【粤港澳大湾区谁最受益】粤港澳大湾区建设的受益者

2019-11-09 - 大湾区

作为全国经济中心、世界创新高科技中心,但深圳的中心在哪?这一直是众多置业和投资者关心的问题,从福田到南山、从南山到前海,各个区域都在扮演“中心”角色,大家众说纷纭,不亦乐乎。时至今日,西移、东进及自贸区的建立等诸多战略的推出,更让人迷茫,深圳的中心到底于何处停留?

【粤港澳大湾区谁最受益】粤港澳大湾区建设的受益者
【粤港澳大湾区谁最受益】粤港澳大湾区建设的受益者

从整个深圳的格局看,深圳有两个市级中心,一个是前海中心,带动整个西部发展,一个是福田-罗湖中心,带动中部发展。从深圳东部看,整个1.4万亿东进战略背景下,东部的龙岗、坪山、盐田、大鹏各区中,未来的东部中心,实际就是龙岗大运新城。

【粤港澳大湾区谁最受益】粤港澳大湾区建设的受益者
【粤港澳大湾区谁最受益】粤港澳大湾区建设的受益者

而未来,深圳会是”金融 科技“两极发展:

深圳西部:深圳湾总部基地、前海蛇口自贸区、大空港、500强总部、金融、贸易、物流、会展业。 深圳东部:国际大学城、顶级科研机构、创新企业总部、高科技创新中心。西部以前海自贸区为核心,重点打造金融、航运产业。而东部以大运新城为核心,发展高科技产业。在面向全球不断汇聚高端创新资源的同时,龙岗区充分发挥产业优势,推动高端创新资源和雄厚的产业基础的结合,推动科技和产业同步发力。

一,深圳大数据

1、深圳既有高额的经济总量,又有高速的经济增长速率。

2016年,深圳GDP超1.94万亿,全国第四,增速全国副省级城市第一;深圳人均GDP16.74万元,全国第一,超过上海50%。深圳南山区人均GDP也早在2年前就超过香港人均GDP。

2、深圳还有着全国最高端、最良性的经济结构模型。

2016年,深圳第三产业比重首次突破60%,尤其是创新型的“三新”产业占总量的50%以上。这样的经济结构,堪称全国最健康的经济模型了。

3、深圳是落户最容易的一线城市。

一线城市中深圳是唯一一个长期不限制人口流动的城市,也是落户最容易的城市,更是受户籍牵绊最小的城市。一个大专毕业生,拿着文凭2个月就可以落户深圳,而且还能拿到1万左右的安家费。

4、深圳是空气最好的一线城市。

“北上广深”等一线城市中,甚至是全国副省级城市中,哪里的空气最好?深圳!深圳是全国唯一一个实现了经济增长和生态平衡的大城市,万元 GDP 能耗全国最低。

5、深圳是民营经济最好的一线城市。

北京 500 强看央企,上海 500 强看外资,深圳 500 强看本土。深圳所产生的世界 500 强:华为、平安、招行、万科、正威,腾讯。他们都有一个共同特征:没有国家队,这背后是民营经济的良性活力运转。

6、深圳是全国甚至是全球拥有上市公司最多的城市

截止2016年,深圳已经拥有上市公司超过346家,而上海尚不足300家。

7、深圳是区域协调发展非常好的城市

2020年,深圳地铁线路将全面与东莞、惠州进行接入,形成深莞惠跨市的轨道交通网络,深圳13号线将连接松山湖、莞城,深圳11号线将连接惠州的6号线。全面无缝接驳惠州和东莞,全面实现深莞惠一体化。

8、深圳是城际高速免费通行的城市

深圳市从2014年开始,政府先后耗费400亿,回购城际高速公路的经营权,收购了多条通往东莞、惠州等临深城市的阶段高速,实现城际高速免费通行。

9、深圳是不断高速发展交通的城市

深圳还在积极推进深中通道的修建。深中通道通车后,中山将彻底纳入深圳半小时经济圈范围内。

10、深圳是全国最具活力、城际联系最紧密的城市群的中心

以深圳为核心的珠三角城市群,是全国最具活力、城际联系最紧密的城市群。朋友给我举了个例子,他老婆所在的企业虽说是一家深圳企业,但他的总部和研发在深圳,制造在东莞,零部件采购在中山和惠州,分销在广州,上市融资在香港,最后通过深圳的盐田港和香港的葵涌港运往东南亚、欧美。

通过这几个点,我们能明显发现一个问题——深圳在下一盘大棋!

