加拿大房价收入比 房价收入理想比2.5倍 加拿大房价虚高

2018-06-05 - 加拿大房价

经济学家们是如何依据国民收入和房租衡量房价是否合理的呢?他们主要是看国民收入与房价的比率,及房租与房价的比率。

一般而言,房价为家庭年度收入的2.5倍左右,是最合理的比率。例如,房价是25万元,而家庭年度收入是10万元,房价与家庭年度收入之比即为2.5。这个比率越小,说明房价越廉宜,反之则说明房价虚高。

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再就是房价与房租之比,合理的比率应达到15,计算方式是房价除以年度房租收入,亦即房价是20万元,年度房租收入1万2000元,房价与房租之比为16.67。这个比率越小,说明房价越合算,反之则说明房屋价值被高估。在美国2005-07年房地产泡沫期,在部份泡沫非常严重的地区,房价与房租之比曾超过20。

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经济合作发展组织(OECD)的报告说,以房价与房租之比衡量,加拿大房价被高估64%,根据房价与家庭收入之比衡量,也被高估30%。

房价虚高最严重的比利时,如果根据房租衡量,房价被高估63%,根据国民收入衡量,被高估49%;房价虚高第二严重的挪威,根据房租衡量,房价被高估71%,根据国民收入衡量,被高估27%。在纽西兰,按照房租衡量,房价被高估61%,根据国民收入衡量,被高估23%。

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该报告说,如果经济情势有变动,特别是利率上涨或者收入成长太缓慢,加拿大、挪威和纽西兰最有可能房价暴跌,瑞典也有这种可能性。

日本、德国、爱尔兰和葡萄牙则与加拿大、比利时和挪威等国相反,无论根据房租还是国民收入衡量,房价都低于应有价值,例如依据国民收入衡量,日本房价被低估30%,按房租衡量,被低估38%。

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但也有一些经济学家认为,目前为OECD援用的房价与房租之比及房价与国民收入之比的标准过于苛刻,譬如将房价与家庭收入比率标准提升至3或者4,也能令人接受。他们举例说,一户年收入10万元的家庭,买一幢35万元的住宅,只要节俭点,又在购屋之前积蓄了一些年头,他们有财力承担这样的房产。

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加拿大的经济学家又指出,OECD等国外机构的研究人员,对加拿大房地产市场的看法往往失于肤浅和片面,比如外国经济学家老爱用美国的例子与加拿大作比较,但他们没看到,2007-08年美国房地产崩溃时,除了美国当时的经济基本因素出现很多问题外,另一个很多人容易忽略的因素,就是加拿大人投入到房产中的自有资金远高于美国人:加拿大人房产中的自有资金比率是67%,剩下的33%是银行贷款,而美国人只拥有房产的39%,61%是银行贷款。

如果将美国家庭需要自己承担医疗费用因素计算在内,加拿大家庭的债务与收入之比更是远优于美国人。这就是一有风吹草动,很多美国人便无法保住自己的房产,加拿大人则仍能因应的重大原因。

在加拿大经济学界的共识为,加拿大房地产今后数年确实将进入冷却下降期,房地产销售量和开建量都在下跌,接着便是持续和温和的平均房价下跌,但只要不再发生全球性的经济危机,加拿大不太可能发生OECD担心那样的房价暴跌。

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