动迁房可以买卖吗 将风险降到最低动迁房买卖提示

2018-12-04 - 动迁房

房产买卖在日常生活非常频繁,由于上海的房价居高不下,因此很多有买房需求的人选择购买动迁安置房。动迁安置房,市价比一般商品房更低,可因其小产证办理后3年内不能转让、买卖而有较高风险。下面扬远房产律师团队给大家分享一个关于动迁房买卖纠纷的案例。

动迁房可以买卖吗 将风险降到最低动迁房买卖提示
动迁房可以买卖吗 将风险降到最低动迁房买卖提示

陈某因原房产动迁分得多套动迁安置房,于是将其中位于浦东航武嘉园小区的一套房屋出售,张某看中后与陈某签订合同,约定将该房屋以98万元的价格交易,张某前期支付88万元。没过多久,因为张某资金困难,想转卖该房屋,和陈某沟通过后通过中介寻找下一个买家。

动迁房可以买卖吗 将风险降到最低动迁房买卖提示
动迁房可以买卖吗 将风险降到最低动迁房买卖提示

王某意愿购买该房屋,但因为该房屋小产证还未办出,还需要陈某到时配合办出小产证再协助过户。因此陈某、张某、王某一起至中介公司将陈某与张某的原买卖合同解除,三方签订新的合同,并约定当日张某向陈某支付剩余款项10万,王某向张某支付79万价款,剩余19万由房屋过户之日向张某付清,同日将房屋转交给王某使用,三方签字并按约定履行。

之后,陈某在可以顺利办小产证时不配合办理小产证更不配合过户,未按合同约定履行义务,因此王某起诉。

法院经审理认定合同有效且约定明确,为三方真实意思表示,判决陈某限期办理小产证并配合王某过户,在过户完成后王某将剩余19万款项支付给张某。此案王某和张某的合法权益最终顺利得到保障离不开王某和张某的风险意识,在前期制定了明确条款约定的购房合同,保留了一系列相关的付款凭证和沟通记录。

在购买动迁房时,扬远房产律师团队有以下建议来降低风险:

首先,要确定该房屋是否有产权证。有产权证的,产权人及其配偶与买方签署合同即可。注意即使配偶名字不在产证上,也需要征得其同意,并要求夫妻双方一并在买卖合同上签字。以防将来配偶以不同意出售共有房产为由,拒绝履行合同,平添纷争。

如果没有产权证,那么转而查看拆迁协议,原则上协议上的安置人口都需要前来签署合同。除非该户已经有分家析产调解书、判决书或公证书等可以核实的权属凭证,才可以根据上述权属凭证确认签署合同的卖方。

其次,要尽快实际占有房屋。在房东一房多卖的情况下,实际占有房屋的买方相较其他买方往往能获得履行合同的优先权。他人如果明知该房屋已经有人购买并居住,仍购买此房屋,属于恶意,不会被法律保护。很多买方在买房时,顾虑的是卖方将来不同意过户怎么办,却没有意识到在交房阶段,卖方就开始反悔。

如果没有考虑到这一点,合同里也就对此约定不明或不利。这导致一方面,交付房屋的强制执行难度较大,增加成本。另一方面,没有合同依据,违约金难以弥补损失或起到惩戒作用。所以我们建议买方在实际取得房屋后,再签署买卖合同,或者付款同时占有房屋。

第三,在签订买卖合同时,要在合同里对房屋交接、房屋过户等做出明确的约定,制定最利于保护买方的违约条款。期间还需保留各项转款记录、沟通记录以防后续出现争议。在房产可以办理小产证和过户的第一时间要求对方配合过户,若对方以各种理由推脱,应尽快起诉并申请保全查封房产以免第三方优先主张权利而落于被动。

扬远房产律师团队提醒买方,不管是制定动迁房买卖合同,还是打动迁房官司,都要建立在履行合同、取得房屋产权的目的之上,在出现纠纷时务必要运用法律手段维护自己的权益,不要心存侥幸,寄希望于对方的人品。

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