深圳的经济不仅以全国最快的速度增长,而且在用最高端、最健康、最良性的模式,在高总量的基础上增长。当下深圳的单核发展已经无法满足如此高的经济增速,深圳在扩张,在辐射,在产业转移。深圳在构建以深圳为核心,西起中山,东至惠州,北接东莞,甚至要把广州和香港一起纳入的一个超级城市群!这个城市群的未来目标,远不止香港,而是东京、首尔为代表的世界级都市圈!

我们发现,深圳已经在逐步把大都市圈的框架搭建起来了,未来还会远吗?如果你作为一个高净值人群考虑长线的资产配置,还在广州、珠海和深圳三个城市的主城区犹豫?

不要犹豫,深圳是最好的选择!

二,深圳的投资价值区域

(一)罗湖

在未来的10年时间里,深圳将以脱缰野马的速度疯狂扩张,深圳在未来仍会有大量的创业型公司上市,仍会有以万亿级的资本涌入,仍会凭借宽松的落户政策吸纳千万级的人口涌入……如果你是高净值人群,资产保值能力最强,最安全的区域是哪里?国内最好的资产配置方向就是深圳的关内、主城区。

在都市圈扩张的过程中,相比较其他远郊板块,中心区的房价也许并不能如远郊板块一般,出现动辄翻番的涨幅,但是中心区房价凭借更加更熟的配套往往能够实现更加坚挺的稳涨,拥有更加稳定的资产保值能力。

那么,对于深圳来说,关内四区,市区六区中,究竟哪个区最适合入手?答案是,罗湖!

从位置上看,罗湖区处于深圳市的绝对中心位置,同时罗湖在深圳成为经济特区的很长一段时间里都是深圳的中心城区,市中心,是深圳最早开发的城区,号称深圳的小香港。

罗湖近来房价有些停滞不前,明显的落后南山、福田了,落后的原因除了城建硬件上的不足,我觉得更主要是因为产业不具有竞争力。罗湖产业以商贸为主,从业人员的收入不高,行业利润也不乐观,这点从罗湖写字楼的租金的长期低迷就能看出来。以罗湖的购买力是无法和南山、福田竞争的,反应到房价就是上涨乏力,只能跟从,长期落后。伴随深圳发展的西进策略,深圳的城市中心也一路从罗湖到福田,从福田到南山前海。

但是在西进过程中,深圳的核心教育资源、医疗资源、商业资源仍留在罗湖。深圳市的第一轮城市更新已经开始,罗湖是重心,罗湖投资2500亿已经启动三大中心片区的城市更新、旧城改造——蔡屋围、笋岗、湖贝。

罗湖因为“先发劣势”的原因,一手房市场长期处于冻结期,主城区的罗湖与周边区域有近2万的价差,这种价差关系显然不合理!罗湖的价格洼地被补平是迟早的事儿,补涨的时间可参考几大旧改项目的亮相时间,华润湖贝的入市基本在下半年,留给投资客的时间已经不多了!对比南山和福田的价格,罗湖的二手房、公寓只要价格在6万以下,都可以考虑入手!这种物业是高净值人群的资产配置首选!

