大湾区规划最新进展 粤港澳大湾区规划里的重大投资机会!

2019-05-05 - 大湾区规划

2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,这份重量级文件中,隐藏着重大投资机会!

这样的一个时间段,与近期京津冀协同发展的一些具体项目落地相重合。很难不联想到,是在为楼市输入强烈的信心,提振人们对楼市的预期。更为重要的目的是:打破粤港澳大湾区城市中各种要素流通的障碍,释放各个城市的发展潜力,让效率最大化。最终使区域整体的经济达到世界级湾区水平。中国目前迫切需要一个各方面基础雄厚的区域,作为驱动引领中国经济发展的引擎!显然粤港澳大湾区具备这样的条件!

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粤港澳大湾区的四个核心!

大湾区整体的格局“分布均匀”,它与京津冀和长三角不同,并没有一个绝对的核心。它是四核同步驱动。四个城市分别为:香港、澳门、广州和深圳。多核心的好处是有利于带动更多的区域分工协作,共同发展。并且这件事是可遇而不可求的,并不是随便指定几个城市为核心城市就可以了,而是由城市的综合实力和辐射能力决定的。

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从《规划》表述看,政策是有所倾向的,重要程度依次是香港、澳门,然后是广州,最后才是深圳。这个也可以从规划里城市名字出现的频率看出来,香港被提到102次,最多;第二是被提到90次的澳门,广州被提到40次,深圳被提到38次。

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广州在规划中的地位高于深圳,同时被赋予了更多的使命。这也好理解,姜还是老的辣,毕竟广州作为广东省的省会,其核心地位不容挑战。中国城市是分等级的,计划列单市是权利的孤岛,而省会则集中了全省的公共资源。并且在这几年类似关系的pk中,省会城市的实力正在全面的复兴!广州作为老牌的一线城市,值得我们重点关注!

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极点带动的机会

规划中提到极点带动,原文是这样描述的:发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用,深化港深、澳珠合作,加快广佛同城化建设,提升整体实力和全球影响力,引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。

极点带动中提到了六个城市,其实这已经指明了投资方向,六个极点,减去四个核心城市,还剩下两个极点城市—佛山和珠海。

佛山脱颖而出!

有朋友会心里嘀咕,六个极点为什么减去四个极点城市?因为那四个极点是香港、澳门、广州、深圳。这样的城市谁都知道很好,可是购买这四个城市的住宅,占用资金总量太过巨大。投资的精髓是用尽可能最少的资金,买那些具有成长潜力的区域,获得相对最多的回报。前面我们说了,剩下的两个城市是佛山和珠海,这怎么选择呢?来看经济的表现吧!

佛山在2018经济生产总值逼近万亿大关。佛山的GDP瞬间秒了两个一线城市之外的所有广东的地级市。印象里实力很强的东莞都完全不是对手。它与佛山之间的差距高达1600个亿。低调的佛山让我们震撼。至于和珠海的比较,就不用多说了!

不可思议的佛山

房价的增速与城市的经济指标正相关以外,再有就是城市化的速度。城市化到底进展的速度怎么样,可以通过人口增速这一数据看出来。城市化说白了就是人向城市聚集,没有人聚集到城市,城市化就不存在。2018年的统计公报还没有出来,那就来看2017 年的数据!

公报显示,2017年末,佛山常住人口为765.67万人,较上年增长19.4万人。只是看数据,没有参照物很多人都没有感觉。我们来做一些比较,例如与佛山经济总量相近的无锡,去年常住人口增加了2.4万人,而宁波增加了13万人,无锡 宁波的人口增长总量都不及佛山增长得多。

在国内其他的万亿级城市中,青岛去年新增常住人口8.65万人,南京为6.5万人。这两座城市新增常住人口的总和,也低于佛山。

有朋友会说,比较的城市还不够“硬气”那咱们拿郑州比较,为什么说郑州硬气呐,郑州属于强势的省会城市,在整个省内一家独大,有着强大的吸附各种资源的能力,自然吸引人口也不在话下,郑州数据是新增常住人口15.7万人,这一数字仍然少于佛山。大郑州在佛山面前也只能臣服了!

