房地产政策环境 《房地产政策环境分析》

2018-07-08 - 房地产政策

2010年中国房地产市场政策环境分析 2008年,在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下,在行业自身调整的内部推动下,全国房地产市场出现了周期性变化,由增长期转变为衰退期,与之相适应,房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化,持续五年的紧缩型调控慢慢放松,过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。

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2.1、2009 年房地产调控政策回眸 ??2009 年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发〔2008〕131 号文件。2009 年1 月3 日,四大国有银行宣布,只要2008 年10 月27 日前执行基准利率0.

85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。 ?? ???? ??2009 年1 月9 日,全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。

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住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观,做好今年住房和城乡建设工作》。会议要求,2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条:一是,全面推进保障性住房建设。

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以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80 万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130 万套。

二是,促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131 号文件,在加大保障性住房建设力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,进一步搞活住房二级市场和租赁市场;支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售;继续加强对房地产形势的监测分析;强化地方人民政府稳定房地产市场职责;继续深入整顿规范房地产市场秩序。

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强化住房保障与稳定市场发展--这是2009 年我国房地产政策趋向的两条主线。

同时,这也是2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线,2009 年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行,其表现出政府希望通过刺激房地产市场,使之尽快回暖的态度。

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2009 年2 月10 日,继中国农业银行出台房贷细则后,中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。"对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"。

这就意味着,改善性住房需求,不管第一套的情况,只要购买第二套的普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。 进入2009 年第二季度以来,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007 年之后的新一轮购地高潮。

土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应,平衡土地供求的措施。2009 年2 月,国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确:将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察,做好重大典型案件查处曝光。

2009 年4 月24 日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。

会议明确了专项治理的主要内容:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。 2009 年5 月11 日,国土资源部发布《国

土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策,更好地履行部门职责,充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

2009 年5 月13 日,国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》(国土资发[2009]58 号),要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性,重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编2010-2011 年和今年保障性住房用地供应计划,统筹协调及时调整土地供应结构,扩大民生用地的比例,确保保障性住房用地的需求。

2009 年5 月27 日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20,,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30,。

这是自2004 年以来执行35,自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996 年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始"松绑"。 2009 年5 月21 日,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》》(国税发[2009]91 号),对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

2009年6 月10 日,国土资源部强调,"小产权房"实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的"小产权房"等违法用地、违法建筑行为。

这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序,促进了房地产市场的健康稳定发展。

由于2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策,再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿,2009 年年中,各地房地产市场上演了"地王频出"、"量价齐升"、"一房难求"的火爆场面。

2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响,2009 年10 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高,政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。

2009 年,房地产市场最火暴的名词无可争议的是"地王"。北京、上海、重庆、杭州、成都……"50.5 亿元"、"72.45 亿元"、"40.6 亿元"……"地王"可谓无处不在。"地王"的频频出现不仅使得房价大幅上涨,更是引起了国土部的关注。

2009 年11 月10 日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006 年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006 年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7 公顷,中等城市不超过14 公顷,大城市不能超过20 公顷。

此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。 2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场,在政策刺激下逐渐复苏,并迎来爆发式增长。

而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价,2009 年12 月以来,中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12 月9 日的国务院常务会议上,中央政府决定不再延长2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策,将个人住房转让营业税征免时限由

2 年恢复到5 年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131 号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中,但也被认为是对投机性购房行为的打压。

?? ???? ??在取消二手房营业税优惠政策仅仅5 天后,楼市的另一只"靴子"终于落下。2009 年12 月14 日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议认为,为应对国际金融危机,国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。 这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。

但是,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。会议提出,"未来的政策重点是,在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头"。

会议提出了"增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设"四条具体措施(简称"国四条")。

在房地产信贷政策方面,会议要求"继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。"这是中央政府2009 年内首度对国内房价走势作正面表态。

国务院常务会议后,住建部给部分地方建设部门下发了"关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见"。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出,下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010 年,公共租赁房的具体政策将出台。

?? ???? ??2009年12月17日,财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》》(财综〔2009〕74 号),要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。

《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》对土地出让的收支管理进行了规范,明确开发商"首付比例不得低于全部土地出让款的50,",分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1 年,特殊项目可约定在2 年内全部缴清。

另外,土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。

这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高,会对"囤地"起到一定的遏制作用,进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说,拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力,放慢资金周转速度。

从地价和房价的互动关系上看,土地市场的降温,将有助于改变?考鄢中险堑脑て凇? 2009 年12 月18 日,住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示,2010 年要进一步加大保障性住房建设,并公布了目标任务。

