上海1十6城市圈 环上海城市圈哪里买房最合适

2018-12-07 - 城市圈

自2016年至今,环上海城市圈房价持续飙涨,上海楼盘均价在很短的时间内从3万 飙升至5万 ,外环以内皆豪宅,精明的上海投资客们的目标已经不局限在上海范围内。从开始离上海最近的昆山花桥开始,到现在北至苏锡宁,南至嘉杭甬,热销楼盘的现场总能发现上海投资客的身影。

上海1十6城市圈 环上海城市圈哪里买房最合适
上海1十6城市圈 环上海城市圈哪里买房最合适

那么如今的长三角的房产还能不能投资?哪些城市能入手?哪些城市是深坑?买哪里?怎么买?这个问题对广大投资客而言十分重要。

虽然各大城市政府或多或少颁布了限购政策,目前长三角都市群的整体均价已经攀升到相对较高的位置,但是对于投资客而言,有一个前提必须清醒的认识到,长三角作为中国最具经济活力的区域,其强大的实体经济依然是对房价最有力的支撑,也就是说只要实体经济不崩盘,房价的上涨空间依然有潜力。所以长三角城市群核心城市的房地产投资仍然是目前最为稳妥也是最有价值的投资渠道。

至于选择哪些城市买房,对于专业的投资客来说,不能只看一个城市当下经济状况,需类比的是,这个城市的房价是否已经透支,或者低于现有经济增速下应有的表现,以此为标准横向对比当下长三角都会圈,会发现哪些城市最值得投资。

1、苏州

苏州在某种程度上讲,可以称之为北上广深之外综合经济实力最强的城市之一。

▲图片来源:百度

2016年苏州GDP达到15475亿,排名全国第7;2016年苏州人均可支配收入46595元,排名全国第5,排在苏州前面的只有北上广深四大超一线城市;2016年苏州工业总产值达到35767亿,比上海还高2000多万,从工业产值上看,苏州目前基本算是中国第一大工业城市。

除了经济实力之外,城市的规划和建设要远超绝大多数的中国城市。

3000年吴文化根基存于一城,沿姑苏老城几乎能看到一部完整的中华绵延千年的历史。而姑苏城外的苏州几乎被打造成了东亚发达国家的城市进化模板,围绕新加坡工业园区塑造的新城几乎就是新加坡的翻版模样。

那么反应到房价上,目前的苏州的房价在2.2-2.5万元/㎡上下,工业园区房价在3.5万元/㎡左右。比南京、杭州相比,目前的房价还有大概1万/㎡左右的上涨空间。从这个角度而言,苏州很值得买。

▲图片来源:百度

而且由于限价的原因,苏州目前的房价体系并不能反映市场实际需求。政府根据土地的价格和相关成本来制定各个项目的价格,物价局和房管局制定好价格之后,直接盖章公示,项目必须按照这个价格卖,半年内不准涨价超过10%。

首先我们必须肯定苏州房价有上涨空间,但是这个空间有多大?可能事实并不像我们想象的那么乐观。理想的情况下,苏州房价比肩杭州、南京只是时间问题,但是有几个很重要因素需要注意:

1、苏州很强,但是苏州并不是省会城市

南京和杭州都是省会城市,南京的影响力覆盖两省,江苏、安徽的人才拥入,每年几十万外来人口在南京安家置业,为房价带来巨大的支撑。而杭州,对江浙地区也有巨大的影响力,同时以阿里巴巴为首的高科技企业也吸引了全国范围内的高素质人才。而苏州相对而言,高校不多,外来人口有限,流动人口并不及南京、杭州。

2、苏州很强,但是强的是苏州下面的小兄弟

苏州GDP总量惊人,但苏州的GDP构成主要由旗下的几个县级市组成:昆山、张家港、吴江,常熟、太仓等。这几个长期位于全国百强县前列的县级市为苏州贡献了大量的GDP。所以,苏州强,强在群体效应,而非苏州市区有多大的能量。并且由于周边县市客户有很强的地域情节,比如昆山人,对外从来不说自己是苏州人,他们置业首选本地,而非苏州市区。

3、苏州很强,但是产业结构调整并未完成

从苏州的产业结构来看,GDP的构成主要来自第二产业,说到底苏州还是一个工业城市,在上海以国际贸易金融中心为目标、杭州已经全面拥抱互联网产业、南京占位两省经济中心的背景下,苏州的产业结构已呈疲态。工业带来的外人人口也仅以产业工人为主,购买力有限,对房价的支撑作用微乎其微。

核心结论:在苏州限价的背景下,目前苏州的房地产市场是值得关注的,重点区域比如工业园区的优质项目值得投资。但是,苏州上涨幅度会有多大,目前不好说,房价比肩南京杭州依然面临很多问号,对于投资客而言,苏州谨慎乐观。