罗湖区有很多区域,我主要说一下我比较关注的区域,一是莲塘,二是翠竹,三是蔡屋围。

1,莲塘:

目前的价格是4.5-6万/平,为什么我要说这个区域呢?一是靠山临海,有罗外学位,整个区域是以花园社区为主,当然也有部分老破旧多层小区,整体来说比较宜居。

2,翠竹:

学位房,深中学位,5-8万/平,大部分是老旧社区,也有花园社区,比如金翠园这种社区基本上是8万/平米,整个区域有地铁辐射,配套比较完善,学位较好。

3,蔡屋围:

蔡屋围是整个罗湖的金融中心,目前有地铁1号线、2号线,未来还有7号线、9号线,是四条地铁线交汇的地方,在整个深圳,前海、车公庙也有,罗湖只有蔡屋围,而且这里是罗湖的商业中心,特别是小户型的租金回报率比较高,两房租金能租到7000元,如果在关外的话,两房只能租五六千元。

(二)福田

福田是深圳的政治和金融中心,大部分购买力都是玩金融的,南山是搞IT的,福田是深圳的,CBD所在地,拥有全市多的写字楼,稠密的网,资源丰富,市政配套齐全,生活工作都方便。福田的地位是历史形成的,其他区短期无法撼动,不会轻易改变。福田的地位反应在房价上就是长期的坚挺,居高不下。福田缺乏的是湾区资源,没有靠海的风景线,注定没有的房价。

1,中心区:规划最好

福田规划最好的区域应该是福田中心区,九几年开始规划,2000年开始建设,整个区域的价格是7-11万/平,基本上是8万左右,整个区域没有学位,但是配套是整个深圳最强的,有少年宫、图书馆、莲花山,虽然学位一般,但是周边的居家氛围相当好,比如福田中心区南区星河COCOPARK,住家是可以考虑的。

2,香蜜湖农科:高端人群聚集地

香蜜湖农科是整个福田最后一个规划的区域,包括它现在还有一些储备用地,早期就是定位给福田中心区高端人群的改善需求,目前价格是8-15万/平,整个区域的容积率非常低,有地铁、学位,楼盘高端,花园社区为主,配套完善,东面是福田CBD,南面是车公庙,整个福田最大的两个购买力都在其周边。

3,景田:学位优势

景田可以对比石厦和莲花。景田有学位,房网监控来看,景田的关注度是最高的,不管是市场差还是市场好,如果说到景田,大家可能会想到学位,会想到它的配套,会想到它的品质社区,可选择性很高,有小户型,也有多层社区,也有花园社区,对比石厦也是一样的。

4,福田旧改:关注大金沙和安托山

整个福田的旧改体量最大的,应该就是现在炒作的大金沙,在上下沙那一块,还有梅林的卓越和八卦岭,待开发土地应该是安托山比较集中,之前的工业用地会改成住宅或商业用地,而且比较集中,紧邻香蜜湖农科,目前那边的新盘基本上卖9万/平米,也就是说它未来的潜力是比较大的。

除了安托山,福田还有一个香蜜湖度假村,香蜜湖度假村是储备用地,未来也是以住宅、商业为主,而且是比较高端的,但是目前的租期还没到期,从长远来看可以关注一下。

(三)宝安

如今随着城市发展的一路向西,宝安迎来了自己的新时代。宝安处在市区的发展方向上,更处于珠三角的广深走廊上,区位明显。如今新机场的运营,未来深中通道的开通,会使深圳改变曾经的交通盲肠地位,连接粤西、粤东,成为真正的区域交通城市。

如果说关内是北京的东城区,那么宝安就是北京的朝阳区,随着区域不断更新发展,产业的不断涌现,宝安终会和关内老城区共有荣光,

1,宝中与碧海:享受前海福利

宝安在整个关外可以说价格是最高的,如果说到整个区域的话,肯定是宝安中心区,宝安中心区过去几年,甚至在未来几年都会成为一个热点区域,因为它享受前海的福利。整个区域内的规划比较好,它是复制福田中心区的规划,但是它的规划可能会比福田中心区还好,它唯独缺的就是莲花山公园。目前的价格大部分是6-8万/平方米,也有部分社区卖8万多,比如西岸观邸、熙龙湾,甚至一些别墅的价格更高一些。

