【安语晨瑞士生活】瑞士生活那些事(一)如何买房

2020-01-13 - 瑞士生活

瑞士是个很神奇的国家,尤其在瑞士居住以后这种感觉更甚。比如这个国家的整个系统设计很聪明,政策也是充满智慧。个人觉得瑞士是和中国聪明程度相当的国家,知道如何韬光养晦,闷声发大财。但和中国人比起来,瑞士人并不是那么热衷买房,一是他们热衷消费,自己的存款并不多,二是这里的租房系统非常发达,人们永远不会被房东赶走,一个房子一旦租下,若不是自己想走或者是房子得大修,住一辈子都可以,而且租金不变。

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近些年来情况有所改变,是因为银行利率长期徘徊在低位,租金有没有明显下降,就刺激了人们买房。

瑞士的房价一直坚挺并缓慢增长,无论周边环境如何变化,近年来由于低利率增长稍有加快。瑞士的房价总体在40-200万瑞郎的区间里,房子大小是按房间数量来算的,一般分为2.5间(一室一厅),3.5间(两室一厅,或者两室两厅) 4.

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5间(三室一厅或者三室两厅),5.5间(四室两厅),6.5间(5室两厅)。拿最常见的4.5间举例,4.5间按照国内的说法一般是三室两厅两卫浴一厨一洗衣房一储藏室,外加一个20平左右的大阳台,这基本是瑞士的标配,另外公寓是在底层或者别墅还会配个独立的花园。

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其他废话不说先上统计图,无图无真相。图中显示了各个地区4间房,实际居住面积110平米,建成于2011年,保养良好的公寓的平均价格。房价最高的地区集中在瑞士中部,就是苏黎世(Zurich,经济金融中心),楚格(Zug,大公司聚集,个人所得税超低),卢塞恩(Luzern,旅游胜地),施维茨(Schwyz,个人所得税较低)地区,以及西边的日内瓦(Geneve,国际机构扎堆),洛桑(Lausanne,国际机构加公司聚集)和东边的圣莫里茨地区(St.

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Moritz,旅游胜地),价格在80万到150万瑞士法郎区间。

总体而言,个人所得税低的地区,房价就高,因为个人所得低就吸引富人扎堆,富人来了就买房自然就推高了房价。瑞士整体个人所得税,和周边国家及北欧比起来已经算是很低,下图是瑞士税务局2017年的数据。显示了有俩孩子的夫妇,家庭年毛收入从2万瑞士法郎到100万瑞士法郎几个主要地区的个人所得税。

比如苏黎世(Zurich)年收入20万瑞郎,所得税在10.3%,卢塞恩(Luzern)年收入20万瑞郎,所得税在11.1%。这里没有列出所得税杀手州楚格(Zug),年收入20万瑞郎所得税大概就3.5%左右。因此楚格州同类房子的价格,也比其他州的要高。

举个例子,比如下图在楚格的4.5间2005年建成的148平米的公寓,报价198万瑞郎。

在卢塞恩这个4.5间2012年建成145平米的公寓只要133万瑞郎。

2. 购买权限

外国人在瑞士买房子必须有工作居留许可证,B或者C都可以,而短期的L则不能买房。不在瑞士居住的外国人,是不可以在瑞士购买房产的,除非在某些特定地区(比如安德马特),这也是瑞士房地产市场从不暴涨的原因,瑞士的房产制度可以说就是给刚需设计的,炒房免谈。瑞士人还是居住在瑞士的持C证(绿卡)的外国人,可以购买多套房产。而持B证的外国人只能购买一套房子自住。

刚才说到不在瑞士居住,不持有B,C签证的外国人是不能在瑞士买房的,某些特定地区例外,就是度假豪宅。度假胜地动辄几百万瑞郎的豪宅,外国人还是可以购买的,主要都是些有闲钱的富人。瑞士政府认为反正自己的普通民众也不买这样的房子,这些地方也在山清水秀(鸟不拉屎)的地方,那就让富人们买吧,还可以增加自己的收入。既创收了又不妨碍自己人民的利益,要不我说瑞士人和中国人一样聪明么。

3. 产权

瑞士房子绝大部分的产权是永久的,房子一旦买下房子和土地就都是私产了,和国家没有什么关系了,房主可以世世代代的住下去。由于这里房子质量好,基本都可以维持百年左右,很多30年的房子保持的好还是很新的,而且由于瑞士各州遗产税或者很低,或者没有,房子很容易的可以世代传承下去。

