城市更新与旧城改造

2018-01-14 - 城市更新

观点地产新媒体对城市规划及建筑评论家贺承军先生以及地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生进行了专访。两人就《深圳市城市更新办法》的推出以及旧改项目的现状,阐述了自己独特的见解。

Q:您是如何看待《城市更新办法》的?

贺承军:《城市更新办法》刚出来和后来发生的事情还是有点脱节,后来发生了暴力拆迁等事件,所以导致政府层面和百姓的呼声,要求修订城市更新条例。其实很大一部分修订的内容就是,拆迁一方面要符合公共利益,另一方面,拆迁要以政府为主体。深圳的《城市更新办法》中旧改推进的主体是政府,但实际上,拆迁这种繁琐的事情还是要交给企业去处理和完成的。

贺承军  城市规划及建筑评论家

深圳一直走在"旧改"前面,却发现后面的导向不一致了,我目前还不清楚深圳市政府会在日后如何修订。原来经过了长达五年的酝酿,出来的《更新办法》却说要把拆迁这块交给市场,这就证明政府实际上是支持不了,没这些力量去干。

但目前看来,政府不去管这个事情,不可避免将导致土地和拆迁问题上的暴力事件会屡次发生,政府对这种不利因素、暴力因素也会变得更加忧虑。我也不清楚目前《城市更新办法》的实施和落实,会不会因此而大打折扣,也许可能会再加一个新的补充办法,去弥补这方面的不足。

Q:深圳的《城市更新办法》的出台是基于如何考虑的?

贺承军:一方面就是,深圳的《城市更新办法》原来是在深圳土地不足的前提下,希望通过旧改来盘活存量土地,使得城市更新换代,此外,也能为一些早期的建筑、一些违法的村镇私宅等找一条出路。另外一方面,因为深圳市对外投资比较多,整体来说,这是好事,但就深圳市自身的利益来说,政府希望通过旧城改造这样有吸引力的项目将投资资金留在深圳。《城市更新办法》的出台就是基于以上综合考虑的。

Q:政府出台此类《办法》,有否站在开发商的层面想问题?

贺承军:其实政府是站在了自己的角度想问题。一方面是想甩包袱,把拆迁这种难度很大的事情丢给开发商去做。这种事情是某种程度上对开发商有利,但也是要看社会整个大的趋势。

如果说整个社会都着重于保护业主的权益,开发商实际上是干不动的。在这种情况下,政府再不参与的话,即使有《城市更新办法》,也没法往前推,因此会导致政府和开发商的胶着状态。

前面五年已经胶着了,没怎么推动,在目前这种形势下,我估计依然很难推动。从舆论可以看得出来,《城市更新办法》刚出来的时候,大家热议纷纷,但是两个星期后,悄无声息。

开发商目前也在悄悄地介入旧改这块,但真正说能依照《城市更新办法》操作,确实有很大难度。在深圳,这十多年来都是要"办事讲程序",确实也取得了一个很好的效果,无论老百姓还是政府,每做一件事情都要讲程序。但目前来看,此《城市更新办法》并没有给出明确程序,这是其一个致命的弱点。

Q:能否介绍一下深圳目前的旧改项目情况?

贺承军:深圳的旧改项目还有很多,政府提出的目标是900多万平米,但实际上,要纳入城市更新范围的,远远不止这个数。目前已经上报了几千个项目,但不可能一一获批,只可能说是"酝酿",这都是开发商想借《城市更新办法》圈地。

首先这件事是要等到《城市更新办法》有了一个更完善的程序,可能会有助于推动旧改项目,目前还只是处于酝酿阶段。

而对于前面五年所准备的一些项目而言,确实有一个推动作用,估计到2010年初,有部分项目可以动工了。其实深圳很多旧改项目从十多年前就开始筹划了,但一直没有突破。

具有典型性的旧改项目在关外,如许多村民的私宅,如何能够纳入改造范围,这才对深圳的旧改具有普遍的意义。如果这一块能够得到一个合理的程序的突破,才对深圳有重大意义。

Q:能否谈谈您对旧改项目的看法

韩世同:政府确实在加强旧改项目的力度,旧改项目目前分成了三块。其中我觉得旧厂改造的空间和范围不是太大,而旧城改造相反,空间很大。

韩世同  广州寒桐投资顾问有限公司总经理

因为旧厂改造得七七八八了,大概仅剩下一些如货运厂之类的集体用地的运营项目需要改造。政府目前在研究的问题是,如果在一级市场把此类地块征收,成本可能太大,负担也太重,因此政府希望联合企业一同改造,最后四六分。

Q:如何看待出台的《城市更新办法》?

韩世同:关键还是看有没有人愿意这么做。如果在《更新办法》实施后,开发商和政府光考虑了自己的利益,没有考虑消费者的情况,这个天平就不平衡了,肯定不能够持续下去,当民众的财富枯竭的时候再去填补就没有意义了。

这个还要考虑项目定价的标准、地价的合理性,而不是说对方能接受多少就给多少。还有,大家忽略了一个概念,就是"有人买",若是投资性购买,一点意义都没有。

Q:该《办法》对旧改项目有何意义?

韩世同:目前囤积在集体企业、工矿企业的地,还有一些旧的房改房项目,如果要进行整体改造和整体拆迁重建的话,需要有人配合,仅靠政府独立运作,确实有难度。因此目前出台的旧改政策,对双方都有好处,那何乐而不为呢?

只要有单位肯接受,那还是成立的。如果没有单位肯响应,那还是失败的。

有的企业可能会得到好处,譬如说供销社,如果不是这样的旧改,这类企业的地没法动。供销社有许多的地可以改造,对于这类单位企业来说,旧改是一个契机,因此一定会积极配合改造,如此一来,企业方面的地也就得到了盘活。如果那些地一直闲置,不能改规划,不能改用途,什么都不能动,那根本进行不下去。

而新办法的出炉,也是为这类企业找到了一条出路。譬如一块地原来的用途只是仓库,那能有多大收益呢?这无论对于政府还是各类企业来说,都是双赢。

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