碧海中心区的楼盘品质早期跟宝中差不多,但是它缺乏大型商业,像鸿荣源壹方中心、宝安体育中心、欢乐海岸、图书馆,它缺少比较大型的休闲文化配套。

2,大空港----沙井

位于深圳市宝安区北部,由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界线、茅洲河、松福大道、福海大道围区域,总规划面积95平方公里。包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。大空港范围内有五个街道:沙井13.78平方公里,福海16.56平方公里,福永18.32平方公里,航城14.32平方公里,西乡1.83平方公里。

大空港地区的空间结构定为“两核、两带、五区”。“两核”即“空港核心区、会展核心区”;“两带”是指“西部活力海岸带、综合功能发展带”;“五区”是指“机场片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等五大功能片区。大空港地区规划承载就业人口约70万,规划居住人口约40万,至2025年地区生产总值达到1600亿元以上。

大空港地区将全面建成国际知名的空港都市区、湾区新城。未来,大空港地区将成为深圳市“创新、创业”的经济新引擎,是粤港澳协同发展引领区、前海战略拓展区、国家未来产业创新集聚区。

还拥有发达的交通配套:广深高速、沿江高速、107国道、宝安大道、松福大道、6、11、12号地铁线……再加上机场空港,庞大的交通网络为大空港与国内外的沟通提供便利。

作为大空港地区的重要组成部分,沙井未来的发展最被看好。从地理上看,沙井的地貌非常平坦,甚少山坡沟壑,有利于开展规划建设。大空港的落地,将会带动整个沙井、福永区域的经济发展,吸引全球人才聚集于此,加上沙井本身已有众多文化产业园,这里势必将成为新的国家未来产业创新集聚区。

(三)南山

伴随深圳发展的西进策略,深圳的城市中心也一路从罗湖到福田,从福田到南山前海。目前前海是深圳置业的最热区域。南山是深圳的科技和创新基地,全市大部分高科技企业在南山,大部分创新发生在南山。深圳有竞争力的产业是科技创新,科技创新是深圳亮丽的一张名片。作为深圳经济总值的NO1,南山有着先天性的优势,现在的南山已具备经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心“四个中心”功能的中心城区。

1,前海

前海除了紧邻自贸区的位置优势外,名校学位也为区域提升了不少的附加价值。前海以桂庙路为界,分为南北两部分。而名校学区则分布在前海南。

不过前海(老)配套分布并不均匀,目前主要的大型商业配套与地铁基本集中在前海北,虽说南区有较好的学位,但是配套则相对比较欠缺。

2,后海深圳湾-----超级总部基地

规划面积只有1.17平方公里,总建筑面积约450万平方米至500万平方米,划分为九个开发控制单元。到目前基地累计完成投资额41.38亿元,到2020年建成投入使用后预计整体实现产值或收入约500亿元。后海南基本是以改善型置换需求为主,楼龄较新的楼盘相比老楼盘更受到青睐,另外户型赠送比较多,像后海雅园、澳城、熙湾华府、太古城、海境界这些户型拥有高拓展的花园小区,不仅有80几平的3-4房,还有复式的户型,实用率比较高

3,西丽

留仙洞战略性新兴产业总部基地

留仙洞总部基地紧接高新北区,规划科苑路打通连接高新北区,区域内并规划了一条地铁线路。

此片区用地面积为135.5公顷,规划建筑面积500万平方米,是深圳六大总部基地和15个重点开发建设区域之一。总部基地将以绿廊、主要道路为界,将片区划分为7个开发控制单元(空间形态上称为“街坊”),103个地块。

定位为集合战略性新兴产业和企业总部特征的新一代产业园区,将建设成为国际化新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动区。

