担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析

2018-05-20 - 担保债权

抵押担保作为金融机构保护金融资产安全、维护自身合法权益的重要手段,被广泛运用于各类投融资业务,其中土地使用权、在建工程、商品房等不动产价值相对稳定、市场认可度高、变现能力较强,在各类押品中占据主要地位,不动产抵押登记也成为项目实施过程中重要的实务操作环节。

担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析
担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析

由于担保法、物权法及其他相关法律法规、司法解释对担保债权数额、担保范围和抵押权人优先受偿范围的规定存在模糊地带,不同区域不动产抵押登记部门对相关法规的理解不尽相同,加之不动产登记簿记载信息不全,在抵押担保操作实务中时常出现担保登记范围与项目方案、担保合同内容不一致的情形,其中存在多种(项)抵押物时拆分担保债权金额是较为常见的情况。

担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析
担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析

拆分担保债权金额,是指当存在多种(项)抵押物时,不动产抵押登记机关要求对主债权金额予以拆分以分别对应不同押品,并对单个抵押物担保范围或多个抵押物担保债权总额予以限制。本文将结合操作实例,就上述情况中蕴含的法律风险进行分析,并提出相应的对策建议。

担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析
担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析

一、担保债权分拆问题类型与分析

存在多种(项)抵押物时,对于抵押权人而言,理想的状况是每项抵押物登记的担保债权金额均与主债权金额相同,即发生债务人违约、需要处置抵押物以实现债权优先受偿时,可结合实际情况选择通过处置单个、部分或全部押品的方式,按照合同约定、在主债权范围内以已处置押品的全部价款优先受偿。

担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析

而在抵押登记操作实务中,多地不动产抵押登记机关均不同程度地存在不按照主合同或抵押合同约定,要求对主债权金额予以分拆、分别对应不同抵押物,以及对各押品担保金额、担保总额等要素予以限制的情况。具体可以分为以下几类:

担保债权金额 不动产抵押登记实务中拆分担保债权金额问题简析

(一)抵押物评估价值限制

当主债权金额低于多项押品评估价值总额、且单项押品评估价值低于主债权总额时,部分地区不动产抵押登记机关要求他项权利证书记载的担保债权数额限于各抵押物的评估价值,但多个抵押物担保债权数额合计可超过合同约定的主债权金额,其直接影响是单个押品担保范围仅限于其现时评估价值,抵押权人无法就其变现时超过该范围的部分优先受偿,见于唐山等地。

(二)抵押物评估价值限制 担保债权总额限制

当主债权金额低于多项押品评估价值总额,部分地区不动产抵押登记机关要求单个抵押物担保债权数额不得超过其评估价值,且为同一债权提供担保的多个抵押物担保债权数额合计不得超过总债权金额,其直接影响是单个押品担保范围将小于或等于其现时评估价值,且从整体来看债权的优先受偿需要通过处置全部押品才能够实现,而无法以处置单个或部分押品的形式覆盖全部债权,见于西安、太原等地。

(三)担保债权总额限制

部分地区不动产抵押登记机关对单个抵押物所担保的债权数额,未明确限制不可超过该抵押物的评估价值,但同一抵押合同项下多个抵押物担保债权数额合计不得超过其共同担保的主债权金额,其直接影响是单个押品担保范围仅限于其登记担保的部分债权金额,抵押权人无法就其变现时超过该范围的部分优先受偿,见于长沙等地。

除此之外,还有一些地区对押品的抵押率、权证记录金额等作出了具体限制,如咸阳不动产登记中心要求押品抵押率不得超过60%,且仅在其中一个他项权证上记载全部被担保金额,其余他项权证记载担保债权数额均为0。对单个押品担保金额和担保合计总额的限制,导致多项抵押物共同为主债权提供担保的实质无法得以体现。