2、无锡

无锡热门区域的房价已经基本突破2万,甚至个别项目达到了2.2-2.5万/㎡。

 ▲图片来源:百度

令人意想不到的是,苏州的房价也恰好位于这个区间!但苏州的经济实力几乎是无锡的2倍,两者房价却几乎持平。苏州的房价因为限购政策导致很多在售楼盘价格与新出让的土地价格几乎持平,但是无锡的房价很有可能被高估。

苏州的新区是产业科研机构、商务办公、教育国际学校、邻里中心商业等多种元素构筑的整体规划,而且基本成形。而在无锡,在市场最火爆的太湖新城,目前来看,除了宏伟的政府大楼之外,就剩下热火朝天的房地产工地。太湖新城商业生活配套严重不足,甚至很难找到一个吃饭的地方。

2015年底至现在,太湖新城的房价全面翻番,但助推房价上涨的动力绝大多数都是来自苏州、上海的投资客。但是,我们应该注意到,无锡市场存量房不多,存量土地却很充足,太湖新城将近有50%以上的土地等待开发。当前的市场火热,只是因为短期内的推地计划控制所导致的供不应求的市场假象。未来这些未开发地块上市之后,供应量加大,供需反转,房价的支撑力将大幅度下降。

核心结论:无锡市场拐点已现——市场的投资属性浓郁;进场早的投资客在变现离场;潜在巨量库存;市场趋冷,卖方更加积极主动,买方市场出现。在当前市场环境下入场,项目选择不慎很容易沦为接盘侠。

3、嘉兴

▲图片来源:百度

从位置上看,嘉兴位于苏州、上海和杭州三大城市的1小时辐射圈范围内。交通的便捷性毋庸置疑。然而从城市本身的经济实力来看,2016年嘉兴的GDP仅3700亿,在浙江省排名连偏远山区城市台州都不如,只有南通的一半。

在城市规划层面,嘉兴为了全面对接上海,整个城市规划铺的很大,在各个新城中间留下了大量的城市空白地段,存在大量存量土地,是未来巨大的潜在供应。在城市新区还未成熟的之际,嘉兴依托通往上海的高铁,在主城外10公里又规划了高铁新城,全面对接上海,承接产业转移。但是与主城之间存在巨大的断裂带,新城的开发率不足20%,市区客群很难导入,新区人气不足,如同鬼城。

嘉兴全面对接上海,虽然经济体量不足,但房价却先于经济实现全面对接,短短一年时间,嘉兴吸引了大量上海投资客及外溢型客户,房价从7、8千/平上涨到1.5万/平。

嘉兴房地产市场在对接上海概念的炒作下,房价翻番,市场完全呈现投机化状况。嘉兴南站附近的产品直接定位为上海投资客,无视实际居住功能,把产品面积做小,总价做低,从而满足投资客低首付、高杠杆的需求。

核心结论:

嘉兴虽然在区位上有天然的优势,对接上海、杭州,但是本身城市自身的经济实力不足,造血功能有限,周边强一线城市对嘉兴的虹吸效应远大于外溢效应。

不理性的炒房客涌入,导致嘉兴房价短时间内飙涨,但从长期来看,嘉兴的城市潜在供应量非常大,城市空白地带很多,未来存量土地上市,对炒房客而言将是致命一击。

无锡和嘉兴,一个是市场拐点已现,投资客在加速离场,此时进场很容沦为接盘侠,另一个是炒房客的天然墓场,巨大城市空白,未来嘉兴将成为库存的海洋。

无锡和嘉兴,投资客请远离这两个城市!

4、绍兴

▲图片来源:百度

长三角城市群里意想不到城市居然是绍兴。绍兴是被市场长期忽略的真正洼地,只是绝大多数的人仍被认知局限所禁锢,并未发现绍兴的真正价值。主要原因如下:

一、500万人口,绍兴巨大的城市扩张需求

绍兴90%的城市功能都集中在老城区,包括行政、商业、教育、旅游、医疗等。500多万人的城市需求,都被迫集中在10平方公里的土地上去解决。长三角没有一个城市能比绍兴更迫切需要城市扩张。

城市扩张是绍兴未来10年的必由之路。绍兴所辖三区:越城、柯桥、上虞,越城是传统市区,而柯桥、上虞将是绍兴未来城市扩张的重点区域。柯桥、上虞等城市新区在未来将与绍兴市区逐步融合,成为绍兴主城区的一部分!