另外还有一类房子,土地是租赁的,一般是99年。这类房子的就会比当地同类的房子便宜很多。买了这类的房子,需要额外每月支付一笔土地租赁费。比如下图卢塞恩市中心的一个4.5间房80平米的老公寓,只需要43万瑞郎,几乎比周边同等房子便宜一半,就是此类型的,买完后每月仍需要支付160瑞郎的土地租赁费用。

4. 贷款与利率

瑞士目前的贷款利率处在很低的位置,定期(5-10年)大概在1%-2%左右,活期大概在0.8%左右。具体要看和银行谈判的结果,国家没有规定限制固定的利率。银行,保险公司,私人机构,很多公司的养老金,都有资格提供贷款,所以市场竞争充分,可以货比三家。

瑞士现在买房几乎没有人全款买,主要是还贷的钱可以免税而且税率极低,和白给的一样,所以大家都拖着慢慢还。首付需要最低支付房价的20%,要求在几年之内还到30%,之后就可以不还本金只还利息了(可以一辈子只还利息,然后儿孙接着还利息)。按现在的利率是相当合适的,因为这样每个月的支付的利息是大大少于租金的,毫无压力,银行也喜欢这样,因为可以一直有稳定的利息收入。

个人(家庭)贷款上限是根据家庭收入而来。银行要求理论上每月支付的利息和本金(按7%来算)不能超过家庭年收入的三分之一,所以家庭年收入的三分之一除以7%就是可以贷款的上限。比如年收入20万瑞郎的家庭,最多就可以贷到大概95万瑞郎的款。这里这个7%是根据5%的年利率(虽然现在利率很低,但银行为了降低风险,还是按5%来算) 1%偿还本金 1%物业费来计算。

5. 质量与高科技

瑞士的房子质量非常好,比美国那些纸皮房子好多了。几乎百年不倒,其实整个欧洲的房屋质量都是很过硬的,瑞士尤甚。看过一些二手房,很多30年的,从外观看感觉刚建了4,5年,样子和设计都还看起来很现代。瑞士的建筑师是世界建筑师的创新先锋。每一栋房子都会精确计算如何设计采光最大化,布局和合理,和选用最好的材料,但建造起来并不复杂,像搭积木一样,在工厂建好模块,运到现场组装,一切有序进行。

瑞士目前有自己的一套环保节能标准Minergie。这几年的新动工的房子也大都要符合这个标准。利用非常好的墙体材料和地源热泵来保持屋内温度,四季恒温在大概25度,窗子都是高标准的隔热防尘。另外使用新风系统保持屋内空气清新。

今年夏天屋外35度的时候,屋里没有空调,温度也保持在26度。冬天时候暖气也只要开到最低档就足够,否则会把人热死。总之瑞士的房子建好后靠自己制造的能源供应建筑的耗能,而不需要消耗太多外界能源。

7. 房租价格

瑞士的房租价格一直比较平稳,大多数房子一旦租下,10来年不涨价也是完全可能的。一般来说,一套两居室的房租在1500-1800,三居室则大多在1900-2300。临湖的位置可能要3000多瑞郎,位置不同价格会相差较大。

而租金里面是涵盖了水电暖气物业等各种费用的,一切都很省心。但是瑞士的租房市场也是一房难求,稍微不错的房子就可能有10几个人争着租,但并不会因为争的人多而涨价,房东或者房产公司会选一个自己最中意的候选人租给他,一旦租下,这个房子就可以很省心的一直住下去啦,永远不会有人来打扰。

8. 税费

瑞士买房要交一笔交易费,大概是房价的1.5%,但这是卢塞恩的税率,每个州其实是不同的。另外买房还要一笔公证费支付给律师办理“房产证”,大概几百到一千多瑞法。

瑞士没有房产税,问过我们瑞士银行的客户经理,他的回答是他从未听说过瑞士有房产税一说。 在瑞士,一旦你买了房子,不论贷款还是全款,自住还是出租,政府每年会评估你的房子的市场租金价值,并把这部分算作你的收入让你交个人所得税,即使这房子是你自己住的也一样。

而在还贷期间,用于还贷的收入又可以不用纳税,这样一增一减税就抵消了。一旦贷款还清,评估出的租金作为个人收入的所要交的个人所得税还得继续,所以实际上这并不是房产税。

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