合肥房价走势 合肥房价未来三年走势如何 刚需什么时候购买较好?

2018-01-28 - 合肥房价

我国的房地产终究还是政策市,只要限购限贷放开,必然会导致资金向楼市涌入,分析房地产形势变化必须要结合政策可能发生的变化。我在之前的文章里面谈到,这次限购政策持续时间可能比上次限购政策持续时间要短,上次是3年零4个月,而这次我估计很可能连2年都用不了,具体原因我在之前的文章里面有详细论述。

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历史总是惊人的相似,自上次2011年3月31日限购之后,合肥的房价遭遇冰冻。先是从成交量上腰斩,然后再反映到房价上边,这跟今年的行情如出一辙。我在之前文章公号“小易论楼市”《合肥房价上涨的大周期》里面提到,在上个上涨大周期中,合肥房价2009-2010年两年期间上涨了50%左右,而这个大周期,不到一年的时间合肥房价就上涨了75%。

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我们知道在上个房价上涨的大周期,全国房价都出现上涨,而这次大周期,房价上涨的城市集中在少数核心城市。我们可以这样理解,这次大周期上涨的涨幅全都转移到了少数热点城市,造成热点城市房价涨幅远超上次大周期房价上涨的幅度。

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在2011年限购后的两年内,合肥房价总共涨了7.8%,扣除物价等因素,房子几乎没有增值。因为这次限购是作为一项政治任务来执行的,所以在政策约束期内,合肥的房价应该是看不到大幅上涨的可能。但政策约束期一旦结束,房价必定还会遭到报复性的上涨,研究房地产走势必定要对房地产政策可能发生的变化进行分析和预测。

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说实话,上次限购4万亿的药效还在,外部的经济形势还不算恶劣,中国经济在不依赖房地产的前提下能够小步快走一阵子。但一旦大规模刺激政策退出舞台,货币边际效应逐步减弱,量化宽松不能持久,中国经济的发病周期将会越来越短。在稳增长的前提下,房地产政策必定配合经济周期来辅助调节,发挥其定海神针的作用,所以我预计两年内限购政策必定会有所放松。

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这两年的时间房价走势会如何,我做一个大致的预测。今年情况跟上个大周期的情况有所不同,房价表现应有所不同。国家今年房地产政策基调是稳定,防止房价大起大落,既不希望房价继续上涨,也更不想看到大幅下挫,因此合肥的房价应该是非常平稳的。

所有的一切都取决于政策,如果政策保持稳定,今后三年应该跟2011年-2014年走势相似。如果政策提前放松,则提前回暖。我预计2018年房价会整体稍微回暖,到年中时政策会逐渐有所松动,届时热点城市房价可能会小幅上扬。

自目前限购近一年半的时间里,作为刚需可在明年年中之前仔细挑选合适的房子,不必过于着急。就算没有购房资格,也可以慢慢积攒,这次的大周期足够使你缓过劲来应对。

刚需如何买房?(源自我微信公众号“小易论楼市”5月8日文章《合肥近期该不该买房?》)

作为刚需。在国家高压限购政策之下,合肥房价在今后一年内不会有什么表现,我预计今年10月份之前才会见底,然后保持平稳。因此,刚需可以利用限购给你的喘息之机,不必恐慌,慢慢积攒购房资格,从容购买适合自己的房子。限购是政府给刚需最好的上车机会,尽量在今后一年内上车。

一定要珍惜自己的“处女贷”(第一次房贷),不要把贷款资格浪费在垃圾资产上。应尽量避免购买城区的老破小,公寓房,无学区的回迁房等。如果资金充足,应尽量购入新房,学区房和地铁房。

作为投资者。鉴于合肥房价整体还一直处于下跌之中,今年并不是一个房产投资的好时机,我其实不太建议投资者去买房(公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》)。但如果你身上确实有许多钱,却没有好的去处,房产依旧是一个不错的选择,或者你可以进行资产优化配置。

1、应尽快抛售老破小、公寓房、回迁房等垃圾资产,购入成熟区域的新房或次新房,毗邻成熟区域的新房,近郊的一些地铁新房。

2、应尽量购入优质资产,目前我推荐政务区和真学区房(公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房?——合肥不同学区房成交数据分析》)。

3、市场上笋盘将会大量出现,应耐心去寻找笋盘,不是明显低于市场价格的二手房绝不下手。

4、除非是被限购的刚需,应尽量避免买入三县,因为这里处于合肥房地产食物链的最底端。

5、滨湖、新站和高新区是未来两年合肥集中推地的区域,届时新房二手房会产生相互竞争,短期一定要注意这些不成熟区域的风险。

6、对于滨湖非品牌非学区二手房,我认为1.5w左右的价格才有投资价值;品牌非学区二手房可上浮10%;可以瞄准买入部分性价比高的限价新房。新站区尽量避免买入大户型改善性住房,应着重购买地铁口小户型新房。高新区房价略有水分,应持长线思维,购入笋盘。

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