北京cbd中央商务区 北京CBD中央商务区应该怎么样更好发展

2018-06-05 - 中央商务区

【房讯网讯】2016年8月18日下午,由全国工商联房地产商会写字楼分会携手中弘大厦,房讯控股联合中国楼宇经济研习社共同承办的"北京CBD商务区写字楼投资价值研讨会",在北京中弘大厦展示中心会议室隆重举办。特邀中国楼宇经济界的领导和专家,共同把脉北京CBD商务区写字楼投资价值,本次研讨会由全国工商联房地产商会写字楼分会副秘书长、中国楼宇经济研习社COO、房讯网营销总监付立军主持。

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出席此次活动主要领导和嘉宾有:

北京中弘大厦营销负责人曹亮

中国总部经济研究院院长  邱仰林

CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事 王一茜

中国社科院研究生院特聘导师、众和昆仑资产董事长 柏文喜

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北京市朝阳区总部企业联合会秘书处主任 毕雅慧

北京中联智创投资管理有限公司董事长曹志国

神融资本董事长  全亮

瀚峰资本事业部总经理 李永勇

全球企业不动产协会中国区董事 王宗钦

北京鑫瑞增益国际房地产经纪有限公司总经理 郝金光

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世联行华北区域资产运营事业部总经理 冯立峰

苏宁金石(天津)基金管理有限公司投资部高级经理 沈非若

清华大学房地产投资与金融理事会执行秘书长 曹国辉

北京天使创加科技服务有限公司总经理 栗莉

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北京市正在进行的基于城市功能定位的产业结构调整,根据这个政策,北京CBD中央商务区应该怎么样更好发展?以下为该研讨环节实录:

主持人:北京市正在进行的基于城市功能定位的产业结构调整,根据这个政策,北京CBD中央商务区应该怎么样更好发展?

北京cbd中央商务区 北京CBD中央商务区应该怎么样更好发展

邱仰林:对于结构调整,前几年有次智库会议,中国胜利进行结构转型升级,我当时提出来,中国转型升级很艰难,现在也很艰难,就是要把传统的产业都转移出去,即使国际形势逼迫我们国家这么做,也是北京市被迫这么做,不转移出去,很麻烦,动物园服装批发市场给北京市交了三千万税收,北京市每年对动物园补贴一个亿,亏本生意,北京市对动物园下定决心要外迁,为什么?亏本生意承受不起。

所以传统产业肯定要转移出去,转移到周边,成本合理的地方。

如果新的技术,比如传统产业,有新技术出现,技术升级,实际上新经济,新的经济出现,新的极化出来,就有活力。为什么基因检测技术会出来,就是根据人的健康需要,新的技术出来了,大量对人体各种性能进行检测。

我有一个朋友最近进了一台新机器,在北京大学附近,进去把身体所有功能检查一遍,哪些有问题,想办法。所以新的技术出现之后,对原来产业进行变革,传统产业出去,现在服装都是工厂化,我在内蒙古采风的时候讲到,如果他们当地发展大规模工厂化的制造,没有必要。服装喜欢个性化、定制化,美女众多,3D打印可以制造,传统机器根本造不出来,新技术催生新产业,传统转移出去。

柏文喜:认为北京的产业结构调整,对于CBD发展应该是有利的和正面的。一个非常简单的经济学原理,就是级差地租原理,能够付得起高租金的将会更多地被吸引过来,付不起高租金的将会被替换出去。所以无论是主动还是被动,能够转移走将是付不起高租金的,能够进入北京、在北京留下并聚集在CBD的,都是、而且是必须付得起高租金的。

国贸一带入住的企业大都是这种大企业总部,或者金融贸易类企业,或者是为这些企业服务的,比如优秀的律所、会计师事务所等,因为他们创造营收的能力强,都付得起高租金。所以总体上来讲,北京的产业结构调整对于CBD发展应该是向好的,是有利的,而不是不利的。我是这么认为的。

王宗钦:我代表全国企业不动产协会,大家了解一下,跨国企业,世界五百强当中,前两百强负责选址、CRE组织,目前发源于美国,六百多会员,前两百强都在。CBD有一些选择性流向,不是任何企业都要留在这,诺基亚、微软,工业企业有关系,IT企业不会再CBD待着,更适合硬件满条件,更多的应该是在金融巨头总部,可能会在金融街聚集,肯定是政府规划当中的一个事情,留有计划性跨国企业,在CBD有一个更有序发展,这是正常现象。