个别地区在他项权证附记部分对共同担保的情况加以说明,但也存在因措辞不当导致共同担保关系难以准确体现的风险。例如咸阳不动产登记中心对共同担保事宜的描述并无统一规范,存在“XX、XX押品担保债权共计XX元”、“XX借款合同与XX抵押合同项下抵押物清单所列抵押物担保债权数额共计XX元”、“债权划分按照借款合同内容确定”等描述,容易在解读上产生歧义,进而影响抵押权的实现。

对于担保债权金额与押品价值之间的关系,《担保法》和抵押登记主管部门规章均有相关规定。《担保法》第三十五条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分”,《〈担保法〉司法解释一》第五十一条“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿的效力”,以及住房和城乡建设部下发的《城市房地产抵押管理办法》第九条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分”。

本文认为,造成拆分担保债权金额的原因,主要是不动产抵押登记机关片面理解了上述法律条文中对登记担保债权上限的规定,同时为了便于在实际操作中确定一个可参照的押品价值上限,以抵押物评估价值作为“抵押物价值”。

抵押物评估价值是在特定时点、特定条件下,对资产现时价值的评估结果,随着时间的推移和环境的变化,押品的价值也会出现波动,特别是土地使用权、在建工程等不动产,随着进一步开发运营,其价值可能出现上升,能够强化对抵押权人权益的保障,例如在存在多项押品的情况下,抵押权人可选择变卖部分价值充足、容易变现的押品以实现债权的全额优先受偿。

拆分担保债权数额后,对部分可变现价值能够覆盖全部债权金额的押品,抵押权人仅能就其变卖价款中已登记部分主张优先受偿,如因其他押品出现灭失或价值大幅下跌而无法获取足额偿付,剩余债权将转化为一般债权,显然违背了抵押担保设定的初衷;在房地产开发项目债权投资中,项目偿还部分借款、开盘预售或申请开发贷时,常需要对部分押品解押,存在剩余押品登记担保债权数额小于尚未清偿的债权数额、差额部分债权实际处于无抵押担保状态的风险。

由此可见,将押品担保的债权数额限制于其设押时的评估价值显然不妥,实际上导致部分债权上的抵押担保无法设立。

二、法律规定与司法实践

(一)法律规定

不动产抵押所担保的对象是抵押权人的特定债权,其优先受偿范围亦取决于以该债权为基础确定的抵押权范围。如前文所述,《担保法》第三十五条、《〈担保法〉司法解释一》第五十一条和《城市房地产抵押管理办法》第九条均对担保债权金额和抵押物价值的关系做出了规定,并未要求以押品评估价值为限对债权金额进行分拆登记。

抵押权的生效与设立方面,我国《物权法》就因法律行为的物权变动采取债权形式主义,不动产因其特殊的性质,其抵押权以登记作为公示方法,登记是权利生效、设立的要件,其抵押担保范围也受到权利登记内容的直接影响。《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;第十四条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”;第一百八十七条规定,“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立”。

基于不动产抵押权的物权、变价权属性,依据担保法、物权法及其司法解释相关内容的规定,在抵押权担保范围的确定上,不动产登记簿的记载内容的效力高于权属证书记载内容和担保合同的约定。《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”;第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”;《〈担保法〉司法解释一》第六十一条规定,“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”。

(二)司法实践

通过查阅中国裁判文书网,司法机关对于多个押品分别设押的担保范围,多数司法机关以分拆后登记的担保债权数额为准。

例如2013 年江苏省高级人民法院发布的《关于当前商事审判若干问题的解答》规定:“抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准,除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的,不应予以支持。

”就2014年以来部分可查询的涉及不动产抵押拆分主债权金额民事案件的裁判结果来看,江苏省徐州市中级人民法院((2015)徐商初字第00163号)、湖北省襄阳市中级人民法院((2017)鄂06民终1104号)、四川省高级人民法院((2017)川民终70号)、吉林省高级人民法院((2016)吉民终360号)、重庆市高级人民法院((2014)渝高法民初字第00064号)等,均有判定抵押权人仅能在抵押登记确定的债权范围内主张优先受偿的案例。

