继人民币纳入特别提款权SDR、以及受到美联储加息等影响,人民币贬值是否会对房价产生影响引发看人们的普遍关注。现在,我们不妨撇开其他不谈,仅考虑汇率和房价二者的关系,看看二者变化是同向还是反向。
资本流动,同向变动
汇率对房价的影响主要还是通过影响资本流动实现的。当汇率具有贬值预期时,资本流出通常会导致国内资产价格下跌,房价自然也包含在这些资产之中。作为全球货币的风向杆,美元的走势以及美联储的货币政策,对于全球资本的流动具有重要影响。
经济绩效,同向变动
在更多情形下,房价和汇率都要受到其他因素的共同影响。最核心的无疑是经济绩效,国家经济增长率代表着广义上国家资产的平均回报率,而汇率和地产价格的变动方向也应与之变动方向一致。且经济绩效还可以通过提高资产的平均回报率,吸引资本流入,共同推升汇率和地产价格。所以当经济增长强劲时,往往汇率升值、地产价格上涨;反之亦然。
支柱效应,同向变动
就目前来看,房地产市场无疑是我国目前重要的支柱产业之一,地产价格可以通过影响整体经济从而改变汇率。如果房价下跌,地产遇冷,经济下行,汇率面临贬值的压力。此时,汇率和房价会表现出同向的变动。
货币政策,反向变动
货币政策也会影响汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性,一方面会提高本币的供给,导致货币贬值;另一方面也会推升房价;而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这种情形下,汇率和房价则会表现出相反的变动方向。
正是由于汇率和房价的关系还涉及到许多其他的变量,而各变量的作用方向可能并非一致,这也导致汇率和房价的关系并非一成不变,而是取决于主要的决定因素的综合影响。