毕雅慧:北京市朝阳区商务委,总部企业联合会,刚才听到讲总部经济,我比较认同柏老师想法,虽然有了副中心去政策导向,CBD中央商务区有自己的定位,现在管理CBD商务区总部企业,包括万科,苹果(中国),壳牌,SK,这些企业,了解到政府政策导向,有一些想法,我们平时调研工作来看,基本上流动性不是特别大,我们导向更像升级拔高过程,不管京津冀一体化还是通州副中心区,一部分和我们的主题不相符合、行业笼聚性不是很强,随着政策引导,流到通州,转移到京津冀地区,相关本身聚集性很强,同时和首都、CBD关联很足企业,基本上不用主动留,只要政策各方面商业机会到位,不会轻易流失掉。

我们应该做的,政府方面政策导向,各个层面对于企业很多政策,朝阳区来说,区政府认定,108家跨国总部,有相关奖励政策,只要通过政府事务部报到区政府,相关每年都会有60到70亿奖励补助资金发放,今年很多企业通过审核,以433形式,分三年拨付,奖励政策,高端商务人才稳定也好,朝阳有凤凰计划,针对总部企业服务,独立于其他区域之外,等等一系列。

政策引导上面,国家会带领保障好,商业机会方面,有一个市场经济调整的问题,不可过多干预,大家可以按照经济规律OK,不需要过多强留,把政府各方面市场服务配套做好,就会有一个很自然的分流。

沈非若:今天主要来学习的。大概发表浅见。CBD现在面临问题,北京政策上开发了很多新区域,包括通州这些。CBD要回到最本质的价值,最开始是外资进入区域,既定现实租金比较高,外资金融企业是CBD主力租户。

全亮:神融资本,从事房地产开发投资领域,听了老师演讲,受益匪浅,主要来学习,我比较同意柏老师意见,CBD租金现在是每年上涨,整个产业结构调整,有些传统企业,或者交不起租金的企业,国家政策引导,往通州其他区域专,对于CBD中央商务区发展有利。

栗莉:听了诸多专家的投资导向,我们是做空间的,具体刚才提到了好几次联合办公,现在做品牌化运营管理,CBD一直每敢进入,今天也是房讯这边很好的朋友,请过来看,一起有什么可以交流的。我们最近在研究空间发展的时候,看到CBD商圈,已经有一些空间进入,这也是很明确的导向,希望升级换代需求,他希望来引导,希望引导创新潮流,希望我们可以在CBD,因为在这里很多年,有尘封的固气,大企业有实力企业很多,灵巧性不足,这种空间可以补足灵巧性,产生一些新的国外总部,或者世界五百强,还是中国具有创新力这样,可以有研究室、实验室平台,可以驻扎在CBD里,不一定整个总部留下来,可以留下一部分,可以和其他产生碰撞,付得起高租金是最主要。

现在因为政府很给力,一般会扶持一些,同时自己肯定要有背后力量。

冯立峰:世联行最早售楼,整合、运营、物业管理,关于资产这条线构建非常全面。市场化公司角度来讲,对于这个问题探讨,非常感兴趣,全国化公司,全国60多个城市有分公司,城市之间比较上,刚才听销售经理讲,北京和上海城市定位,现在汇聚财富、能力上越来越强,趋势不可逆转。

北京、上海这样城市,很多资本方面,对于这方面探讨高度一致,中国现在投资物业,一定投资北京、上海两个城市,一定投资核心商务区或者城市副中心,投资圈共识。

这个角度再看北京,北京研究很多,最早办公三个地方,金融街、中关村、CBD,现在产生很多新兴商务区,跟老的商务区之间产生非常多互动,看到有些企业,从中关村移到望京,高端IT企业,形成产业氛围。亦庄依靠原有的经济开发区优势,做一些机器人,靠产业政策、低廉租金,吸引一部分中关村企业到亦庄。

CBD租金比较高,当然比不过金融街,东部比较高,一些新型商务区在争取CBD外溢客户,2014年、2015年两年非常主要话题,大家认为CBD企业往外走。

我们掌握到,CBD虽然每年四五千家企业外迁,亦庄、核心走廊,想进入CBD企业两万家,但是没有合适物业,CBD产业升级非常迫在眉睫,核心区六七平方公里,不完全是高大上楼宇,像华贸,超甲级写字楼,很多产业相对不太适应目前国家对北京功能需求,比如雅宝路,俄罗斯贸易市场,产权分散,政府整合起来比较困难。

还会有一些早期在CBD做开发商住楼宇,租金非常便宜,比如CBD15、14块钱,商住写字楼四五块钱。

19栋大楼,包括国贸四期,好楼出来对于CBD非常大刺激,很多企业想进入CBD,没有好楼宇。大量外迁企业,产值并不太高,但是对租金承受能力非常有限,风吹草动般的租金价格上涨,有可能导致承受不了,到更便宜地方去,实体经济不好,全国一样,北京很难独善其身。

更有竞争力、效率企业在CBD更好扎根,我们通过产业升级,把人密集企业,无论疏导到河北,北京其他区域,对于CBD好事,人口密度降下来,产值搞上去,有可能CBD商住楼宇加起来,不如其中主要超甲级写字楼贡献税收要高。我们跟CBD有一些合作,体会比较深。