综合司法实践来看,分拆担保债权后,抵押权人就个别押品变卖价款超过其登记担保债权数额部分优先受偿的主张难以得到司法机关的支持。

司法机关以不动产登记簿记载内容为确定担保范围的裁判标准,是对于法律法规相关内容的遵守,也是坚持不动产登记簿公示公信力的要求。根据物权公示公信原则,不特定的第三人应当也只能依据登记簿的记载来确定财产设押情况和债权优先受偿范围,即便通过公示渠道获得的物权信息实际不存在或有瑕疵,对于信赖该信息并已实施了物权交易或变更的第三人,法律也应承认其与存在真实的物权具有相同的法律效果,以保护交易安全。

而当事人之间的抵押合同仅对合同当事各方发生效力,要对抗合同当事方以外的第三方,必须通过一种合理的、可获取的、具有公信力的公示方法使其知晓,特别是对于后顺位抵押权人及无担保的一般债权人,需要通过查阅不动产登记簿以获取抵押财产抵押情况和受偿顺序,从而决定是否以及在多大范围内与债务人或抵押人之间实施交易。

此外,以不动产登记簿而不是抵押合同约定作为确定担保范围的依据,对抵押合同当事各方的行为起到了强制规范的作用,能够避免其恶意串通、任意修改抵押合同,从而保护后顺位抵押权人和其他一般债权人,防范道德风险。

三、操作建议

综上所述,在多项押品之间拆分担保债权金额,实际上是对抵押担保范围的限制,将对抵押权人行使抵押权及主张优先受偿造成不利影响。针对实务中出现的部分情况,本文就项目实施和抵押登记实务,提出以下操作建议。

(一)重视投前法律尽调

尽管不动产抵押登记部门在担保范围的登记、认定方面确实存在理解和适用法律不一致的情况,但是在相关法律规定尚未进一步完善的背景下,开展以不动产作为押品的投融资项目,仍需适应不动产所在地的登记方式和司法环境,尽职调查阶段的法律尽调工作也应更加细致完善,特别是对金融不良、非金不良等可能存在权利瑕疵的项目,以及通过其他途径知晓当地政策对抵押权的确定和实现存在不利影响的项目,应当选聘当地律师事务所,就抵押登记与主债权金额不符时抵押权如何以及在多大范围内实现等事项予以尽职调查并出具专业法律意见。

业务团队应根据法律结果,结合项目其他要素,综合判断其对项目风险的影响,从而有针对性地完善交易结构、设置风控措施、防范操作风险。

(二)加大沟通协调力度

现行法律法规并未对主债权金额拆分作出强制性规定,各地不动产抵押登记机关实务操作主要依据其对法条内容的自行解读,存在一定的操作空间。业务人员应与登记机关就担保范围登记内容进行沟通协调,必要时利用客户在当地的影响力,尽最大可能维护抵押权的完整有效。

例如在长沙办理抵押登记时,登记人员一般要求各押品登记担保债权数额不得超过押品评估价值,但也有经与登记机关沟通、同意单一押品担保债权数额超过评估值的业务实例;咸阳不动产登记机关在登记簿附记部分记录多项押品共同担保债权总额的内容,且并无统一格式,业务人员可与登记人员沟通,就附记内容加以完善,明确多个押品根据借款合同和抵押合同内容共同为全部债权提供担保,从而降低因附记内容存在瑕疵或表述不清导致抵押权受损的风险。

(三)设置合理交易结构

1.押品之间设置交叉抵押。针对限制多项押品抵押债权总额的问题,在前期尽调中掌握当地政策后,可以总债权金额为限,按照押品数量来拆分总债权而分别签订多个借款和抵押合同,在设置第一顺位抵押后,以不同押品为各借款合同交叉设置后序顺位抵押,从而实现多项押品担保范围对全部债权的覆盖。