4,蛇口

学位、豪宅、规划

蛇口本身区域内的配套还是比较完善,除了学位优势外,豪宅也是取得一大特色。坐拥深圳湾与大南山,山海景资源丰富,自然成为豪宅选址之地。如海景的双玺、半岛城邦、南海玫瑰园,山景的兰溪谷、鲸山别墅等,都比较出名。

不过片区内也有着一定体量的老房子和城中村,如四海公园、东角头以及水湾附近,但是也由于有着学位属性的支撑作用,这里部分老房子价格其实并不低。

(四)龙华

龙华基本上处在深圳的几何,随着城市向关外发展,龙华的发展迎来了春天。本质上,龙华和福田是一体的,龙华是福田的外溢、补充和延伸,可以看作大福田的一部分。高铁的北站,规划超前的北站商务区都意味着这个昔日的关外工厂区在蜕变。龙华一飞冲天,丑小鸭变成了白天鹅。

现在龙华还是一个以居住为主的地方,随着在建商务区的完成,龙华会聚集越来越多的产业,提供越来越多的工作岗位。对龙华预期的改变反应在房价就是不鸣则已,一鸣惊人,房价屡创新高,风头盖过老大哥福田。

龙华的短板是,的提升需要历史积淀。如果说交通的完善需要5年,那么的提升或许需要10年,甚至20年。

1,红山:定位最高端

龙华不得不说的就是红山,红山是整个龙华定位最高端的区域,如果是豪宅区的话,应该是在圣莫丽斯那一块。红山现在是4.5-7万/平方米,有的人会觉得它的单价比国内要高,但是那一块的楼盘都是十年以内的新盘、次新盘,次新盘有一个特点,就是89平的三房、89平的四房,而且都是以花园社区为主。红山周边有一些待开发土地,应该是整个龙华最大的,仅次于深圳北。

2,上塘:潜力很大

上塘,龙华房价的飙升应该要从上塘开始说起,从星河传奇、中海锦城说起,2013年、2014年那边的楼盘价格都是“2”字头,从中海锦城、星河传奇破3、破4,到现在破6甚至破7,上塘西面有大量可开发的土地资源。

3,观澜:刚需上车推荐区域

观澜可以做长期投资,也是刚需可以上车的区域,有二十多家企业入驻,关注点从龙华线北延开始,龙华区政府搬到观澜,整个区域比较集中,旧改力度也比较大,目前3-4万/平方米,相对而言,我会觉得它比去年炒得比较猛的11号线的福永、松岗的价值更高。

整个区域的地铁有4号线、5号线、6号线,6号线是到光明新区。比较好的学位有高峰,还有一个是潜龙,新学校深外、高级都炒得比较猛,深外的新盘玖龙玺现在卖7万/平方米,出现20%左右的学位溢价。

(五)龙岗

龙岗这几年已经有了质的飞跃,龙中的规划高大上,产业发展也快,吸引了东部坪山、惠州的资源聚集。就业岗位的持续增加。市政交通的不断改善,龙岗和市区的联系越来越方便,越来越紧密。反应在房价上就是长期低位徘徊的住宅价格在今年突然爆发了,不仅成交火热,而且价格飞涨。

龙岗的短板是距离市区遥远,地理的阻隔使其无法和市区紧密连为一体。这在未来的房价发展中可能会有所反应的。如今的东进战略,把龙岗推到了风口浪尖,作为东进的桥头堡,龙岗的未来发展空间更大。产业发展,基建先行,我的理解,在接下来的五年,龙岗在交通、市政等基础设施领域的会大,基础设施会有一个大的改善。至于产业的引入和发展,估计是五年以后的事情了。

1,坂田:旧改集中 有地铁

坂田跟龙华挨在一起,目前的价格是4-6.5万/平方米,比较好的楼盘有万科城、万科第五园等比较大的社区,还有万科四季花城、中海月朗苑,整个区域内目前来说环境比较嘈杂,但是旧改体量比较集中,有地铁规划,有新增学位华为科技外国语。