产业逐渐升级,我们在通州做非常扎实调研,通州建一大批写字楼,万达起来,万达做得很好,跟CBD,不会分CBD什么,功能定位不同,更多是小型企业,将来不妨碍通州很好商务聚集,人口密度太集中,CBD站在整个北京商务最高端,这个地位很难动摇。

刘杰:大陆之家地产投资,主要做地产投资,大部分领导老师讲,可能从宏观,我在上海、北京待了很多时间,说一点现实,现在缺什么东西,CBD主要是地段,缺好产品。有好产品,不怕租掉,中弘超过国贸三期,全国排名第七位,北京这种产品,多几个能租掉,现在可能缺的好产品。

郝金光:刚刚各位嘉宾分析,从两个方面来说,从政府层面,很多国家政策倒逼低端产业往外迁,包括人才方面,凤凰计划这些人才,政策层面。CBD区域写字楼租金非常贵,从我们公司做金融业务这一块来说,好像没有跟我们同行业,我们做经济公司。

经济公司主要针对的是,苏富比地产,来自美国品牌。首先进入中国CBD区域,因为这个区域外资企业居多。而且前期策略深耕CBD,因为趋势CBD拥有在北京,甚至于全国最高端的公司,以及最高端的物业,我们现在在CBD主做高端公寓,并没有涉猎写字楼,但是我从外围配套说一下,CBD区域外迁整个配套,决定了低端产业只能外迁,因为在国贸区域,或者CBD区域,差不多十个高端公寓的楼盘,这个区域的租金、房租,一居至少一万二、一万三,这个价格谁能承担,一方面外企高管,可以租得起,另外一个方面,这个区域很多金融机构,包括律所高端行业高管,普通职员租不起高端住宅,我们的门店在CBD,这个区域周边停车费、餐饮费,哪怕员工餐,比其他区域高出20%、30%。

同样造成低端行业员工这个地方消费不起,从配套倒逼着这些低端产业,搬出CBD,在CBD留下来,除了消费得起这个区域的写字楼租金,员工还能消费得起这个区域的住宿,租房,以及这个地区的餐饮价格。这是从我们所经营的业务来分享一下我们的感受。谢谢!

李永勇:做资本、投资,做了将近20年,整个CBD企业分四个档次,五百强企业,选择CBD一到两处办公室,不会流失。中国千一百强企业,CBD选择楼宇,或者5A级写字楼作为办公楼,还有区域性公司,发展不错,希望进入CBD找到合适楼宇办公,CBD产业应该这么分,才会比较合理。

我们之前在CBD办公,有自己写字楼,全国开发很多楼盘,广州、深圳、上海,有CBD中心,没有国贸叫得这么响亮,产业升级也好,发展也好,CBD很多企业值得留下来,其他区域性,望京也好,中关村也好,有它的特点。

中弘大厦算得超5A写字楼,非常不错。新风系统,智能化系统,做得很好,我们都希望CBD很多项目可以考虑购买。

曹国辉:我的观点代表个人观点,所有房地产项目属于金融,金融层面谈谈我的观点,中国资本市场开放了全国市场、区域市场,全球市场没有开放,上海、深圳都有一个交易市场,全球市场哪里开放,大家可以考虑,必然在北京开放全球市场,往哪个地方开放,会轻易开放资本证券市场吗?如果这样的话,顺着这个顺序走的时候,有些企业必然会面临着灭亡。

一些好的企业,比较规模化的企业,就会走上来,这个时候规模化企业往哪集中,如果开放了市场之后,未来北京最少八大写字楼群,东西南北四个角落,精品地方必然在CBD,为什么大家总觉得CBD不如金融街,因为有些不应该存在的业态存在,低端住宅还在这,感觉上有一些不象话小商品市场还在这个地方,但是这个必然会迁走,优胜劣汰。

将来二三线城市一些比较好企业,必然会在北京,有它的总部,不一定总部经济,比如南边那个地方,会在那个地方落地。

还有一个问题,想到这个地方,马上想到最堵的就是这个地方,未来这个问题肯定会解决,怎么解决,大家都在考虑。几个点,布局,综合体,中弘大厦就算中弘不配套,别的也会有,天通苑地方肯定会解决,不久将来肯定会有写字楼群,在哪个地方我不知道。

我自己的判断,必然有金融属性。证券化,大家都在考虑,可能其他搞资本的人比较关心,东方广场有目共睹,没有做之前,金融模式已经设计完了,后面一直布局,现在为止产权还属于李嘉诚,卖了不知道多少次了,同样道理是这样。

未来布局,CBD模式也是这样,综合的,经过金融模式设计的,很多高端企业在这成长全球化市场。谢谢大家!

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