2.抵押合同对应不同押品。应对长沙等地区对单一抵押合同项下抵押物担保数额可以超过评估价值但合计不得超过债权总额的规定,针对同一个主债权合同,业务人员可以通过签订与押品一一对应的抵押合同,分批次赴登记机关办理抵押登记,最大程度地保障抵押权完整。

3.设置最高额抵押担保。部分地区不动产抵押登记中心可根据最高额抵押合同,在单个抵押物对应的不动产登记簿和他项权证中将担保主债权金额记载为最高额抵押合同约定的最高担保金额,因此在这些地区可以签订最高额抵押合同的形式,规避单项押品抵押登记金额不得超过押品评估价值以及多项担保物抵押登记总额不得超过主债权金额的问题。

但是在实践中也有很多登记机关要求拆分最高担保金额、由各个抵押品分摊分别担保各拆分后的最高担保金额,因此需要在投前尽调过程中了解当地担保政策,从而采取合理的担保方式。

(四)做实风险防控工作

1.动态增加抵押物或其他担保。根据项目销售和押品解押进度,与客户协商以沉淀部分销售回款、提供保证金、增加或更换押品等形式提供补充担保,使动态抵押率保持在债权人要求的范围之内,避免出现担保不足、债权空置。

2.审慎同意设置后顺位抵押或其他权利负担。以押品剩余价值设置后顺位抵押,是较为常见的融资担保形式,若抵押物上存在第二、第三顺位等后顺位抵押,在该情况下第一顺位抵押权人主张以抵押合同内容确定担保范围而非登记的担保金额的主张抵押权,将更不容易得到司法机关的支持,以保障后顺位抵押权人的权利。

因此在债权存续期间,如债务人或抵押人要求以押品办理后续顺位抵押或设置其他权利负担,应充分考虑自身权利是否能够得到充分保障,并对可能承担的风险予以评估后决定是否同意。必要时应主动管理不动产权利证书,规避操作风险。

3.落实投后管理措施。做好对押品的投后管理,持续跟踪调查押品状态,定期查询押品权利设置情况,准确把握押品实际销售情况,严格按照销售进度审慎解除押品担保。

相关阅读
  • 财产担保债权 有财产担保债权人如何行使表决权

    财产担保债权 有财产担保债权人如何行使表决权

    2018-05-20

    新破产法赋予了有财产担保债权人除通过和解协议、破产财产的分配方案以外其他事项的表决权。但权利如何行使,尚需研究。新破产法第六十四条对如何通过决议进行了安排,其第一款规定债权人会议的决议,由出席会议的有表决权的债权人过半数通过。

  • 担保债权优先 破产清偿担保债权是不是优先职工债权

    担保债权优先 破产清偿担保债权是不是优先职工债权

    2018-05-20

    对于担保债权和职工债权的清偿顺序问题,新采取了“新老划断”的办法,规定在新法公布以前出现的破产,职工债权优先于担保债权,破产人无担保财产不足清偿职工工资的,要从有担保的财产中清偿。在新破产法公布后,将优先清偿担保债权。

  • 担保债权到期 被担保债权既有物保又有人保 应如何确定清偿的顺序

    担保债权到期 被担保债权既有物保又有人保 应如何确定清偿的顺序

    2018-05-20

    案情简介被担保债权既有物保又有人保,应如何确定清偿的顺序王某称,2013年5月31日邹某向王某借款50万元,约定借款期限一个月,借款月利率27。同日,孙某等四人为借款本息等承担连带保证责任,保证期限二年。

  • 什么是债券型基金?有何投资优势?

    什么是债券型基金?有何投资优势?

    2018-05-20

    债券型基金英文缩写为(Bond Fund)是以国债、金融债等固定收益类金融工具为主要投资对象的基金称为债券型基金,因为其投资的产品收益比较稳定,又被称为固定受益基金。根据投资股票的比例不同,债券型基金又可分为纯债券型基金与偏债劵型基金。