具体是:要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式,进一步加大保障性住房建设,其开工建设的套(户)数比2009 年增加三分之一,以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。

另外,安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009 年增加一倍,以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间,基本解决城镇1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。

2009 年12 月23 日,财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2009〕157 号)对此进行了明确。该通知提出,自2010 年1 月

1 日起,个人将购买不足5 年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5 年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5 年(含5 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2.2、2010年房地产政策 为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高"返点"费用,引发银行间的恶性竞争,中国银行(601988)业协会正式下发〔2009〕138号文件《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》,全面叫停房地产交易中介返点;要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时,应加强自律。

自2010 年1 月1 日起,停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的"返点"费用。此外,《通知》还要求,各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为,对房贷中介机构全面进行摸底排查,选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作,对不良中介要杜绝合作。

为防范可能发生的风险,《通知》特别强调,各会员银行要规范贷前审查制度。银行要做好尽职调查,坚持独立审贷,重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。

要与借款人面谈贷款申请,面签贷款合同。银行业金融机构向房贷中介高"返点"会扰乱市场秩序,也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展,损害银行和消费者的利益。

《上海证券报》2010 年1 月5 日报道:从接近国家税务总局的权威渠道处获悉,2010 年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税"空转"工作在部分地区试点了6 年多之后,将推广至全国。

据了解,国家税务总局在一个工作会议上,布置了2010 年财产行为税征收的相关工作,并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外,会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税,以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。

这是物业税"空转"试点工作进行6 年多之后,税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。从2003年5 月开始,财政部和国家税务总局就分3 批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10 个省区市和计划单列市的32 个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。

物业税一旦开征,哪怕是试点开征,都将释放一个信号,那就是国家要通过税收调节房价,打击房地产市场的投机行为。

2010 年1 月10 日,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》( "国十一条"),要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

》,《通知》中明确了调控的行动纲要,即增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任,并针对性地提出了十一条措施。

这十一条措施是:加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策;加强房地产信贷风险管理;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;加强市场监测;力争到2012 年末,基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题;中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准;进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

"国十一条"综合运用了土地、信贷、税

收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010 年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击,被业内人士认为调控思路清晰、明确,是更加系统、全面地从"调结构、抑投机、控风险、明确责任"四个方面加快遏制房价过快上涨。

而调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。"国十一条"的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。

毫无疑问,未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。 遏制部分城市房价过快上涨,信贷政策的收紧没有悬念。

在"国十一条"出台后的第三天,信贷政策从紧的信号已经发出。2010 年1 月13 日,央行发布消息,决定从1 月18 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。

这是自2008 年6 月以来,央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化,为应对金融危机而实行的"适度宽松"货币政策开始逐步退出,并向收紧方向靠拢。2010 年1 月13 日,在六部委的联合新闻发布会上,银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于40,的要求。

在2010 年1 月15 日召开的2010 年工作会议上指出,要高度关注房地产市场变化,严格执行有关信贷政策,加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

显然,监管层有意控制银行"输血"房市,以此来控制房价过快上涨。 2.3、政策分析小结 中国的房地产市场与国人的生活关联甚大,于中国金融安全的关联甚大,也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定,中央政府不可能坐视2009年房价这种非理性上涨,也因此在2010 年开年之际,即通过对大城市高房价及投资需求实施打压,奠定一个调控基调,平衡一下民意,树立一个价格抑制标杆。

未来政策的着力点是增加供给,遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控,主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。

而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给,第四、五项调节需求,第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看,政府主要是增加保障性住房供应,满足中低收入和弱势群体基本居住需要,这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合,因而,对现行房价不会构成实质压力。

而打击捂盘和囤地,会加快房地产商的土地开发速度,增加供给;抑制投资和投机需求;规范招拍挂,则降低了土地价格,这些措施将对2010 年房价涨幅起到一定的遏制作用。

在房地产基本需求保持稳定增长的情况下,对2010 年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求,而这一需求的强弱将取决于2010 年的信贷政策。

从2009 年年底和2010 年年初政府连续出台的这些政策,我们可以勾勒出政府2010 年整个房地产市场调控的思路:即增加供给为主要手段,遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。

管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策,而不是仅仅一个方面出发,搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱,如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下,打击房地产投资客势必会投鼠忌器,为了避免"惊群"现象发生,主要采取增加供给的措施;另外,在地方政府财政已经得到补充的情况下,遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。

总而言之,从最近一系列

的调控政策来看,主要是搞好综合平衡,既不想过早地扔掉拐杖,也不想让房地产

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