地块过快上涨成为主要任务,各地纷纷结合自身土地市场情况和地块特征制定出让竞价规则,土地出让竞得方式不断创新多元,严控地价过快上涨。

(三)总结与展望

2017年二季度国家对房地产市场调控依然保持高频高压态势,多管齐下抑制房地产市场过热发展。金融端收紧房地产信贷;土地供应端出台供地指导意见,多地也新出台相应供地计划,同时采取多种方式抑制地价过快上涨;市场整治方面,各地严格监管市场,部分城市针对商办市场展开整顿;制度建设方面,住房制度改革持续推进,住房租赁条例出台,租售并举助推市场健康发展。

下半年,全国房地产调控将持续因城分类施策,金融信贷收紧。地方调控将逐步进入修补阶段,热点地区供给端将更加注重引导需求预期,增加供地;同时针对区域市场特性,跟进出台修补政策,如土地竞价规则,针对特定地块进行细化限制等。

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