2,龙中:环境非常好 配套完善

龙中基本上是3-5万/平方米,龙中整个区域的环境我个人非常喜欢,它的区域环境比宝中还好,容积率要低,路要宽,交通又不堵车,大部分楼盘基本上都是比较高档的花园社区,价格3-5万/平方米,龙中还有龙岗实验学校,周边的配套比较完善。

3,大运:14号线利好

大运可以说是去年的一匹黑马,去年很多人觉得涨幅最高的是前海,特别是2014年蛇口划到自贸区,前海开始跳涨,龙华也开始跳涨,没有关注大运区的人可能不知道,大运那一块龙岗外国语的学位房已经翻倍了,目前有些价格已经卖6万/平方米,像奥林华府,早期将近才3万/平方米。

整个区域有地铁14号线的利好,有学位,有旧改,区域环境比较好,但是配套不是很完善的,楼盘的入住率也不高。深圳城市建设规划将龙岗-坪山中心作为东部发展的主轴,大运新城首居“东进战略”的最前沿,形成了“一核、两轴、六片区”的发展格局。

“一核、两轴、六片区” —— 国际化的高等教育基地 区域性的创新产业平台 国际化的高端文体中心 特色化的综合服务城区的高起点、高纯粹性规划,在寸土寸金的深圳可以说绝无仅有。

大运新城被定位为深圳打造拓展湾区经济腹地、辐射粤东北的“桥头堡”,将全面融入粤港澳大湾区经济体系,支撑深圳打造全球一流湾区城市的发展目标。随着开创性的"3 2"经济圈合作的推行,大运片区将成为深圳东部协同发展区域中心和粤港澳大湾区的最重要支点,未来将是深圳未来创新超级CBD。

4,布吉:适宜刚需

布吉属于比较刚需的价位,而且那边有很多花园社区,大部分是2000年以后的花园社区,比如桂芳园、信义嘉御名城,布吉的二手房成交非常活跃,如果以3-5万/平方米的价格做投资,相对而言光明涨了、松岗涨了、坪山涨了,都去到3万多,布吉去年出现了强劲的补涨,很多楼盘的涨幅将近20%,可以说轻松跑赢大市。

相关阅读
  • 【杭州湾大湾区】从粤港澳看杭州湾大湾区建设

    【杭州湾大湾区】从粤港澳看杭州湾大湾区建设

    2019-11-09

    日前,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,从全局高度为粤港澳大湾区发展擘画蓝图。而位于长三角地区的浙江也早就在谋划杭州湾大湾区建设,一南一北,两个湾区有很大的相似性,也有许多不同。比较分析其异同。

  • 【大湾区概念股】粤港澳大湾区概念股爆发 券商解读投资主线

    【大湾区概念股】粤港澳大湾区概念股爆发 券商解读投资主线

    2019-11-09

    元宵佳节,两大主力携手承包A股的看点“流量小花”的称号,由粤港澳大湾区强势拿下“反转大V”的头衔,则被金融股收入囊中。2月19日,多家公司在交易所互动平台上,回应“粤港澳”规划影响,积极为自己“带盐”。

  • 【粤港澳大湾区战略意义】粤港澳大湾区规划的战略意义何在?

    【粤港澳大湾区战略意义】粤港澳大湾区规划的战略意义何在?

    2019-11-09

    九年义务教育的学习下,我们都知道了解一个新的东西从定义、意义、作用三个角度去理解它。定义在前一篇《什么是粤港澳大湾区?》已经给出,今天我们讨论的是粤港澳大湾区规划的战略意义何在?香港《大公报》曾刊登过粤港澳大湾区建设的意义的三个层面珠三角制造业经过三十多年的发展。

  • 粤港澳大湾区规划出台 2035年前完成整个湾区建设

    粤港澳大湾区规划出台 2035年前完成整个湾区建设

    2019-11-09

    2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。据观点地产新媒体了解,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(以下称珠三角九市)。