二、位居浙江DGP前四,绍兴房价基础稳固

绍兴GDP经济总量长期排名浙江第四,远超嘉兴,人均GDP突破9万大关,逼近发达城市水平。绍兴还拥有43家A股上市公司,拥有充足的经济活力。

▲数据来源:百度

而另一方面,绍兴目前核心区的均价15000元/平,袍江的均价11000元/平上下,柯桥的房价13000元/平上下,其中,上虞的房价更在10000元/平上下,是绍兴三区房价最低的地区。而50公里之外的杭州的房价突破3万,宁波逼近2.5万,嘉兴也已开始逼近2万。

在同等经济体量的城市中,绍兴是房价最低的。绍兴房价远远未匹配其城市能级,价格洼地的属性进一步凸显。

三、庞大硬性内需,绍兴每年15000套需求空缺

目前绍兴已启动全面城改。从2016年开始,绍兴几乎每年都将有15000户以上的城中村居民接受城改。绍兴城改安置属于货币安置,停止建设安置房,采用货币赔偿。未来两年内,绍兴每年都将有15000户城改居民持币进入市场。在上虞,包括16年至今共计9个城中村拆迁货币安置,拆改面积120万方,户数就达到近4000户。

连续2年巨大的硬性购房需求,保守估计至少有20000套需求待满足,而绍兴目前市场存量房仅4000套,2017年至少有16000套的需求空缺。

巨大的市场需求,卖方市场已成,必将带来房价的上涨空间。

▲距离数据来源:百度地图

四、杭绍融城一体化,绍兴是2022亚运会分会场

2020年,杭绍轨道交通接轨,杭绍融城第一次迈出落地的关键一步。2022年,杭州亚运会,绍兴将作为分会场,绍兴的城市影响力扩张到最大。这些因素将成为绍兴未来房价上涨的助推剂。

凭借杭绍融城大势、亚运会分会场等重大利好,绍兴的城市地位将在未来几年内持续提升,伴随城市基建和盛会概念的加成,绍兴房价会产生更大的想象空间,同时进一步吸引长三角范围的投资客。

未来的绍兴将不再是本地人的绍兴,而是整个长三角的绍兴。

▲图片来源:百度

核心结论:

绍兴,一个错过绝对会后悔的城市

绍兴巨大的城市扩容需求,500万人的庞大内需,GDP前四的实体经济支撑力,房价基础扎实,未来市场单靠内需就供不应求,而且拥有2大炒作风口,却仍然不被关注。

投资需要眼光,先知先觉的人早已起步,而有的人还在观望。绍兴是长三角真正值得投资的洼地,也许你错过了15年的苏州,错过了16年的杭州,但是你绝对不要错过17年的绍兴。

5、宁波

宁波市场的基本面已经完成补涨,达到这个城市该有的房价水平。

▲图片来源:百度

宁波经济总量排名全国第16名,超过中国绝大多数城市;A股上市公司数量排名全国第9,超过中国90%以上城市;人均可支配收入排名全国第7,进入一线富裕城市;人口净流入排名全国第12,超过杭州。

而和宁波基本属于同一经济基本面的城市房价(比如苏州)均已突破2万,基本都在2.3-2.5万/㎡。而2015年宁波的房价尚在1.5万以下徘徊,一年多的时间过去,宁波通过近乎翻番的跳涨,当下的房价已经和同类城市齐平,主城区房价全面达到了2.5万/㎡上下。

从这个角度而言,宁波已经完成的补涨,而当下的宁波房价是稳定的,但从投资收益上看,宁波并不是我们所寻找的长三角价格洼地。

最后的总结:

1、不同城市的差异性非常明显,不能一概而论。

2、从城市价值角度考虑,绍兴>苏州>宁波>无锡/嘉兴。

绍兴是长三角最被忽视的城市,目前的房价远远不能匹配其城市能级,庞大的刚需内需,16000套/年的市场缺口,巨大的补涨空间都让绍兴成为最后的投资风口。无锡是接盘侠的天下,嘉兴是投机者的坟墓,宁波已经完成补涨,苏州上涨空间存疑,而绍兴是2017年最佳的选择。

最后再补充一点,同一个城市不同板块的楼盘选择也颇为重要,将直接影响到未来房价增长空间。

▲图片:阳光城·君悦龙山实景图

绍兴是长三角的价格洼地,而上虞是绍兴的价格洼地,近2年有近4000户的拆迁安置需求,却面临无房可买的状况。上虞城东片区是传统市中心,在售高层项目价格9000-10000元/平,升值空间巨大。特别是环龙山一脉,遍布别墅、高端住宅,是全国知名房企争相入驻的优质国际住区,约400万方的龙山生态公园为该区域的项目提供了独特的都市山景资源。

▲图片:阳光城·君悦龙山实景图

特别值得一提的是位于龙山脚下的阳光城·君悦龙山项目,约30万方的综合性高端社区,目前已进入准现房销售阶段,集高端住宅、联排别墅、幼儿园、邻里中心于一体,是上虞热销标杆,近期万人上海购房组团来访,值得关注。

▲图片:阳光城·君悦龙山实景图

以上内容提及的面积均为建筑面积。本资料内容为要约邀请,所载文字及相关图片、地图、意向图、效果图等信息仅供参考,不作为合同要约或交付标准。开发商可能对项目细节进行进一步优化、调整。本资料涉及的所有细节内容最终均以实物、各方签署的 《商品房买卖合同》 及政府主管部门批示的法律文件为准。

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