未来的人口增长仍是逆天

小学和幼儿园人数逐渐成为观察城市发展潜力的又一维度,咱们继续与经济总量相近的城市比较

南京小学在校学生39.31万人,增加1.77万人;而佛山小学在校学生为54.36万人,增长3.11万人。无论总量还是增量,佛山都多于南京。宁波全市小学在校学生为47.8万人。宁波在常住人口总数领先的情况下,小学生人数却少于佛山。

另一方面,佛山的幼儿园在园幼儿人数领先优势更加明显,统计公报显示,去年,佛山幼儿园在园幼儿已达29.44万人。武汉的统计公报显示,去年武汉幼儿园在园幼儿为30.2万人,佛山与武汉只有微小差距。武汉近几年的人口增长一直都是一个BUG般的存在,武汉与郑州一样,因为强势,堪称对其省内人口的“抽水机”!能够与武汉这样的城市不相上下,可见佛山的实力!

此外,根据青岛、南京、无锡、长沙四地2017年统计公报,四座城市在园幼儿分别为25.3万人、23.57万人、19.07万人,以及29.39万人,全部低于佛山。小学、幼儿园在读学生的背后,是一个个年轻的家庭,他们将是未来主导城市竞争的主力军,所以佛山在城市未来竞争的人口储备上占尽了优势!

广州与佛山的关系

目前广佛同城的理念早已深入人心!早在2003年,广佛同城的概念就已经提出!在城市化向着都市圈化发展的今天回看,不得不感叹其超前的理念!有了理念才会有动作,2009年3月19日《广州市佛山市同城化建设合作协议》及两市城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护等4个对接协议,这标志着广佛同城的正式启动。

“广佛同城”指的就是广州和佛山两市打破行政壁垒,进行区域一体化建设。作为珠三角城市群核心区,广州、佛山产业互补性强、空间紧密、文化相通、人员往来密集,两者组合起来将有利于进一步提高效率。

理解广州与佛山的关系,容易被“广佛同城”战略提法误导!很多人觉得佛山会被广州同化,变为广州的“附属”,在城市化过程中,大城市往往会吞并吃掉周边的城市。广州和佛山的距离实在是太近,因此不可避免的存在“类似力量的互相纠缠”然而佛山却创造了一个奇迹,依靠自己独特的文化底蕴和经济模式依旧昂首矗立!

佛山具有自己独特基因,区位优势明显,但并不是依附于广州而发展经济,从两地产业的区位商来观察,两地的优势产业基本不存在同质化倾向。根据香港智经所做计算,广州与佛山的绝对经济联系量47443.53,相当于广州与珠三角经济联系量的一半,更是佛山与珠三角其他城市经济联系量的三倍。

以上事实说明,尽管空间的距离足够贴近,佛山的经济崛起和强大,完全依靠自己的实力拼出来的。与其说广佛同城战略是为了两地更好的发展,不如说佛山赢得了广州的青睐和尊重,英雄之间惺惺相惜,既然变不成自己的一个区,那就携手一起发展!

2018年的GDP总量广州 佛山=32794.8亿。而排名全国第一的上海是32680亿元,广佛联手可力压上海一举成为中国经济总量的冠军!万亿经济总量的佛山,没有哪个城市不想要吧!

最后:根据房价的增长公式:房价增速=经济增速 通胀的速度 城市化的速度,以佛山万亿级别的经济体量,和近乎变态的人口增长速度。再加上与广州这位老大哥的手挽手发展——广佛同城实际发展了十年,现在的粤港澳大湾区规划中,依旧重磅提出这一目标,显然两个城市将进入更深度的合作,广佛同城将进入升级的2.0版本,以上这些都注定了佛山的房价存在巨大的升值空间。

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